У польських регіональних містах — брак пропозиції нових офісів

Наприкінці 2024 року попит на офісні приміщення в регіональних містах Польщі відновився. Однак пригнічена девелоперська активність і низький обсяг введення в експлуатацію нових офісних приміщень створили дефіцит пропозиції. Крім того, орендарі все частіше вирішують переглянути умови договорів оренди, повідомляє BNP Paribas Real Estate Poland у своєму останньому звіті, пише Property Times із посиланням на Property Forum.

Девелопери офісної нерухомості значно скоротили будівельну активність в останні місяці, додавши трохи менше 124 000 кв. м нових офісних площ на ринках регіональних міст Польщі з початку року. Незважаючи на стабільний попит з боку орендарів, девелоперська активність сповільнилася через постійно високий рівень вакантності. Офісні проєкти, розроблені протягом останніх трьох років, залишаються обмеженими за масштабами, і лише кілька нових офісних будівель було здано в експлуатацію.

У четвертому кварталі 2024 року відкрилося кілька нових офісних центрів, найбільшим з яких став Cavatina Holding's Grundmana Office Park A площею 20 600 кв. м у Катовіце. Далі за величиною йдуть:

• Medyczna (9 700 кв. м) у Кракові, девелопер — виступила компанія Elite GPS,
• Aleja Architektów 7 (6 000 кв. м) у Вроцлаві, девелопер — компанія Entire M.

У BNP Paribas Real Estate Poland зазначають, що деякі девелопери були змушені призупинити поточні проекти через низький рівень попередньої оренди, що затягнуло комерціалізацію об'єктів на стадії будівництва й ускладнило залучення фінансування.

Попит відновлюється наприкінці року

Ринкові дані за четвертий квартал 2024 року свідчать про відновлення попиту на офісні приміщення в регіональних містах Польщі. Загальний обсяг оренди за три місяці до грудня 2024 року сягнув 220 000 кв. м, що на 4% більше, ніж у попередньому кварталі, і на 5% більше за річні обчислення. Водночас, загальний обсяг оренди офісних приміщень за весь 2024 рік сягнув майже 714 000 кв. м — на рівні з показником 2023 року, який становив 740 500 кв. м.

«У жовтні-грудні 2024 року в сегменті оренди офісних приміщень переважали угоди про продовження оренди, які склали 51% від загального обсягу поглинання, що свідчить про те, що орендарі тимчасово воліють залишатися в своїх нинішніх локаціях через високі витрати на ремонтні роботи. Натомість ті, хто вирішив переїхати, надають перевагу новітнім офісним об'єктам», — коментує Малгожата Фібакевич, старший директор департаменту офісної нерухомості BNP Paribas Real Estate Poland.

Найбільшими угодами четвертого кварталу 2024 року стали продовження договору оренди конфіденційного орендаря на понад 14 000 кв. м у бізнес-парку Tertium Business Park II (Краків) та продовження договору на понад 10 000 кв. м зі State Street Bank International в офісному центрі Kazimierz (Краків).

Серед нових договорів оренди: конфіденційний орендар зайняв 6 600 кв. м в офісному центрі Ocean Office Park B (Краків), а також підписано договір попередньої оренди на 8 900 кв. м в офісі PUNKT (Гданськ). Крім того, Фіскальна палата отримала 6 400 кв. м у бізнес-центрі Bronowice Business Center 11 (Краків) за угодою між власником та орендарем.

Примітно, що ІТ-компанії залишалися найактивнішими орендарями в 2024 році, на них припадало 27% від загального валового поглинання в містах регіону.

Рівень вакантності зростає

Станом на кінець грудня 2024 року доступність офісних приміщень у восьми ключових регіональних містах Польщі становила 1,2 млн кв. м, що відповідає рівню вакантності 17,8%. Це на 0,5 в.п. більше, ніж у попередньому кварталі, і на 0,3 в.п. більше за річне обчислення. Високий рівень вакантності стримує девелоперську активність. Старі офісні будівлі, яким більше 10 років, зі значно вищим рівнем вакантних площ все частіше знімаються з ринку для проведення ремонтних робіт, часто з перепрофілюванням.

Станом на кінець 2024 року рівень вакантності варіювався залежно від міста: найнижчим він був у Щецині (7,7%), а найвищим — у Катовіце (23,2%) та Лодзі (22,7%). У Вроцлаві та Кракові рівень вакантності становив 19,3 і 19,0% відповідно, тоді як у Тримісті, Познані та Любліні незайняті офісні приміщення була менше 14% від загального фонду.

Тенденції реконструкції

Згідно зі звітом BNP Paribas Real Estate Poland, на ринку продовжують домінувати консолідація й оптимізація офісів у найкращих офісних будівлях. Проекти з переобладнання зосереджені на максимальному використанні простору відповідно до сучасних вимог. Такі ключові виклики, як забезпечення належної акустики й управління гібридними робочими моделями, спонукають до впровадження модульних рішень для підвищення гнучкості та зниження витрат.

«Повторне використання ресурсів набуває все більшого значення в проектах реконструкції, і цей зсув зумовлений економічними факторами та необхідністю відповідати вимогам ESG. Хоча екологічні рішення все частіше розглядаються прагматично, вони залишаються важливою частиною корпоративних стратегій. Зелені паростки відновлення ринку можна віднести до більш суворих правил щодо віддаленої роботи та корпоративних інвестицій, що фінансуються в рамках Національного плану відновлення та стійкості. У найближчі місяці ще належить з'ясувати, чи призведуть ці інвестиції до довгострокового зростання», — говорить Ян Павлік, директор з управління робочими місцями в ISS.

Читайте також: У Львові завершили будівництво логістичного центру PORT.LVIV, який об'єднав понад 80 бізнесів