Ринок торговельної нерухомості в Україні зазнав значних змін від початку повномасштабної війни: через безпекові та економічні виклики, міграційні процеси та мобілізацію. Property Times досліджував, як розвивається ритейл в різних регіонах України, спираючись на коментарі провідних експертів галузі.

Попит на торгові площі в регіонах

За словами Віталія Бойка, CEO компанії NAI Ukraine, Київ та Львів залишаються ключовими центрами для розвитку торгової нерухомості завдяки високій концентрації населення та ділової активності. 

«Стосовно інших регіонів для ТЦ, ми б відмітили Івано-Франківський, Закарпатський, Вінницький, Житомирський, Тернопільський та Волинський. При проведенні опитувань ритейлерів найчастіше ми чули саме ці області, де планують або бажають відкриття нових точок, але часто якісних ТРЦ недостатньо в цих регіонах, і тому ритейлери шукають приміщення не в ТРЦ, а на торгових вулицях чи на перших поверхах у нових житлових мікрорайонах. Оскільки міграція населення проходила і в райони за межами великих міст та обласних центрів, то нарешті з’явився попит на торгові об’єкти у форматі ритейл-парки — на жвавих перехрестях великих магістралей чи у маленьких містах, але з великим автомобільним транзитним трафіком. Але найбільш затребувана локація — в складі класичних торгово-розважальних центрів регіонального формату. Це робить інвестиційно привабливим будівництво нових об'єктів. Але неможливість залучення кредитів суттєво обмежує новий девелопмент добудовою до вже працюючих об'єктів у вигляді нових черг», — коментує Віталій Бойко.

Щодо продуктового ритейлу, то тут тенденція схожа. «Основна маса нових продуктових магазинів у 2022-2023 роках відкривалася на заході України (36,4%) та в центральній частині (~20%). Це обумовлено як фактором відносної безпечності цих регіонів, так і різким збільшенням кількості споживачів за рахунок евакуйованих», — пояснює директор компанії UTG Євгенія Локтіонова. 

Поточна ситуація

Аналіз ситуації в регіонах від NAI Ukraine:

• Хмельницький: головний ТРЦ міста «Оазіс» має майже 15-річну історію, але недостатньо площ, щоб вмістити всі бренди в нових форматах, які готові працювати у регіоні. Є потреба у великому та сучасному об'єкті зі зручною локацією.
• Тернопіль: велика потреба у площах для нових брендів і тільки один об'єкт на все місто — «Подоляни». Але вчасне введення в експлуатацію нової черги «Подоляни Молл» (20 000 кв. м) дозволить вмістити більшість бажаючих. Запланована третя черга — «Подоляни Парк» перетворить об'єкт у суперрегіональний ТРЦ у форматі ритейл-резорт та дасть можливість відкритись і світовим фешн-гігантам. 
• Львів: попри три регіональні ТРЦ, потреба в новому об'єкті (чи розширенні існуючих) є і може забезпечити високий орендний дохід і швидке повернення інвестицій.
• Закарпаття: до війни були сумніви у багатьох ритейлерів у рентабельності їх магазинів в цих регіонах, у тому числі через слабку економіку регіону і великий прикордонний рух до торгових об'єктів Угорщини та Словаччини, але зараз безперечно є потреба в повноцінних об'єктах як в Ужгороді, так і в Мукачево.
• Івано-Франківськ:  попри те, що нарешті в місті з'явився якісний ТЦ, потреба в новому об'єкті не зникла, оскільки попит на площі суттєво перевищує наявність площ у «Велесі». Яремчансько-Буковельський регіон має потужний і стрімко зростаючий потенціал для власного ТРЦ, але його формат має на 100% відповідати очікуванням відвідувачів навколишніх резортів.
• Чернівці: мають незадоволений попит і потребують нового великого об'єкта з якісною локацією.

Бренди та оператори

По всій території України спостерігається позитивна динаміка на розширення мереж основними ритейлерами. Лідерами по відкриттю є Київська, Дніпропетровська, Львівська, Хмельницька та Одеська області, зазначає Віталій Бойко.

За даними аналітиків CBRE Ukraine, станом на 3 кв. 2024,в регіонах спостерігались виходи таких брендів як, Kiko Milano (італійський бренд косметики), брендів House та Sinsay польської групи LPP, The North Face (американський бренд спортивного одягу), fashion бренду Half Price польської ритейл-групи CCC та інших. Примітно, що нові відкриття були зосереджені не лише у західних, відносно безпечних регіонах, але й у центральних та південних. Також активно продовжують свою експансію у регіони ритейлери сегмента електроніки (Comfy, Алло, Фокстрот), краси та здоров’я (Eva, Eva Beauty, Prostor) та товарів для дому (JYSK, Епіцентр Express).

Крім того, тренд на зростання присутності українських fashion брендів у фізичному ритейлі, а саме у кращих ТЦ продовжується. Відтак, протягом дев’яти місяців 2024 року було зафіксовано понад 19 таких відкриттів у регіонах: Arber, brabrabra, Cher17, Coosh, Famo, MustHave, OnebyOne, Vovk та інших брендів.

«Український виробник Goldi  за 2 роки збільшив свою присутність на 10 000 кв. м, також найбільш активним є польський оператор Sinsаy — оператор збільшив свою присутність на 99 магазинів за три роки, таким чином зараз має мережу зі 143 магазинів, магазин техніки та електроніки Comfy — відкрив 36 магазинів», — додає Євгенія Локтіонова.

«У напрямку food retail найшвидше зростають локальні мережі, особливо в західних і центральних регіонах. Серед лідерів – «Файно Маркет» з Кропивницького, що розширилася на 17 магазинів, та «Сім23» із Луцька, що активно розвиває свій новий бренд «Сімі». «АТБ-Маркет» і Fozzy Group також продовжують відкривати нові торгові точки, хоча темпи зростання трохи знизилися через воєнний стан, — коментує Віталій Бойко. — Сегмент аптек показує найвищий приріст. У першому кварталі 2024 року відкрилося 280 нових аптек, що вказує на стабільне зростання, особливо в регіонах, які залишаються віддаленими від зони бойових дій. Найбільша кількість аптек зосереджена в Києві, Дніпрі та Львові. Лідерами залишаються «Аптека Магнолія», «Мережа Аптек Подорожник» та «Аптечна Мережа 9-1-1».

Відкриття

За даними, які наводять аналітики CBRE Ukraine, протягом останніх 2 років, в регіонах було введено в експлуатацію близько 74 000 кв.м якісних торгових площ. Серед найбільших відкриттів: ТЦ «Меркурій» (26 000 кв. м) в Одесі, 2 черга Veles Mall (25 000 кв. м) в Івано-Франківську, ТЦ Fabrik (9 500 кв. м) у Львові. 

Торгові об’єкти, які відкрилися у 2022-2024 роках (за даними UTG ) :

Київ

Lake Plaza (ex-Метрополіс), вул.Героїв полку «Азов», 12 (2022)
Hlybochytsky, вул. Глибочицька, 44 (2022)
Regina, вул. Булаховського, 5 (2022)
NOVUS Радужний, пл.Керченська, 7 (2022)
Desna Sky, вул. Бальзака, 85 (2023)
ТЦ Rostok, вул.Гарматна, 26/2 (2023)
Реконструкція «Епіцентр-1», вул. Братиславська, 11 (2023)
«Епіцентр», вул. Бальзака, 65/1  (2024)
«Епіцентр», шосе Одеське, 8 (2024) 

Дніпро

Dmart, вул. 8 Березня, 11 (2023) 

Івано-Франківськ

Добудова ТРЦ Veles Mall, вул. Вовчинецька, 223  (2023)
Реконструкція «Епіцентр», вул. Івасюка, 17 (2023) 

Луцьк

«Гроно Маркет», просп. Відродження, 29 (2022)
ТЦ «BAOBAB», вул. Ранкова, 2 (2023)
ТЦ «Меблі Ясен», вул. Рівненська, 116 (2023)
ТЦ «Агромат», вул. Привітна, 54 (2024) 

Львів

ТОЦ Fabrik, вул. Стрийська, 45 (2022)
ТЦ «ЛАЗ 695», вул. Стрийська, 45а (2022)
ТЦ «Вертикаль», вул.Антоновича, 120 (2024)
Простір DUCK'S LAKE,  вул. Стрийська, 200 (2022) 

Одеса

ТЦ «Меркурій», вул.Семена Палія, 99  (2023) 

Рівне

ТЦ Happy Mall, вул. Сергія Бачинського, 5 (2022) 

Ужгород

ТРЦ Pannonia, пл.Поштова, 4 (2022) 

Хмельницький

ТЦ Urban Street, вул.Січових Стрільців, 6  (2022) 

Ізмаїл

ТЦ «ОДІС», пр. Незалежності 40 

Очікування

На думку Віталія Бойко, для ринку важливу роль відіграє не тільки відкриття нових об’єктів, а й відновлення пошкоджених ТЦ/ТРЦ внаслідок агресії. «В Україні нараховується 35 пошкоджених або зруйнованих ТРЦ. 17 із них відновили своє функціонування через відносно невеликі пошкодження інші залишаються закритими. За загальними оцінками втрати для комерційної нерухомості складають приблизно 500 000 кв. м. Закриті обʼєкти можуть отримати нове дихання через модернізацію та реконцепцію, що дозволить створити поштовх для ринку в період відновлення, — впевнений експерт. — Із найбільш очікуваних ТРЦ залишається OCEAN MALL загальна площа якого становитиме 300 000 кв. м, орендна — понад 117 000 кв. м.

При сприятливих умовах на економічному та військовому фронті у 2025 очікується відкриття приблизно 15 ТЦ/ТРЦ в різних областях».

Торгові об’єкти, які очікуються та можуть бути відкриті у 2025/2026 (за даними UTG):

Вінниця

ТРЦ Brigantina, вул. В.Чорновола, 2
ТЦ Grace Mall, ш. Барське
ТЦ OLD TOWN, вул. Д.Нечая, 171
АЦ «Юність», просп. Юності, 35

Дніпро

ТРЦ «Тополь», вул. Панікахи, 59
Terra Nova Тополь, вул. Панікахи, 15

Львів

ТК «Любінське сяйво», вул.Садова / Петлюри
LOCUS, смт Рудне, вул. Шептицького, 2

Луцьк

ЖТЦ Prime Park, вул. Рівненська / Окружна 

Київ

Ocean Mall, вул. Антоновича, 176
BalticSky, пров.Балтійський, 23
Lukyanivka, вул. Дегтярівська, 7
White Lines, вул.Васильківська, 1
April Mall, просп.Л.Курбаса,19
SKY AVENUE, вул.Народного Ополчення, 3
Dibrova Park, вул. Північно-Сирецька
KyivProject CitySpace, вул.Б.Хмельницького, 16-22
Pobeda Mall, просп. Перемоги
ЖТК Poetica, вул. Дегтярівська,25
ЖК Start, вул.Шолуденка, 32
InterGal City, вул. Старонаводницька, 16Б
Дитячий світ-2, вул. Малишка, 3
ТРЦ Svitlo Mall, шосе Столичне, 1 

Одеса

МФК ITown, вул.Софіївська
ТЦ «Острів» (реконструкція 1 черги), вул. Новощепний ряд, 2
ТЦ «Акварель», просп.Небесної сотні

Полтава

2 черга «Київ» на вул. Зеньківська, 6/1 

Тернопіль

ТРЦ Warshawsky, шосе Підволочиське 

Ужгород

ТРЦ КОRОNА, вул. Фенцика, 5
ТРЦ «Україна», пл.Кирила та Мефодія, 3
ТОЦ IDM Mall, наб. Незалежності, 9
ТЦ Groklin, Слов’янська набережна, 31
ТЦ Gagarin, вул. Гагарина, 2
ТЦ Life Plaza, вул. Баб'яка 

Хмельницький

ТОЦ «Темп»,  просп. Миру, 99
ТРЦ Proskyriv Plaza, вул. Зарічанська
ТРЦ Sport Сity, вул. Прибузька, 5/1
2 черга ТРК Urban Street, вул.Січових Стрільців, 6
ТЦ Grand Palace, вул. Подольська / Свободи

 Ізмаїл

ТЦ Pokrovsky вул. Покровська 46

Житомир

ТЦ Place, пр. Незалежності 451
ТРЦ Global UA, вул. Київська 77, 4 черга

«Торговельно-розважальні центри  будуть розвиватися як окремий вид комерційної нерухомості: рітейл-парки або ТРЦ у невеликих не обласних містах з населення у 50 000 - 100 000. Власники великих ритейлерів ( АТБ, Коло, BGV Group Management), крім свого продуктового ритейлу параллельно  развивают сегмент комерційної нерухомості, а саме невеликі ТРЦ (3—4 тис. кв. м) та здають в оренду іншим магазинам. Це абсолютно європейська модель розвитку ТРЦ у невеликих містах з населенням 50 000—100 000 жителів», — прогнозує Олександр Бондаренко, керуючий партнер Bureau of Investment Programs. 

Підготувала: Ірина Настич
Фото: ТРЦ Veles Mall

---