Тогда мы идем к вам: как в столице развивается формат микрорайонных ТЦ
Автор: Сергей Власов
Все больше микрорайонов Киева получают свои собственные, небольшие по площади, но профессионально организованные торговые центры. Конкуренцию они составляют скорее рынкам и магазинам у дома, нежели крупным ТРЦ, но свою долю покупателей получают вполне уверенно. Property Times разбирался, что собой представляют торговые центры микрорайонного формата, насколько они востребованы арендаторами и посетителями и какие перспективы ждут этот формат.
Что такое «микрорайонный ТЦ»?
Как правило, это совсем небольшое здание – площадью от 2 до 10 тыс. кв. м, в два или три этажа, при этом один этаж может быть ниже планировочной отметки земли. Согласно классификации торговых центров International Council Of Shopping Centers, такой ТЦ охватывает зону диаметром примерно в 5 км – один-два микрорайона. Отсюда и название.
В качестве якорного арендатора обычно выступает продуктовый супермаркет. «И чем качественнее продовольственный супермаркет на территории ТРЦ, тем больший интерес он представляет для покупателя», — подчеркивает Евгения Локтионова, директор компании UTG.
В ТЦ микрорайонного формата в качестве якорного арендатора обычно выступает продуктовый супермаркет
«Состав арендаторов такого ТЦ зависит от количества жителей микрорайона и целевой аудитории», – уточняет Наталья Мензак, старший агент департамента торговой недвижимости компании Cushman & Wakefield в Украине. – Поэтому он может состоять из 1-4 якорных операторов разного направления деятельности с дополнением арендаторами меньшего формата».
Другими словами, к якорю добавляется «мини торговая галерея»: ряд небольших магазинов, предоставляющих всевозможные услуги и товары. Здесь могут быть зоомагазины, аптеки, ж/д и авиакассы, отделения почты, салоны красоты и фотосалоны, банки, офисы страховых агентств и даже стоматологические кабинеты.
Как отмечают в компании VARUS, с началом кризиса в 2014 году посещение покупателями больших супермаркетов снизилось. Покупатели стали отдавать предпочтение магазинам у дома и супермаркетам в шаговой доступности. Но семейные недельные закупки в больших супермаркетах также не теряют своей актуальности. «Для нас же приоритетным при выборе локации, в первую очередь, остаются места с высоким трафиком или густонаселенные районы. А размер предлагаемой арендной площади мы используем для прогнозирования товарооборота на квадратный метр», – уточняют эксперты сети супермаркетов.
Формула успеха
Как и в случае любого объекта недвижимости, на первом месте в формуле успеха микрорайонных ТЦ оказывается локация. В основном, такие объекты строят в густонаселенных районах, жители которых и являются основной целевой аудиторией.
Конечно, важна транспортная доступность и возможность добраться пешком, т.е. совершить покупку, например, по пути с работы, либо выйти за покупками из дома, но не ехать к магазину на авто или общественном транспорте. Такая концепция близка к формату «магазина у дома», но идет дальше и предлагает больше.
«По опыту западного рынка, где традиции ритейла формировались не одно десятилетие, мода на большие торговые центры и гипермаркеты уже прошла. Людям куда комфортней совершать покупки, не тратя время на дорогу и не наматывая марафоны по залам больших супермаркетов. В наших реалиях, где основная часть населения изначально не привыкла совершать «средние» покупки в больших супермаркетах, концепция микрорайонных ТРЦ имеет полное право на жизнь», – комментируют тему успешности эксперты сети супермаркетов VARUS.
Следующий элемент успешности – качественное управление: правильно выбранный якорный оператор, а также понимание потребностей жителей района, в котором ТЦ размещен, и набор арендаторов, соответствующий этим потребностям.
«Для покупателей микрорайонных ТЦ главное не стоимость товаров, а удобство расположения и возможность быстро сделать покупку, поэтому сравнивать их с крупным торговыми центрами не совсем корректно», – говорит Евгения Локтионова. – Основными конкурентами для микрорайонных торговых центров остаются рынки и отдельно стоящие продовольственные гипермаркеты с предкассовой зоной».
А конкуренты кто?
Как рассказал Александр Илашку, генеральный директор компании «Кропперс Групп», в портфеле которой находится 17 ТЦ, в том числе и микрорайонного формата, «детальный анализ покупательской среды подтверждает, что такие ТЦ пользуются огромным спросом, как среди покупателей, так и среди арендаторов. У них есть одно преимущество, которое привлекает арендаторов – это постоянный поток потенциальных покупателей (жители близлежащих районов), которые направляются в супермаркет для осуществления небольших, но ежедневных покупок. В больших же ТЦ ситуация немного иная: основной поток клиентов приходится на выходные. Ярким примером является ТЦ «Академ Сити», открытый в апреле текущего года на пр. Палладина».
У ТЦ микрорайонного формата постоянный поток потенциальных покупателей
Помимо рынков и отдельно стоящих гипермаркетов, наиболее интересным конкурентом для микрорайонных ТЦ остаются… девелоперы жилых комплексов, предусматривающие в инфраструктуре своих ЖК коммерческие помещения. Это – к слову о продуманной инфраструктуре жилых комплексов, о которой, в связи с ростом конкуренции, сегодня говорят все игроки этого рынка. Если магазин с нужным товаром или компания, оказывающая бытовые услуги, расположены еще ближе к дому, то зачем идти дальше?
«Такие форматы в настоящее время очень популярны среди девелоперов в строительстве жилой недвижимости. Размещение небольшого торгового центра на первом этаже либо на территории жилого комплекса открывает новые возможности организации быта для потребителей жилого фонда и первичной торговой зоны», – отмечает Евгения Локтионова.
Татьяна Хома, старший агент департамента торговой недвижимости компании Cushman & Wakefield в Украине, приводит пример ЖК «Obolon Residences», где девелопер предусмотрел основные коммерческие помещения для размещения сервисов, кофеен, ресторана, а сейчас происходит реконструкция McDonald's, – впоследствии ресторан, скорее всего, будет интегрирован в комплекс. «Все это частично составит конкуренцию ТРЦ Smart Plaza, который, к слову, также является частью ЖК и находится в двух минутах ходьбы», – говорит эксперт.
Перспективы
Судя по количеству запланированных открытий небольших ТЦ в 2017-2019 годах в Киеве, говорят в Cushman&Wakefield в Украине, формат сейчас действительно интересен рынку. Потребность в наличии товаров первой необходимости и комплекса услуг в непосредственной близости к дому растет вместе с ценностью нашего времени. Для полноценного шопинга и отдыха киевляне отдадут предпочтение крупному ТРЦ, но для ежедневных покупок удобнее посетить микрорайонный торговый центр.
«Рост привлекательности ТЦ микрорайонного формата за последние годы говорит о перспективности этого формата не только в Киеве, но и в регионах Украины. Развитие рынка ритейла напрямую связано с жилой недвижимостью, в состав новых ЖК будут входить торговые центры», – комментирует Наталья Мензак.
Если говорить о примерах микрорайонных ТЦ, уже работающих в Киеве, мы можем назвать обновленные ТЦ «Квадрат» по ул. Бальзака и Г. Юры, Doma, VMB и другие. В текущем году в апреле на пр. Академика Палладина открылся ТЦ ACADEM-CITY, а по информации компании UTG, до конца года можно ожидать еще одно открытие ТЦ в подобном формате, на Днепровской Набережной.
Doma – пример ТЦ микрорайонного формата
Учитывая объемы жилищного строительства в Киеве и других больших городах, возведение новых жилых районов, которые необходимо обеспечить качественной инфраструктурой, перспективы этого формата ТЦ для продуктового ритейла действительно велики. «Девелоперу необходимо еще на стадии концепции предусмотреть удовлетворение всех потребностей будущих жителей, а размещенный ТЦ такого формата в пределах микрорайона успешно справится с задачей, – говорят в VARUS.
Развитие рынка
Появление и развитие профессиональных торговых объектов сравнительно небольшой площади, рассчитанных на жителей одного или двух микрорайонов, напоминает нам о том, что рынок не статичен. Он динамично развивается, меняя свою структуру, определяя новые ниши и – на что следует обратить внимание девелоперам – очень быстро заполняет их.
В случае с микрорайонными ТЦ, если спрос на ежедневные покупки и мелкие бытовые услуги есть, и если их оказывают в неудобной форме – в виде рынка, десятков ларьков у дома – а крупные ТРЦ закрывают совсем другие вопросы, то торговый центр идет к клиенту сам.
«Учитывая многолетний опыт управления ТЦ по всей территории Украины, я с уверенностью могу сказать, что ТЦ микрорайонного типа, при качественном управлении, правильном подборе арендаторов, будут только укреплять свои позиции на рынке коммерческой недвижимости», – комментирует генеральный директор компании «Кропперс Групп» Александр Илашку.
