Property Times  разом з експертами вивчав  основні тенденції в сегментах офісної та складської нерухомості: фактори, які впливають на попит, нову пропозицію й прогнози на 2025 рік.

Офіси

Нова пропозиція

За прогнозами аналітиків, які озвучувалися на початку року,  до кінця 2024 р. в Києві планувалося введення в експлуатацію приблизно 51 000 кв. м офісних приміщень у межах чотирьох офісних проєктів, але очікування не виправдалися.

«Через війну на ринку офісної нерухомості заявлена невелика кількість нових проєктів, а нова пропозиція в основному складається із завершення довоєнних проєктів. В Києві у 2024 році було відкрито три нові бізнес-центри: Heritage площею 13,3 тис. кв.м та Twelve на 16 тис. кв. м, БЦ White Lines на 10 тис. кв. м», — коментує Віталій Бойко, CEO компанії NAI Ukraine.  

Експерт пояснює, що інвесторів відлякує високий рівень вакантності (25%) на ринку і попит, що нижчий за довоєнний час. Це притаманно великим містам і за межами України, де немає війни, і є наслідком всесвітньої коронокризи, яка примусово впровадила віддалений режим роботи, який зберігся в різній пропорції в більшості компаній-орендарів офісних площ.  

«Обсяг нових площ, які вийшли на ринок  Львова протягом 2024 року становить близько 12 000 кв.м, що на 75% менше ніж у 2023», — наводять дані аналітики CBRE Ukraine.

Попит, орендарі

За словами Віталія Бойка, ринок офісів Києва демонструє збільшення попиту у 2024 році, що виражається в зростанні обсягу орендованих площ. Але попри все, попит все ж залишається нижчим за довоєнний рівень, а серед великих угод переважають контракти на переукладання або зміну офісних приміщень через їх економічну ефективність. 

«Попри війну загальні тенденції довоєнного часу залишаються без змін відносно портрету орендаря офісних приміщень. Попит на офіси зріс у центральних та західних областях через релокацію бізнесу та населення. Основними орендарями залишаються такі напрямки це ІТ-сектор, ритейл-оператори, FMCG, фінансовий сектор, маркетинг, fintech, медіа, логістика, агрокомпаніі. Серед більшості компаній які звертаються за пошуком приміщень спостерігається тренд на зменшення площ, на що вплинуло скорочення фізичної присутності співробітників в офісі. В середньому найбільшу цікавість приходиться на приміщення від 200 до 550 кв. м», — коментує Віталій Бойко.

Аналітики CBRE Ukraine зазначають, що у Львові традиційно основним драйвером розвитку ринку офісної нерухомості залишався ІТ сектор, на долю якого припадала левова частка в структурі валового поглинання. Проте, починаючи з 2022 року, попит від компаній ІТ сфери продемонстрував значне падіння спочатку у зв’язку із переходом на гібридний формат роботи через пандемію, а згодом з початком повномасштабної війни. В той самий час орендарі почали переглядали свої потреби в офісному просторі у бік до його скорочення, що в результаті спричинило тиск на локальний ринок.

Відтак, у 2024 у структурі орендних угод у Львові за розміром переважали невеликі угоди площею 100-300 кв. м, що є найбільш популярним форматом для оренди серед малого та середнього бізнесу.

Прогнози 

Очікування виведення нових офісних площ на ринок Києва у 2025 році залежатиме від багатьох факторів, але в першу чергу, від безпекової та економічної ситуації. Наразі в Києві поставлені на вимушену паузу не тільки нові проєкти, але й ті, які працювали до початку повномасштабної війни. БЦ 101 Tower досі не відновився після ракетного обстрілу, який стався  у жовтні 2022 року. БЦ LUWR через свою локацію  вчергове зазнав пошкоджень від ракетного удару, який агресор наніс вранці 20 грудня 2024 року. Тоді ж постраждали ще два великих бізнес-центри: «Торонто-Київ» та Grand. Тож прогнозувати  збільшення нової пропозиції в таких умовах вкрай важко.

Щодо  розширення  нової пропозиції у Львові аналітики CBRE Ukraine  дають стримані прогнози: «Девелоперська активність в офісному сегменті значно сповільнилася, однак ті об’єкти, які до початку повномасштабного вторгнення вже були на завершальних стадіях, продовжують будуватись. Згідно з заявами девелоперів очікується, що у 2025 році на ринок Львова планується до введення в експлуатацію близько 47 000 кв.м офісних площ, проте майбутня пропозиція у сегменті залишатиметься обмеженою до моменту відновлення ринку, оскільки нові масштабні девелоперські проєкти будуть розглядатися лише після заповнення існуючих вакантних площ, що на сьогодні складають близько 34% ринку».

Склади

Попит

Близькість до кордону із країнами Європи та віддаленість від зони бойових дій, дозволило Львівському регіону  отримати підвищений інтерес від потенційних інвесторів, особливо на фоні внутрішньої міграції  бізнесів та виробництв, яка спостерігалась із початку повномасштабного вторгнення, пояснюють аналітики CBRE Ukraine Ці фактори залишаються одними із ключових, які формують попит на складську нерухомість загалом у західному регіоні й на цьому тлі львівський ринок продовжить демонструвати зростання попиту та якісної складської пропозиції. Привабливими областями також є Вінницька, Хмельницька, Тернопільська, Закарпатська та інші, але пропозиція площ у даних регіонах залишається дуже обмеженою як кількісно, так і якісно. Варто зазначити, що починаючи з другої половини 2022 року, Київ все ж таки залишається пріоритетною локацією для міграції бізнесу з розвинутою інфраструктурою і професійними об'єктами, що дозволило йому утримати статус головного логістичного хабу країни.

На попит суттєво впливає кількість населення в регіоні, розташування відносно національних та міжнародних трас, розвиток бізнесу (наявність великих компаній/ створення індустріальних парків) та віддаленість від лінії фронту (тимчасовий фактор на період війни), зазначає Віталій Бойко.

«Насамперед важлива транспортна доступність: зручна логістика та якісні дороги до об’єкта значно підвищують його привабливість. Другим важливим чинником є наявність людського ресурсу. Бізнесу потрібні кваліфіковані працівники або люди, яких можна швидко навчити. Це питання особливо актуальне для компаній, що релокуються з центральних чи східних областей України, адже частина їхніх співробітників залишаються на місцях або виїжджають за кордон, —  пояснює Павло Кравець, керівник відділу продажів Alterra Group. — Інфраструктура навколо обʼєкту також відіграє вагому роль. Громадський транспорт, місця для харчування, укриття, супермаркет та комфортні умови роботи стають вагомими перевагами. Ще одним чинником є позиція місцевої влади. Її відкритість і готовність сприяти розвитку бізнесу часто визначають вибір локації. Нерідко бізнес стикається із ситуаціями, коли місцева влада замість підтримки створює перешкоди, що змушує компанії обирати більш сприятливі регіони для своїх проєктів».

«Найбільш привабливі регіони — Львівська та Волинська області, адже вони межують з Польщею та мають гарну транспортну інфраструктуру. З цих регіонів можна швидко дістатися до Києва та обласних центрів, як-то Вінниця, Житомир, Харків, Дніпро, — коментує Олександр Бондаренко, керуючий партнер Bureau of Investment Programs, співзасновник індустріальних парків NOVO. —  Для прикладу, ми зараз проєктуємо логістичний термінал саме на Волині  через вигідну логістику, в першу чергу, для експортерів-імпортерів. Закарпаття в плані логістики, попри близькість кордону з ЄС, менш привабливий регіон. Це пояснюється тим, що через гірський ландшафт водії «накручують» додаткові 300-400 км. Тобто автомобільна логістика складніша та дорожча».  

На думку Віталія Бойка, також варто зазначити регіони, які стоять на важливих логістичних маршрутах — Житомирська, Вінницька, Хмельницька області. «Їх роль суттєво зросла протягом останніх двох років, і вони є дуже перспективними для розвитку складської нерухомості при відносно низькій вартості та наявності землі під забудову в порівнянні, наприклад, із Львівською областю. Створення нових логістичних коридорів з іншими країнами суттєво збільшить попит на складські комплекси з прямим виходом на логістичні шляхи, що суттєво збільшить попит у цих регіонах», — вважає експерт .

За оцінкою NAI Ukraine, до топ-5 областей за привабливістю для розвитку комерційної нерухомості входять:

1.   Київська область;
2.   Львівська область;
3.   Івано-Франківська область;
4.   Закарпатська область;
5.   Тернопільська область.

Нові площі

Віталій Бойко наводить такі дані: «У 2023 році в Київському регіоні не було введено нових обʼєктів для оренди, лише вводилися складські комплекси для власних потреб (приблизно 88 тис. кв. м. У 2024 році було введено першу чергу логістичного комплексу «Дударків» (23 400 кв. м), у 2025 очікується логістичний комплекс «Чайки»  (70 000 кв. м), друга черга комплексу «Дударків»  (22 300 кв. м) та третя черга комплексу «Олександрівський» (40 800 кв. м), а також складський комплекс «Гореничі»  (5 000 кв. м).

У період з 2024-2029 анонсована велика кількість логістичних проєктів (сумарно близько 700-800 тис. кв. м), проте частина із них може залишитися на стадії проєктування та не дійти до будівництва».

За даними аналітиків CBRE Ukraine, у Львівському регіоні протягом 2022-2024 років було введено в експлуатацію близько 84 000 кв. м нової складської пропозиції. Серед найбільших об’єктів — Port Lviv Logistic Сenter (48 000 кв. м), дві черги Sparrow Park Lviv (21 000 кв. м) та перша черга M10 Lviv Industrial Park (14 000 кв. м). Протягом 2025 року у Львівському регіоні до введення на ринок заплановано близько 80 000-100 000 кв. м нових складських площ, проте можливі затримки із термінами введення.

Підготувала: Ірина Настич
Фото: Port Lviv 

---