Як насправді працює купівля житла за державною програмою «єВідновлення» на прикладі Lizrome
Партнерський контент
Програма «єВідновлення» дала тисячам українців, які втратили житло через війну, реальний інструмент для вирішення житлового питання. Але між отриманням сертифіката і заселенням у нову квартиру — десятки кроків, юридичних нюансів і потенційних пасток. Спеціально для Property Times Олександра Коваль, директорка девелоперської компанії Lizrome, розказала про про те, як насправді влаштований цей шлях, на прикладі житловго містечка Lizrome.
Від сертифіката до підписання: де губиться час
Купівля житла за програмою «єВідновлення» суттєво відрізняється від звичайної угоди на первинному ринку. Це не просто придбання квартири — це одночасно ринкова транзакція і участь у державному фінансовому механізмі, де кожен крок регламентований.
Після отримання сертифіката покупець переходить до вибору об'єкта. І тут перший сюрприз: ключовим критерієм стає не ціна чи планування, а юридична модель продажу. Закон дозволяє купівлю або готової житлової нерухомості, або майбутнього об'єкта нерухомості — але лише за умови, що він продається через спеціальне майнове право з державною реєстрацією.
«Найбільше часу витрачається на перевірку відповідності проєкту вимогам програми, аналіз, чи є продаж МОН структурованим відповідно до закону, погодження механіки угоди між банком, нотаріусом і держсистемами та дотримання строків після бронювання коштів. Саме відсутність правильної юридичної структури, а не небажання сторін, найчастіше стає причиною затримок», — пояснює Олександра Коваль.
Іншими словами: навіть якщо і покупець, і девелопер хочуть укласти угоду — без правильно вибудуваної юридичної конструкції процес може зайти у глухий кут. Саме тому досвід девелопера в роботі з програмою важить набагато більше, ніж красиві рендери комплексу.
Критичний нюанс: бронювання коштів
Один із найважливіших, але часто недооцінених етапів — бронювання коштів за сертифікатом. Наявність сертифіката не дорівнює наявності коштів на рахунку, тому краще перед вибором квартири забронювати кошти.
Вибір активу займає менше часу, ніж отримання коштів. Нормативно передбачено 5 робочих днів на перерахування коштів, але по факту це не завжди відповідає дійсності і затягується іноді навіть на місяці. Тому заяву на бронювання коштів експерти рекомендують подавати одразу після отримання сертифіката — ще до початку активного пошуку квартири.
Цей крок дозволяє синхронізувати два процеси: вибір об'єкта та фактичну готовність коштів до угоди. Без такої підготовки покупець ризикує опинитися в ситуації, коли квартира вже обрана, умови узгоджені, а угода зупиняється через очікування грошей.
Хто такий покупець із сертифікатом
Отримувачів сертифікатів «єВідновлення» не можна ставити в один ряд ні з класичними покупцями, ні з інвесторами. Це окремий сегмент із власною логікою вибору та власними пріоритетами.
Для них на першому місці — юридична визначеність і гарантія, що угода взагалі відбудеться. Потім — прогнозовані строки оформлення та заселення. Питання дохідності активу або зростання вартості квадратного метра практично не звучать. Натомість звучать зовсім інші: чи можна доплатити власними коштами, якщо суми сертифіката не вистачає? Чи є розтермінування? Чи квартира з ремонтом?
«Це покупець, для якого правильний формат угоди та її юридична реалізованість важливіші за сам об'єкт. З практики Lizrome можу сказати: саме поєднання юридично коректної моделі угоди, можливості часткової доплати або розтермінування, а також пропозиція квартир з ремонтом або в стані, близькому до готового, стає вирішальним фактором для цього сегмента покупців. Тому у наших проєктах ми одразу враховуємо ці запити — як на рівні фінансових рішень, так і на рівні продукту, щоб покупець з сертифікатом «єВідновлення» міг пройти шлях від вибору квартири до заселення максимально спокійно та передбачувано», — коментує Олександра Коваль.
Цей запит на квартири з ремонтом або у стані максимальної готовності до заселення є одним із найстійкіших у сегменті. Для людей, які пережили втрату домівки, важливо відновити нормальне життя якомога швидше — без черг до будівельних магазинів і місяців ремонту.
Що купують: формати і фінансова логіка
Вибір квартири за програмою «єВідновлення» підпорядкований насамперед одному параметру — співвідношенню ціни об'єкта і суми сертифіката. Всі інші характеристики йдуть після.
На практиці покупці поділяються на дві групи. Перша шукає квартиру, яка повністю або майже повністю вкладається в суму сертифіката. Тут найбільший попит на компактні однокімнатні та невеликі двокімнатні квартири з раціональним плануванням, де кожен метр має практичну цінність.
Друга група свідомо готова до доплати — заради більшої площі, кращої локації або квартири з ремонтом. І таких покупців стає дедалі більше: вони розглядають сертифікат не як стелю можливостей, а як стартовий внесок для покращення умов на перспективу.
У цьому контексті особливо затребуваними стають формати, де доплата є прозорою та передбачуваною, немає прихованих платежів, а також можливе поєднання сертифіката з розтермінуванням або власними коштами.
«З практики Lizrome ми бачимо, що найбільш успішно продаються саме ті квартири, де девелопер одразу пропонує чітку фінансову модель: зрозумілу ціну, зафіксовану суму доплати та опції, які дозволяють покупцю прийняти зважене рішення — розтермінування або комбінацію сертифіката з власними коштами. Для цього сегмента вирішальним є не максимальна площа, а баланс між можливостями сертифіката та реальною цінністю житла», — пояснює Олександра Коваль.
Типові помилки, які дорого коштують
Більшість помилок у покупців із сертифікатами «єВідновлення» виникає не через незнання ринку, а через недооцінку підготовчих юридичних кроків — тих, які мають бути зроблені ще до початку пошуку квартири.
Найпоширеніша з них — незакрите юридичне питання щодо знищеного майна. Багато покупців починають підбирати нову квартиру, не завершивши всіх дій із зафіксованою втратою попереднього об'єкта. Але право на реалізацію сертифіката напряму пов'язане з юридично підтвердженим фактом втрати — і якщо цей крок не завершений, угода може зупинитися на найвідповідальнішому етапі.
Друга поширена помилка — неправильне визначення сторін угоди. Нове житло або майбутній об'єкт нерухомості має бути зареєстровано саме на власника сертифіката. Якщо сертифікати оформлені на кількох осіб, право власності має бути структуроване відповідним чином. Ігнорування цього нюансу на фінальному етапі угоди означає її фактичну переробку — з усіма витратами часу і грошей.
«З практики Lizrome ми бачимо, що уникнути цих ризиків дозволяє проста логіка: закрити всі юридичні питання щодо зруйнованого майна ще до старту пошуку, чітко визначити сторони угоди і одразу будувати фінансовий сценарій. Затягування процесу або виправлення неточностей під час угоди часто означає додаткові витрати: повторні нотаріальні дії, втрату зафіксованої ціни чи зміну умов розтермінування», — пояснює Олександра Коваль.
Вплив програми на ринок первинної нерухомості
Програма «єВідновлення» вже сьогодні впливає на структуру попиту на первинному ринку, формуючи окремий, стабільний сегмент покупців. Для них вирішальними є не маркетингові характеристики проєкту, а його юридична та фінансова сумісність із державною програмою. І саме це змінює логіку роботи всього ринку.
Для покупців це означає появу більш передбачуваних форматів житла: квартир із чіткою ціною, можливістю поєднання сертифіката з власними коштами, а також зростання пропозиції об’єктів із ремонтом або високим ступенем готовності. Ринок поступово адаптується до запиту на швидке заселення та мінімізацію додаткових витрат після купівлі.
Для девелоперів «єВідновлення» стає своєрідним тестом на зрілість бізнес-моделі. Проєкти, які не можуть запропонувати прозору юридичну структуру, зрозумілу фінансову модель і готовність працювати в межах чітких строків, втрачають частину платоспроможного попиту. Натомість компанії, які інтегрують ці вимоги у свої проєкти, отримують реальну конкурентну перевагу.
«З практики Lizrome ми бачимо, що «єВідновлення» поступово перестає бути разовим антикризовим інструментом і перетворюється на важливий фактор довгострокового попиту. Це стимулює девелоперів переглядати підходи до продукту, фінансових моделей і готовності об’єктів, а для покупців — створює більше можливостей отримати якісне житло в зрозумілих та безпечних умовах», — ділиться своїм баченням Олександра Коваль.
Роль девелопера
Угоди за програмою «єВідновлення» значно більше залежать від девелопера, ніж класичні продажі на первинному ринку. Тут девелопер фактично виступає не лише продавцем, а й гарантом коректної юридичної та фінансової моделі угоди.
Не всі проєкти однаково підходять під роботу з сертифікатами, навіть якщо вони якісні з точки зору архітектури чи локації. Ключове значення має те, як структурований продаж: чи передбачена можливість роботи з МОН, чи правильно оформлені права, чи готовий девелопер дотримуватися чітких строків і процедур державної програми.
Для покупця це означає, що вибір проєкту без досвіду роботи з «єВідновлення» несе додаткові ризики — від затягування процесу до необхідності повністю змінювати сценарій угоди. Саме тому в таких угодах критично важливо, щоб девелопер розумів не лише ринок, а й логіку державного механізму.
«З практики Lizrome ми бачимо, що успішна реалізація сертифіката завжди є результатом системної роботи: правильної юридичної структури, зрозумілої фінансової моделі та готовності супроводжувати покупця на кожному етапі. У цьому контексті «Відновлення» поступово стає маркером зрілості девелопера і якості самого проєкту. Це програма, яка не пробачає слабкої юридики, розмитих фінансових моделей і імітації готовності — вона залишає простір лише для зрілих девелоперів і усвідомлених покупців», — наголошує Олександра Коваль.
Практична інструкція: з чого починати
Якщо ви маєте сертифікат «єВідновлення» і плануєте угоду — починайте не з перегляду квартир, а з вибудови правильного сценарію. Ось послідовність кроків, які варто зробити до активного пошуку об'єкта.
По-перше, завершіть усі юридичні дії щодо зруйнованого майна.
По-друге, чітко визначте, на кого оформлений сертифікат і хто буде стороною угоди.
По-третє, реально оцініть суму сертифіката і власну готовність до доплати — це допоможе сформувати конкретний фінансовий сценарій.
По-четверте, вирішіть, наскільки для вас важлива готовність квартири: якщо потрібне швидке заселення — шукайте об'єкти з ремонтом або на фінальних стадіях будівництва.
По-п’яте, одразу після отримання сертифіката подайте заяву на бронювання коштів. Це критичний крок, який часто недооцінюють. Бронювання коштів паралельно з пошуком квартири дозволить синхронізувати два процеси та уникнути затримок на фінальному етапі.
«З практики Lizrome ми бачимо, що найбільш успішні угоди — це ті, де покупець і девелопер працюють як партнери, з однаковим розумінням правил гри. Саме такий підхід дозволяє перетворити державний сертифікат не на складний бюрократичний інструмент, а на реальну можливість швидко та безпечно вирішити житлове питання», — пояснює Олександра Коваль.
І головне — обирайте проєкти і девелоперів із підтвердженим досвідом роботи саме з програмою «єВідновлення». Ринок нерухомості не прощає помилок у документах і структурі прав. Але правильно вибудувана угода — це реальна можливість швидко і безпечно вирішити житлове питання навіть у найскладніших обставинах.
Довідка про проєкт Lizrome
Lizrome — девелоперська компанія, що працює на ринку житлової нерухомості України та спеціалізується на створенні комплексних житлових проєктів із продуманою інфраструктурою. Компанія реалізує підхід, за якого житло розглядається не лише як квадратні метри, а як повноцінне середовище для життя, роботи та відпочинку.
У своїх проєктах девелопер поєднує сучасні архітектурні рішення, функціональні планування та елементи самодостатньої інфраструктури. Йдеться про формування житлових просторів, де передбачені як приватні зони для мешканців, так і спільні простори для взаємодії та повсякденного комфорту.
Концепція Lizrome передбачає баланс між різними сценаріями життя — активністю і відпочинком, роботою та приватністю. Це відображається як у підходах до проєктування, так і у наповненні житлових комплексів сервісами та функціями, орієнтованими на щоденні потреби мешканців.
