Property Times Житлова нерухомість

Від початку повномасштабного вторгнення попит на послугу «ремонт від забудовника» суттєво зріс. Девелопери, які мають цю опцію у своєму портфелі, зазначають: майже кожна друга угода — це продаж квартири з готовим ремонтом.

Попри зростання популярності такого формату, перелік компаній, що пропонують послугу «ремонт під ключ», досі залишається обмеженим. Property Times дослідив, як саме працює ця послуга на ринку, чому покупці дедалі частіше обирають житло з готовим ремонтом і яку вигоду отримують від цього забудовники (спойлер — не завжди фінансову).

Зміна споживчих переваг

Війна суттєво змінила пріоритети покупців нерухомості. «У довоєнні роки послуга «ремонт під ключ» не була настільки актуальною, — розповідає Маріанна Галаговець, керівник студії Gazda Design, член ради директорів БК Gazda. — Від забудовника до повномасштабного вторгнення ми робили часткову комплектацію. При повномасштабному вторгненні люди приїжджали,  давали завдаток та залишалися у квартирах через брак оренди. Тоді ми вкомплектували житло абсолютно всім — навіть зубні щітки, ватні диски, постільне,  рушники, тобто готельний комфорт».

За словами Анни Лаєвської, комерційної директорки «Інтергал-Буд», до повномасштабної війни близько 25-30% квартир продавались з оздобленням від забудовника, зараз же цей показник сягає 50-60% і продовжує зростати.

«Сьогодні покупці найчастіше обирають квартири з готовим ремонтом. Це пов'язано з дефіцитом кваліфікованих ремонтних бригад, зростанням вартості матеріалів і робіт, відсутністю часу та можливості самостійного контролю процесу», — пояснює експертка. — Особливо активно цю послугу використовують учасники програми «єОселя», оскільки державний кредит покриває не лише купівлю квартири, а й ремонт».

Це створює додатковий стимул для розвитку послуги серед забудовників. Цю тенденцію підтверджують й інші забудовники. 

«Останнім часом спостерігається зростання попиту на квартири з готовим ремонтом. Це пов'язано з бажанням покупців швидко заселитися без додаткових витрат часу та ресурсів на ремонт, або є якщо це інвестиційна купівля, то об’єкт з ремонтом значно швидше вже почне працювати та приносити прибуток інвестору. До повномасштабної війни частка таких квартир становила близько третини від загального обсягу продажів, а зараз — до половини угод»,  — ділиться спостереженнями Ольга Вишницька, керівник напрямку SENSAR MANAGEMENT.

Майже кожен третій покупець цікавиться можливістю замовлення ремонту від забудовника, повідомляють в Rishko Capital.

В компанії Gazda 60% покупців  замовляють ремонт від забудовника.

Цікаво, що попит на готові квартири має географічну специфіку. Єлизавета Добош, директор з маркетингу Rishko Capital зазначає: «Місцеві клієнти зазвичай обирають квартири у чорновому стані. Вони мають чітке уявлення про власний стиль і бачення житла, тому віддають перевагу самостійному проведенню ремонту, або ж залучають "своїх" підрядників. Це дозволяє їм втілити індивідуальний дизайн та оптимізувати витрати. 

Покупці з інших регіонів України, а також ті, хто розглядає покупку квартири як інвестицію (наприклад, для подальшої оренди), частіше обирають житло з готовим ремонтом або одразу замовляють послугу «ремонт під ключ». Для них важлива швидкість заселення або початку експлуатації житла, тому рішення на користь повністю готового об’єкта є логічним та зручним».

Що пропонують забудовники

Девелопери пропонують покупцям широкий спектр варіантів оздоблення — від базових пакетів до повністю укомплектованих квартир. Компанія «Інтергал-Буд» працює з двома основними форматами: white box та готове оздоблення «під ключ». Ремонт від забудовника включає покриття підлоги (ламінат або плитка), оздоблення санвузлів і кухонної робочої зони керамічною плиткою, повний комплект сантехніки та аксесуарів, фарбовані шпалери, встановлену електрофурнітуру та світильники. Ремонт пропонують у трьох дизайнерських варіантах — скандинавський, мінімалізм та нова класика.

Alliance Novobud пропонує три рівні оздоблення:

• «Все готово» — готова до заїзду квартира з оздобленням та меблями ($650/кв. м*);
• «Дизайнерський» — квартира з оздобленням та сантехнікою ($450/кв. м*);
• White box —   квартира з чистовим оздобленням, розетковими коробками та електропроводкою (150/кв. м*).

Також є можливість замовити кухонний гарнітур з технікою (*наразі триває перегляд цін).

Компанія Sensar  окрім базового пакета, куди входить встановлення вікон, вхідних дверей, вирівнювання стін, стяжка підлоги, підведення комунікацій до квартири, пропонує послугу SENSAR Repair, що включає:

• Пакет Full: повне оздоблення з основною комплектацією квартири меблями та великою побутовою технікою;
• Пакет Lite: повне оздоблення без меблів та техніки;
• Пакет Rentier: повне облаштування оселі для подальшого управління нерухомістю та отримання пасивного прибутку від оренди (з малою побутовою технікою, декором та текстилем).

В компанії Rishko Capital окрім базового чорнового оздоблення, покупці можуть придбати повністю укомплектоване житло — з меблями, побутовою технікою, посудом, текстилем.

Економічна доцільність для покупців

Девелопери зазначають, що для покупця послуга «ремонт від забудовника» не тільки зручна опція, але  й економічно вигідна.  

«Навіть за найскромніших підрахунків вартість самостійного ремонту складає від $400–450/кв. м, і це без урахування витрат часу, нервів та ризиків, пов’язаних з якістю виконання, — коментує Анна Лаєвська. - Наша пропозиція: $300/кв. м на ранніх етапах будівництва, $330/кв. м на стадії високої готовності. Забудовник закуповує матеріали за гуртовими цінами, організовує та контролює весь процес, надає гарантію на роботи». 

Alliance Novobud оцінює ринкову вартість самостійного ремонту від 600 доларів за квадратний метр лише за чистове оздоблення і базові речі. При цьому забудовник пропонує дизайнерський ремонт з оздобленням та сантехнікою за $450/кв.м.

В Rishko Capital Середня вартість ремонту з частковим меблюванням та сантехнікою складає приблизно $750 за квадратний метр, повна комплектація з меблями, побутовою технікою та текстилем становить близько $950 за квадратний метр.

В компанії Gazda готові запропонувати ремонт з меблюванням та технікою за ціною $1000-1300/кв. м.

В компанії SENSAR базовий ремонт коштує приблизно $350-400 за кв. м, мебльований ремонт — від $700 за квадрат.

Зазначені ціни є орієнтовними, оскільки остаточна вартість залежить від погодженого дизайн-проєкту, обсягу робіт та площі квартири

Окрім прямої економії коштів, покупці отримують низку додаткових переваг, серед яких Ольга Вишницька називає: 

• економію часу та зусиль: забудовник бере на себе організацію всіх ремонтних робіт, що дозволяє покупцеві уникнути пошуку підрядників, закупівлі матеріалів та контролю за процесом,
• гарантовану якість: ремонт від забудовника зазвичай виконується за стандартами компанії, що забезпечує певний рівень якості та відповідність технічним вимогам,
• швидке заселення: квартири з готовим ремонтом дозволяють покупцеві швидко переїхати та почати користуватися житлом без додаткових затримок.

«При замовленні ремонту від забудовника, клієнт завжди знає до кого «постукати», якщо виникли якісь питання по ремонту, — говорить Маріанна Галаговець. —  А при замовленні в окремої бригади — потім малоймовірно знайдеш тих майстрів». 

Стратегічна перевага для девелоперів

Парадоксально, але забудовники практично не заробляють на ремонті. Анна Лаєвська чесно зізнається: «Девелопер практично не заробляє на ремонті. Маржа становить всього $10-20/кв. м, однак ця послуга є важливою конкурентною перевагою компанії».

Ірина Міхальова підтверджує, що для компанії така опція не вигідна: «Але покупці диктують свої правила. До того ж ціноутворення сьогодні надзвичайно динамічне — поки формується кошторис робіт та стартують роботи, вартість будматеріалів вагомо збільшується».

Проте забудовники продовжують розвивати цю послугу через стратегічні переваги:

• привабливість житла,
• пришвидшення продажів,
• позитивний вплив на довіру до бренду,
• конкурентна перевага на ринку.

«Якісне оздоблення підвищує рівень довіри клієнтів, оскільки людина отримує не просто коробку, а продумане житло з певним стандартом комфорту, —  коментує Ольга Вишницька. — Відгуки покупців після заселення формують репутацію бренду, яка напряму впливає на продажі наступних черг або нових проєктів. Забудовник, який бере на себе ремонт, демонструє відповідальність за якість, що підвищує його реноме». 

Споживчі переваги та тренди

Сучасні покупці демонструють практичний підхід до вибору оздоблення. «Покупці переважно орієнтуються на ремонт у сегменті комфорт-класу: сучасний, стильний, функціональний, але без надмірних витрат. Є запит на розумне поєднання якості та ціни, без переплат за преміальні матеріали», — зазначає Єлизавета Добош.

«У сегменті бізнес і преміум-класу покупці частіше надають перевагу індивідуальним проєктам. Але наразі ми працюємо над преміум-варіантом оздоблення в Intergal City, щоб задовольнити потреби найвибагливіших клієнтів», — додає Анна Лаєвська.

Популярні тренди включають:

• світлі кольори та стриманий дизайн,
• прості форми та функціональність,
• якісні, але не преміальні матеріали,
• ергономічні рішення.

Маріанна Галаговець підкреслює: «Покупці готові платити за якість, здешевлення якості не практикуємо, навпаки, можемо спростити бюджет за рахунок візуалу, але якісними матеріалами».

«Коли клієнти розуміють за що платять, то питань не виникає. Сучасний покупець практичніший та намагається за певну суму отримати максимум, але щодо якості — без компромісів», — зазначає Ірина Міхальова. 

Виклики

Пропозиція «ремонт під ключ» від забудовника доволі обмежена на ринку новобудов України. Дехто з системних забудовників тестував такий формат ще до початку повномасштабного вторгнення, але врешті відмовився від цієї опції. А дехто навпаки —  вже під час великої війни додав до свого портфеля послугу «ремонт під ключ». Масовою ця послуга не стала через певні виклики, з якими доводиться мати справу тим, хто її впроваджує.

Основним викликом є нестача кваліфікованої робочої сили. Анна Лаєвська зазначає: «Наші можливості стримує нестача робочої сили, особливо фахівців з оздоблення».

Ірина Міхальова прогнозує посилення проблеми: «Попит на послугу буде зростати, оскільки знайти притомну будівельну бригаду стає все важче. Мобілізаційні процеси не стоять на місці, і все більше чоловіків змінюють свій робочий одяг на військовий однострій».

Перспективи розвитку

Експерти одностайні у прогнозах щодо зростання популярності послуги. Основні драйвери розвитку:

Зміна споживчої поведінки: люди дедалі частіше обирають готові рішення через дефіцит часу та бажання уникнути стресу від організації ремонту.

Державна підтримка: програми «єОселя» та «єВідновлення» стимулюють попит на готові квартири.

Післявоєнне відновлення: для переселенців та людей, які втратили житло, потрібні готові квартири вже сьогодні.

Інвестиційний попит: квартири з готовим ремонтом швидше окупаються при здачі в оренду.

Анна Лаєвська впевнена: «Ми завжди підтримували європейську ідею: житло має бути готовим до проживання, а не «напівфабрикатом». У Європі базовий ремонт включений у вартість квадратного метра — ламінат, пофарбовані стіни, сантехніка, кухня, світильники. Маємо надію, що така практика поступово буде впроваджена і в Україні. Особливо це актуально в умовах післявоєнного відновлення — для переселенців, для людей, які втратили житло. Їм потрібні готові квартири вже сьогодні».

«Надалі ця послуга має всі умови для активного розвитку через зростання попиту на готові рішення, стандартизацію процесів, посилення довіри до брендів та фінансову доцільність для всіх сторін», — додає Ольга Вишницька.

Єлизавета Добош прогнозує зростання інтересу до формату ремонту без меблів, який залишає покупцю гнучкість — можна поступово докуповувати меблі відповідно до бюджету та власних вподобань.

Фото: приклад ремонту в Madison Gardens, Alliance Novobud