Property Times Думка

Нацбанк Украины считает дополнительным фактором негативного сценария развития рынка жилья Украины (основной фактор — дисбаланс между предложением и спросом) тот факт, что девелоперы будут пытаться получить разрешительную документацию до того, как жесткие требования к благоустройству территории и развития инфраструктуры вступят в силу. «Это может привести к всплеску строительства нового жилья в краткосрочном периоде», — говорится в отчете о финансовой стабильности Национального банка.

Другими словами, предполагается резкий рост запроса на получение разрешений на строительство и, по мнению ведомства, последующий за этим рост количества новостроек.

Property Times решил выяснить у игроков рынка, имеет ли такой сценарий право на жизнь, действительно ли грядущие изменения могут подстегнуть девелоперов не просто получить права на строительство, но и увеличить реальные объемы работ, и как данный гипотетический сценарий может повлиять на рынок.

Максим Барбаш, глава совета директоров строительной компании GEOS

Без сомнения, в связи с этими нововведениями количество обращений вырастет. Но стоит в этом вопросе смотреть на сегменты рынка, кому выгоднее получить документацию до вступления более жестких требований в силу. Прежде всего, это эконом-сегмент, где в погоне за оптимизацией себестоимости и, вследствие, цены за квадратный метр, застройщики увеличивают метраж объекта как за счет площади застройки, так и за счет этажности. В сегментах комфорт и премиум, независимо от норм, застройщики уделяют больше внимания придомовой территории, ее обустройству и инфраструктуре комплекса. То есть соответствуют, а иногда и превосходят новые требования.

Таким образом, с нашей точки зрения, в краткосрочной перспективе это станет толчком для увеличения количества обращений за разрешительной документацией. В то время как на рынке в общем, на тенденциях рынка в долгосрочной перспективе это слабо отразится. Зато есть позитивная сторона этого процесса – это повышение качества строительства в общем. То есть конкуренция увеличится в качественном плане, мы надеемся, что появится больше достойных конкурентов.

Ярослава Чапко, директор City Development Solutions

Не думаю, что это станет краткосрочным трендом на рынке, по крайней мере Киева. Значительная часть рынка принадлежит 5-7 крупным застройщикам, которые и без новых ДБН в условиях высокой конкуренции стараются предусмотреть различные элементы комфорта для жильцов. Большинство новых норм, прописанных в новых ДБН, уже предусмотрены концепциями в их комплексах. 

Новые ДБН могут повлиять на мелких и пригородных застройщиков, которые часто грешат и качеством, и отсутствием вообще благоустройства и инфраструктуры. Им очевидно придется поднимать цены, за счет которых они оставались конкурентными.

В целом идея старта новых проектов, согласованных по старым ДБН, и их последующая заморозка из-за отсутствия спроса, не имеет какого-либо здравого смысла.

Олег Приходько, основатель и CEO девелоперской компании Greenol

Продолжая логический ряд, что рыба ищет, где поглубже, человек – где лучше, можно смело утверждать, что распорядители земельных участков постараются уже сегодня облегчить себе жизнь на завтра. Это утверждение относится в большей степени к небольшим собственникам или арендаторам земельных участков. Удивлюсь, если крупные «монстры» строительного рынка до сих пор не сформировали себе пул работы на будущие лет 15-20. И если это не так, то может быть есть смысл поработать над качеством стратегии развития компании.

Во всплеск нового строительства — не верю, нет для этого предпосылок. Крупные игроки скорее приложат все усилия, чтобы убрать из бизнеса небольшие компании, которые сегодня балансируют рентабельностью на грани себестоимости. Крупным строительным и девелоперским компаниям уменьшение объемов строительства было бы гораздо выгоднее, ведь при таком условии можно будет более смело поднимать цены продаж. Если строители смогут обеспечить себе зазор на будущее в вопросе строительных объектов, то это будет – отложенное строительство, не более.

Негативных последствий на рынок недвижимости в результате вышеописанных действий не предвидится, хотя единичные случаи возможны. Вполне реально, что некоторые единичные проекты будут отличаться своими характеристиками от будущих регламентирующих норм, что как максимум принесет неудобства жителям соседних домов. Во всех этих изменениях радует то, что процесс застройки все более и более становится понятным и предсказуемым.

Андрей Рыжиков, коммерческий директор компании UTG

Тенденции последних лет отображают получение максимальной доходности от земельного участка, что выражалось в очень высоком (иногда до 100 %) коэффициенте застройки участка, а также 2-3-кратной плотностью по количеству жителей.

Введение новых норм существенно понизит рентабельность проектов. Как выход из сложившейся ситуации, часть застройщиков ускоренными темпами проходит согласовательные процедуры, чтобы де-юре зафиксировать возможность строительства в существующем правовом поле. Фактическое начало строительных работ по таким проектам будет происходить согласно ранее разработанных компаниями маркетинговым планам, дабы не создавать конкурентное давление на рынок.

Единственным негативным моментом может быть попытка госорганов принудить собственников согласованных проектов реализовывать объекты по новым нормам, даже для активно строящихся проектов.

Подготовила Ирина Настыч