Закон №5091: ринок виграє, але є певні але. Думки експертів

17.09.2021

Верховна Рада підтримала в першому читанні за основу проєкт Закону № 5091 про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому. Property Times попросив забудовників дати оцінку цій законодавчій ініціативі.

Анна Лаєвська,
комерційна директорка компанії «Інтергал-Буд»

Ухвалення законопроєкту №5091 в першому читанні, безперечно, важливий крок у системі захисту прав інвесторів. Цей законопроєкт не тільки здатний допомогти людям, які придбали квартиру в споруджуваному будинку, спати спокійніше, але і полегшити життя системним девелоперам. По-перше, він може зняти ряд питань до тих компаній, які будують з чітким дотриманням всіх містобудівних норм, обмежень і вимог в частині законодавства. Це означає, що є шанс трохи поліпшити репутацію будівельної галузі в цілому, а значить — і інвестклімат. По-друге, ряд значимих нововведень, які обіцяє закон, допоможе ринку в подальшій трансформації і переорієнтуванні. Слабкі, нежиттєздатні бізнес-моделі забудовників, в тому числі перехресне фінансування і реалізація проєктів за гроші інвесторів, поступово кануть в Лету.

Головною зміною, що несе прийняття законопроєкту, стане реєстрація майнових прав на об'єкти незавершеного будівництва та майбутні об'єкти нерухомості. Для цього вводиться поняття спеціального майнового права на майбутній об'єкт нерухомості. У покупця з'являється можливість відстоювати свої права: навіть прописано низку умов, за яких він може вимагати розірвати договір купівлі-продажу.

У їх переліку, правда, є момент, який нас як девелопера вкрай хвилює. Покупець може вимагати розірвати договір, якщо є затримки в здачі в експлуатацію на термін понад 6 місяців. Але як бути з фактом пробуксовування реформи ДАБІ, що зависла ще з 2020 року в повітрі і дуже повільною процедурою прийняття побудованого за минулий період? Наразі багато в чому девелопери стають заручниками ситуації, коли все побудовано вчасно і за нормами, а ось черга до них ніяк не дійде. Дуже хотілося б, щоб момент з органами контролю та сам новий механізм контролю був розроблений, як слід, і запущений в найкоротші терміни.

Процедура, за якою відбувається реєстрація об'єкта будівництва за замовником, ясна: компанія отримує його автоматично після отримання права на виконання будівельних робіт. Це дозволить зрозуміти, хто стоїть за яким об'єктом, що, зрозуміло, на руку кінцевому споживачеві і ринку. Не зміг виконати взяті на себе зобов'язання — доведеться нести відповідальність.

Дуже контраверсійним пунктом, як на мене, є момент, згідно з яким девелопер не має права вносити зміни (без згоди покупців) у проєктну документацію. Повірте, в процесі проєктування трапляється всяке, людський фактор ніхто не відміняв, часом, щоб поліпшити кінцевий продукт, доводиться вносити правки в процесі роботи. Це, зрозуміло, не розв'язує руки по кардинальному перекроюванню або добудові нових будинків/поверхів з метою заробити якомога більше, пожертвувавши інсоляцією, порушивши ДБН, «забувши» про інфраструктуру і так далі. Однак може дещо ускладнити життя девелоперам, якщо доведеться вносити якісь правки по ходу.

Знову ж правильним, я вважаю, рішення про введення обов'язкових пунктів договору із забудовниками: планування квартири, опис обробки і технічних параметрів, гарантії. Для надійних забудовників ці пункти звичні, вони згадуються в наших договорах з інвесторами, і ми чітко стежимо за виконанням зобов'язань. Якщо хочеш бути успішним на ринку нерухомості, важливо бути максимально чесним з покупцем у всіх аспектах. Це стосується і якості будівництва, і функціоналу комплексу, і юридичних аспектів покупки.

Андрій Вавриш,
власник і CEO SAGA Development

Первинний ринок нерухомості давно потребує закону, який зробить його прозорим, упорядкованим і прогнозованим.

Впровадження прописаних в законопроекті №5091 механізмів дозволить залучити банки для кредитування покупки і, нарешті, запустити повноцінну доступну іпотеку для об'єктів, що будуються.

Ухвалення закону допоможе вирішити проблему будівельних пірамід, унеможлививши перепродаж того самого приміщення кільком інвесторам. Створить передумови для вирішення проблеми недобудов за рахунок передачі їх новим девелоперам для добудови. Все це сприятиме підвищенню довіри до ринку. Ми, так само, як і наші інвестори, потребуємо зниженні ризиків інвестування. Тому для сумлінних забудовників прийняття законопроекту стане великою перевагою.

Законопроект № 5091 — важливий, але не єдиний крок у бік цивілізованого ринку. Поряд з ним необхідно впровадження механізмів ексроу і проектного фінансування девелоперських проектів. Це допоможе запобігти появі недобудов або затягування термінів через нестачу фінансування.

Ризики законопроекту пов'язані з некоректним функціонуванням всієї дозвільної системи. Йдеться про затягування процесів видачі дозволів і сертифікатів про введення в експлуатацію. Якщо до цих пір девелопери розплачувалися за несвоєчасне введення (а іноді сертифікати не видаються рік і більше) тільки своєю репутацією, то прийняття закону може спричинити інші втрати. Тому необхідно паралельно забезпечити коректну роботу дозвільної системи, видачу дозволів і сертифікатів готовності до експлуатації автоматично, без людського фактора.

Раміль Мехтієв,
СЕО компанії ENSO

Ухвалення законопроєкту №5091 в першому читанні — це важливий крок на шляху до встановлення зрозумілих правил на українському ринку житла. Більшою мірою, норми, описані в законопроєкті, дадуть підставу інвесторам відчувати себе захищеними, а це плюс для ринку. Адже ті, хто раніше не розглядав покупку житла на первинному ринку через недовіру до системи, отримають більшу впевненість і гарантії.

Проте спірних моментів в цій редакції закону теж вистачає. Наприклад, це стосується термінів повідомлення обох сторін про розірвання договору через прострочення і невиплати календарних платежів або відповідальності сторін договору за неналежне виконання умов договору.

Обидві норми не до кінця продумані, оскільки тлумачення пов'язане з домовленостями при підписанні договору. Своєчасність платежів і розірвання договору безпосередньо пов'язані з бажанням отримати за товар ту ціну і тоді, коли сторони домовилися. Це витрати — предмет конкретних домовленостей сторін, які формували права і зобов'язання, виходячи з фінансової дисципліни, в тому числі.

Також вважаю, що введення норми про неможливість внесення змін до проєктної документації без згоди покупців приведе до негативних наслідків. Інженери-конструктори вносять коректування в першу чергу виходячи з технічних і технологічних аспектів. Входити в дискусію в цьому випадку з інвесторами, рід занять яких, як правило, не пов'язаний з будівельною інженерією, вкрай небезпечно. Як компенсуючий механізм, для балансу інтересів сторін, розумно передбачити право повернення грошей для інвестора і розірвання договору в разі, якщо покупець не згоден зі змінами.

Гарантійне утримання коштів — грамотний прийом, але не в українських реаліях. Цей варіант буде прийнятний на тому ринку, де фінансові інститути забезпечують отримання додаткової ліквідності, але поки цей інструмент не працює в нашій країні.

Активація законодавчої діяльності в сфері містобудування та девелопменту — це позитивний знак. Рух у бік захисту покупця нерухомості — важливий вектор розвитку галузі, який принесе користь всім учасникам ринку. Попереду ще довгий шлях, але перші кроки вже зроблені. 

Світлана Сінчук,
юрисконсульт ІБК ОБРІЙ

Законопроєктом вводиться поняття «девелопер». Врегулювання цього терміну давно не вистачало будівельній галузі. Оскільки наразі замовник будівництва, маючи земельну ділянку, нерідко обмежений у ресурсах для її забудови.

Положеннями проєкту передбачається вдосконалення процедури продажу майбутніх об'єктів нерухомості через фонди фінансування будівництва, а також через купівлю цільових облігацій. До того ж, пропонується ввести гарантовану частку будівництва об'єкта нерухомості на випадок, якщо замовник/девелопер не зможе фінансувати завершення будівництва. Це означає, що встановлену законодавством частку новобудови відчужувати буде можливо лише після реєстрації права власності на перший об’єкт нерухомого майна. Наразі проєкт потребує доопрацювання питань щодо переходу гарантійної частки до інвесторів у разі не завершення будівництва.

Проєкт також покликаний захистити інвесторів від подвійного відчуження нерухомого майна, шляхом введення окремих правил реєстрації та продажу майбутніх об’єктів цивільних прав на житло та об’єкти незавершеного будівництва. Після введення в дію Закону, продаж майбутніх об’єктів нерухомості стане можливим виключно за нотаріально посвідченими Договорами купівлі-продажу активу. До укладення такого Договору, забудовник повинен здійснити обов’язкові кроки з підтвердження законності будівництва та розпорядження правами на недобудовані об’єкти. А крім того, висвітлити як на своєму сайті, так і частково в Договорі купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості, великий обсяг інформації, у тому числі й основні технічні характеристики новобудови. Не забуваємо, що Договір купівлі-продажу є нотаріальним, а законодавець передбачив обов’язок внесення змін до Договору, при зміні показників об’єкта будівництва, що є частою практикою при спорудженні нової нерухомості. Супутні витрати на нотаріальні дії з високою ймовірністю стануть витратами для інвестора.

У зв’язку з встановленням законодавцем порядку продажу нерухомості на первинному ринку, стає ще більш актуальним питання, за якою податковою базою буде здійснюватися відчуження об’єктів.

Актив інвестора, звісно, добра новина. Відомо, що актив можна передати у спадок, можна закласти в іпотеку, а можна продати третій особі за своїм бажанням. Наявність активів може вплинути позитивно на економічну складову держави, оскільки гроші будуть «працювати».

Між тим, запропоновані проєктом зміни, вочевидь, вплинуть на чинні механізми фінансування будівництва. У разі збільшення витрат забудовників через тиск регуляторних актів, вірогідно, відбудеться здорожчання на первинному ринку нерухомого майна.

У разі прийняття Закону «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», будівельна галузь стане прозорішою. Беззаперечно, єдність реєстраційних та будівельних реєстрів у досягненні мети щодо захисту інвестора будівництва допоможе у цьому. У будь-якому випадку, інвестору для отримання своїх омріяних квадратних метрів, краще довіритися забудовнику, який дотримується законів.