Property Times Новини

Офісний сегмент у частині областей України відновлюється, у сегменті складів є дефіцит, а ритейл зазнає певної трансформації. Про головні тренди на ринку комерційної нерухомості на четвертому році війни в інтерв'ю Property Times розповів керуючий партнер CBRE Ukraine Радомир Цуркан. 

Експерт зазначає, що найбільше в Україні постраждав офісний сегмент, який у 2021 р. лише почав оговтуватися після пандемії COVID-19, але почалася війна.

«2021 рік став періодом зростання, а 2022-й мав стати роком подальшого розвитку, однак війна внесла кардинальні зміни. Найбільших втрат зазнали офісний та ритейл-сектори. До кінця 2023 року офісний ринок залишався пригніченим: переважали «військові ставки» з суттєвим дисконтом від ринкових, які в додаток до OPEX давали мінімальну маржу. Зараз ситуація стабілізувалася, і в Києві та Львові офісний сегмент фактично повернувся до довоєнної моделі взаємодії орендарів та орендодавців. Натомість у Харкові та Дніпрі ринок залишається неактивним, і перспективи його відновлення наразі нечіткі», — пояснює Радомир Цуркан.

У Києві, за його словами, наразі спостерігається тенденція переїздів орендарів з метою поліпшення якості офісних приміщень. Здебільшого це релокація з B та C класу до якісніших бізнес-центрів B і, навіть, A класу. Це стало можливим завдяки гнучкій політиці власників та зниженню орендних ставок. Станом на початок 2025 року рівень вакантності знизився до 22% проти 26% у 2022-му. У 2024 році валове поглинання офісних площ було на рівні 2020-го року, що лише на 4% менше, ніж у 2021-му. Це вражаючий результат. Ще один цікавий тренд — поява нетипових орендарів у бізнес-центрах. До них належать логістичні компанії, перевізники, медичні дистриб’ютори, українські виробники тощо. Раніше вони розміщували свої офіси на перших поверхах житлових комплексів або в старих будівлях на Подолі, тепер обирають бізнес-центри через кілька факторів: безпеку (укриття, резервне живлення), якісну інфраструктуру та доступніші орендні ставки.

Слідкуйте за новинами в нашому Телеграм

У складському сегменті, як пояснює експерт, ситуація зовсім інша. У Київському регіоні під час війни було знищено або пошкоджено близько 20% складських приміщень. Після контрнаступу виник гострий дефіцит складів, що призвело до зростання орендних ставок. Наразі цей дефіцит зберігається, оскільки нові склади ще не встигли збудувати/відбудувати, а ті що будуються, поглинаються орендарями ще на етапі будівництва. Проте будівництво з нуля активно триває, як і відновлення зруйнованих об’єктів. 

«Очікується, що до кінця 2025 на ринок вийде близько 190 тис. кв. м нових площ — це стане рекордом за останні 10 років. Однак, це не призведе до надмірної пропозиції, адже вже 30-40% майбутніх площ знаходяться в попередній оренді. Ці площі швидко поглинуться, ми, зокрема, активно працюємо над цим напрямом. Складський сектор залишається одним із найдинамічніших на ринку», — додає Радомир Цуркан.

Щодо ритейлу, на думку експерта, ситуація складніша. Тут немає передумов для будівництва нових об’єктів, адже ринок і так досить насичений.

У 2022-2023 роках сектор значно постраждав через блекаути, обстріли, тривоги та низьку купівельну спроможність, що негативно вплинуло на товарообіг. Відповідно, якщо продажі низькі, орендар не може виплачувати орендну ставку, і це створює ланцюгову реакцію. Наразі ситуація стабілізувалася, товарообіг зріс на 13%. Активно розширюються українські ритейл-мережі.

Формат багатосекційних фешн-галерей знову повертається, а разом із ним — і фіксовані орендні ставки. В кращих торговельних об’єктах уже немає вільних секцій — переважно вони заповнені українськими брендами. Ця трансформація додає ритейлу нової енергії.

Читайте також: АРМА шукає управителів та оцінювачів для арештованих активів відомого олігарха