Property Times Думка

С сегодняшнего дня в Украине действует Закон об энергоэффективности зданий, который был принят в июне 2017 года.

Property Times поинтересовался у игроков строительного рынка, как отразятся новые законодательные инициативы на рынке в целом, и не повлечет ли это повышение стоимости реализации объектов.

Все участники опроса считают, что необходимость в таких изменениях назрела давно, причем закон одинаково важен как для участников рынка, так и для конечного пользователя. В компании Henkel Bautechnik предполагают, что данный закон будет стимулировать развитие сознания населения о том, что энергоэффективность – единственный способ снизить сумму платежей за отопление и газ.

Определенные шаги в вопросах энергоэффективности зданий делались еще до вступления закона в силу, примечательно, что наиболее преуспели в этом вопросе социальные объекты. «В последнее время наблюдается рост рынка теплоизоляционных материалов в целом, не только со стороны застройщиков, но и со стороны коммерческих объектов, социальных объектов, частного сектора. Наибольший рост отмечается в сегменте социальных объектов (школы, садики, больницы), а также в сегменте реновации зданий ОСМД», – поделился наблюдениями Евгений Бондаренко, продакт менеджер категории «Системы утепления» Henkel Bautechnik Ukraine.

Предлагаем ознакомиться с мнениями участников рыка о новой законодательной инициативе.

Анна Корягина, коммерческий директор «Иммошан Украина»

В настоящее время в строительной отрасли создана нормативно-методическая база по энергоэффективности при проектировании и строительстве объектов жилищно-гражданского назначения, что обеспечивает экономию энергоресурсов более 30% при эксплуатации зданий по сравнению с соответствующими нормами, действовавшими до 1994 года. Однако указанные нормативные требования являются обязательными только при проектировании и строительстве новых и реконструкции существующих жилых и общественных зданий и сооружений, что является препятствием в приведении объектов существующего фонда к общеевропейским требованиям по энергоэффективности.

Более того, одним из этапов в формировании нормативно-методической базы стала энергетическая паспортизация зданий жилых и общественных зданий, действующая в Украине с 01.04.2007 после введения нормативных требований ГСН В.2.6-31:2006 «Тепловая изоляция зданий».

С 01.01.2009 года энергетический паспорт является обязательной частью проектной документации для жилых и общественных зданий при условиях нового строительства и реконструкции. С 01.07.2008 года введено в действие ДСТУ-Н Б А.2.2-5:2008 «Постановление о разработке и составлении энергетического паспорта зданий при новом строительстве и реконструкции», где раскрыты методические пункты, необходимые для просчета параметров энергетического паспорта».

Энергетический паспорт зданием является отображением класса его энергоэффективности: от «А» до «F», при этом при проектировании новых объектов нельзя допускать класс ниже «С».

Таким образом, Закон «Об энергоэффективности зданий» является логичным и достаточно долгожданным этапом развития энергоэффективности в Украине.

Я считаю, что получение сертификата энергоэффективности глобально не отобразится на стоимости реализации объекта недвижимости, но может повлиять на формирование коммерческих условий для арендаторов, а именно платежей OPEX.

У каждого арендатора будет право получить перед заключением договоров на аренду копию соответствующего сертификата. Таким образом можно проверить энергоэффективность здания по классу и понять справедлива ли ставка, которая применяется к арендуемому помещению.

Если следовать международному опыту сертификации объектов недвижимости, в соответствии с такими стандартами ресурсоэффективности, как BREEAM, LEED, то действительно инвестиционный бюджет незначительно увеличивается при реализации проектов с наиболее высокими рейтингами. Предполагаем, что аналогичный тренд будет и в Украине.

В то же время Закон «Об энергоэффективности зданий» предусматривает внедрение системы обязательного аудита энергоэффективности этих зданий, который должны будут проводить сертифицированные компании-аудиторы. Вот эта деятельность может создать неизвестные постоянные расходы, так как рынок еще не сформировал свое предложение. Специалистов привлекает на договорной основе заказчик строительства или собственник.

Если говорить о международных добровольных системах сертификации, то, например, система BREEAM подразумевает наличие специалистов по сертификации (BREEAM assessors) и международного контролирующего органа (BRE Global), осуществляющего регистрацию проектов, подлежащих сертификации, выдающего лицензии и сертификаты. Подобный подход минимизирует риски, связанные с работой новых специалистов на рынке.

Виталий Шаповаленко, эксперт по институциональным и политическим вопросам в сфере энергоэффективности iC consulenten

Оценивать закон «Об энергоэффективности зданий» в контексте готовности к нему рынка, я думаю, не совсем правильно. На мой взгляд, это как раз такой закон, в котором очень заинтересованы все участники рынка (государство, бизнес и потребители), поскольку получат значительные выгоды от его реализации.

Как известно, практически треть всех энергоресурсов страны потребляется в зданиях. В таких условиях введение европейских норм и требований к обеспечению энергетической эффективности зданий даст возможность:

• снизить энергетическую зависимость страны;
• стимулировать развитие рынков строительства, производства энергоэффективных оборудования и материалов, а также энергетических услуг;
• сократить затраты потребителей за энергоресурсы, что особенно актуально для населения;
• значительно улучшить техническое состояние зданий и увеличить сроки их эффективной эксплуатации;
• повысить комфортность пребывания граждан в зданиях.

Таким образом, закон будет иметь значительные политические, экономические и социальные эффекты.

Разумеется, ввиду того, что некоторые нормы закона являются новыми для Украины, законодатель предусмотрел годичную отсрочку для его вступления в действие. Прежде всего, это связано с необходимостью разработки и принятия ряда подзаконных актов, обеспечивающих практическую реализацию требований закона.

Кроме этого, некоторые нормы закона, в частности, касающиеся обязательной сертификации зданий, отсрочено до 1 июля 2019 года, что, по моей оценке, позволит рынку подготовиться к выполнению указанных требований.

Повлияет ли этот закон на стоимость реализации объектов жилого и коммерческого строительства? Безусловно, закон окажет существенное влияние на дифференциацию стоимости объектов в зависимости от класса их энергетической эффективности. Сведения о классе энергоэффективности будут отражаться в энергетических сертификатах зданий и доступны для ознакомления всем заинтересованным лицам.

Достаточна простая классификация зданий по этому показателю позволит потенциальным покупателям видеть и разделять объекты по удельному потреблению энергоресурсов, что позволит оценивать свои затраты коммунальные услуги, прежде всего на отопление, в перспективе.

В каждом конкретном случае потенциальные покупатели будут стоять перед выбором: покупать более дешевую недвижимость, но потом больше платить за коммунальные услуги, либо покупать более дорогую недвижимость и экономить на коммунальных услугах. Очевидно, что думающие покупатели будут преимущественно отдавать предпочтение зданиям с высокими показателями энергоэффективности, имеющим низкое удельное потребление энергоресурсов и большую комфортность, что, естественно, будет определять более высокую стоимость таких объектов.

В связи с этим, риелторам целесообразно учитывать в дальнейшем энергоэффективность зданий в числе других показателей, характеризующих потребительские качества недвижимости.

Максим Барбаш, глава совета директоров компании GEOS

Говоря о вступлении в силу закона об энергоэффективности, как и, к примеру, о новых государственных строительных нормах, стоит сказать, что наш рынок является достаточно конкурентным и создавая объекты, мы в первую очередь ориентируемся на ожидания покупателей, которые в свою очередь достаточно высоки. То есть мы уже строим по современным международным нормам и стандартам и рады тому, что наша законодательная база обновляется и адаптируется к современным трендам в строительстве. 

Возможно этот закон даст повод застройщикам немного поднять цены, но в данном случае внимание стоит обратить не на стоимость покупки жилья, а на стоимость его эксплуатации. Ведь более высокие стандарты энергоэффективности строительства приведут к снижению затрат жителей на отопление и электроэнергию.