Property Times Житлова нерухомість

2024 рік продемонстрував поступове відновлення інвестиційного інтересу до первинної нерухомості. Хоча ринок все ще знаходиться під впливом геополітичних та економічних факторів, деякі сегменти демонструють стабільне зростання. Property Times опитав представників девелоперських компаній щодо сучасного стану ринку та прогнозів на 2025 рік.

Поточна ситуація

Загальна ситуація на ринку нерухомості у 2024 році була значно кращою, порівняно з  роком початку повномасштабного вторгнення. 

«У 2022 році люди майже не купували житлову нерухомість під інвестицію в Києві. Головний чинник — страх невизначеності. Події війни розвивалися динамічно, ніхто не був впевнений остаточно, чи втримається наша держава, якою буде підтримка союзників, скільки триватимуть бойові дії. Додайте сюди обстріли Києва, блекаут, терор проти критичної інфраструктури, плюс загальна атмосфера шоку від подій і новин, — коментує Сусанна Караханян, керівник департаменту продажів Greenville Park та Greenville на Печерську.  — Зараз ситуація значно стабільніша, отже і зацікавленість в інвестування зросла».

«Інвестиційна привабливість первинної житлової нерухомості минулого року суттєво зросла, якщо порівнювати ситуацію із кризовим 2022-м. Поступове відновлення економіки, позитивні зрушення на фронті та, що важливо, активна підтримка держави (іпотечні програми), підвищують загальний інтерес до первинного житла», — додає Марк Марченко, засновник, CEO SENSAR та співзасновник UniClinic.

«Порівнюючи інвестиційну привабливість первинної нерухомості у 2024 році з 2022 роком, варто відзначити суттєве покращення ситуації. Український ринок навіть у поточних умовах демонструє прибутковість близько 7% річних, що перевищує показники європейського ринку. Інвестори обирають проєкти на стадії будівництва, щоб зайти в ринок до моменту пікового зростання цін, —  коментує Раміль Мехтієв, CEO ENSO. —  Цікаве спостереження, що інвестори зараз охочіше вкладають кошти в об'єкти на етапі будівництва, обираючи квартири на середніх та нижчих поверхах, аніж у готові будинки з документами на верхніх поверхах. Люди дивляться на це як на можливість зайти в інвестиційно привабливий проєкт, де ціна ще не досягла максимуму — адже у введених в експлуатацію об'єктах вартість уже максимальна. Це яскраво свідчить про свідомий інвестиційний підхід, а не про термінове вирішення житлового питання».

Арсеній Насіковський, молодший партнер компанії DIM також відзначає поступове покращення інвестиційної привабливості первинної нерухомості. «Проте казати, про значний попит на інвестування з метою заробітку не можна — попит ще доволі низький навіть порівняно з довоєнним часом», — говорить експерт.

Анна  Лаєвська, комерційна директорка компанії «Інтергал-Буд» зазначає, що попри зниження прибутковості купівлі квартир на початкових етапах будівництва з подальшим перепродажем, інвестиційна привабливість житла під оренду залишається високою. «Дохідність у цьому сегменті становить 6-7% річних у валюті, а в окремих випадках — ще більше, залежно від початкової вартості придбання. Це вдвічі перевищує аналогічні показники в Європі та США, що робить такий формат інвестування особливо вигідним», — наводить цифри експертка.

«Рівень інвестиційних угод у порівнянні з довоєнним періодом за останні три роки наближається до 20% від загального обсягу угод. У нашій компанії ця доля залишалася стабільною як у 2023, так і у 2024 роках, що свідчить про постійний інтерес з боку інвесторів», — такі цифри наводять в пресслужбі компанії City One Development.

Фактори, що стримують

Серед  факторів стримання покращання інвестиційної привабливості первинної нерухомості Арсеній Насіковський називає економічну нестабільність, інфляцію та відсутність нових перспективних проєктів для інвестування.

«Є декілька факторів впливу. По-перше, податки. З грудня 2024 року податки зросли: тільки військовий збір став дорівнювати 5%. Це суттєве збільшення. По-друге, геополітичний фон. Поки немає впевненості, що війна закінчиться. І якщо закінчиться, то на яких умовах. По-третє, є конкурентний фактор. Київ конкурує у змаганні за інвестора із західними регіонами та, безперечно, зараз програє. Інвестувати в нерухомість у Львові чи Ужгороді елементарно безпечніше, ризики нижчі. У Києві будівництво значно повільніше, пропозиція менша», —  додає Сусанна Караханян. 

Популярні сегменти для інвестицій

За словами експертів, найбільш привабливими напрямами інвестування є:

• Преміальні ЖК. Попит на дорожчі об'єкти залишається стабільним, адже такі проєкти демонструють високу ліквідність. «Минулого року наша компанія вийшла на ринок з новим проєктом в сегменті преміум — The One. За пару місяців, поки тривав закритий pre-sale, ми реалізували майже 30% квартир. Це говорить про те, що люди готові інвестувати під час війни навіть на етапі котловану, при умові що це якісні концептуальні проєкти», — говорить Арсеній Насіковський.
• Безпечні регіони. Інвестори придивляються до локацій, віддалених від лінії фронту. «У нашому новому проєкті Smart House у Львові, який ми ввели в експлуатацію у війну, наразі немає жодного вільного юніту. Лише у січні ми оголосили про офіційні продажі квартир у новому ЖК Smart Story в Ужгороді, і за півтора місяця маємо хороші показники зацікавленості серед інвесторів», — коментує Марк Марченко. 
• Орендна нерухомість. Доходність у цьому сегменті сягає 6-7% річних у валюті, що робить його привабливим порівняно з ринками ЄС. «Оренда в Ірпені зараз має високу популярність, а ціни на оренду навіть вищі, ніж у деяких районах Києва. Крім того, за рахунок невеликої пропозиції, квартири з новим якісним ремонтом здаються в оренду надзвичайно швидко», —  ділиться спостереженнями  Сергій Волкошовець, комерційний директор Будівельної групи Синергія.
• Апарт-готелі та заміська нерухомість. У сегменті апарт-готелів прибутковість може досягати 7% річних, а якісні заміські кластери стають все більш популярними. «У 2024 році близько 50% угод в комплексі Park Lake City - це купівля з інвестиційною метою. Тут дуже високий попит на оренду, особливо в теплий період року», — коментує Арсеній Насіковський.
• Комерційні приміщення. Все більше інвесторів звертають увагу на комерційну нерухомість в складі ЖК. «Окрім квартир, все більше інвесторів звертають увагу на комерційні приміщення під оренду, зокрема перші поверхи у житлових комплексах. Сьогодні такі об’єкти мають термін окупності 7-10 років», — зазначає Анна Лаєвська.
• Іноземні проєкти. Українці розглядають для інвестицій  нерухомість в інших країнах. «ОАЕ, Туреччина, країни Перської затоки, Південно-Східна Азія, Кіпр тощо, —  говорить Сусанна Караханян. — Там більш привабливі фінансові умови (13-16% дохідності на рік), вдало «запаковані» проєкти, більш лояльна податкова політика, політична стабільність, можливість придбати нерухомість у NFT та криптовалюті».

Прогнози на 2025 рік

Ціни.  Прогнозоване зростання в середньому на 7-10%. «Вже зараз є економічні передумови для зростання вартості на 7-8% лише для компенсації збільшення собівартості будівництва»,  —  коментує Раміль Мехтієв.

«За консервативними прогнозами, у 2025 році вартість квадратного метра житла може зрости на 10-15%. Водночас поки немає передумов для значного зростання прибутковості перепродажу раніше придбаних об’єктів», — зазначає Анна Лаєвська.

Читайте також: Тренд дохідної нерухомості продовжує розвиватися в Україні

«Якщо макроекономічна ситуація та ситуація на фронті будуть більш-менш стабільними, або принаймні не погіршуватимуться, ймовірно, ціни зростатимуть у межах 5–10%. Також підійматимуть ціну попит з боку переселенців та дефіцит нового житла, адже старту нових проєктів майже не було»,  — прогнозує Ірина Міхальова, CMO Alliance Novobud.

Попит. За словами Анни Лаєвської, у західному регіоні (Львів, Чернівці) та в Києві спостерігається тенденція до зростання попиту. Це може сприяти підвищенню прибутковості оренди та скороченню терміну повернення інвестицій, припускає експертка.

«У сегменті заміської нерухомості та преміум-класі інвестиційний попит буде високим, оскільки покупці продовжуватимуть шукати можливості для вигідних вкладень», — впевнений Арсеній Насіковський.

«Ми прогнозуємо подальше накопичення попиту, що призведе до підготовки проєктів до швидкого старту — цілком імовірно, що побачимо одночасний запуск багатьох проєктів, —  говорить Раміль Мехтієв.

Час для інвестицій. «Інвестиції на старті продажів будинку дозволять інвесторам заробити 15-20% у гривнях (а за оптимістичними прогнозами, і всі 24%) та до 10-13% у доларах, спираючись на прогноз курсу долара до грн від МВФ», — запевняє  Сергій Волкошовець. 

На думку Раміля Мехтієва, найбільш вигідний момент для входу в ринок настане не після закінчення війни, а раніше — коли почне вимальовуватись чіткий трек на позитивний розвиток подій. «Після офіційного закінчення війни ринок повернеться до класичної моделі з підвищеним попитом і обмеженою пропозицією, що неминуче вплине на ціни» — впевнений експерт.  

«Загалом, сьогодні споживчі настрої покращуються через сподівання на швидке завершення гарячої фази війни. Проте говорити про гарантований та стабільний позитивний прогноз ринку поки що зарано. Ймовірно, перша половина року буде схожою на 2024-й, а далі можливі два протилежні сценарії. Сподіваємося на реалізацію позитивного для нас»,  — підбиває підсумки  Ірина Міхальова.