Property Times Урбаністика

 Автор: Григорий Мельничук

Проблема парковки в новых жилых комплексах становится все актуальнее. С одной стороны, все больше людей становятся автовладельцами. С другой – застройщики все чаще пытаются урезать число паркомест, редко можно встретить ЖК, где на каждую квартиру приходится хотя бы одно место. Даже при наличии паркингов места в них продаются плохо, инвесторы экономят, а застройщики выставляют завышенные цены. Итог – запаркованные дворы и улицы, снижение качества жизни.

Конечно, можно уповать на прогнозы футурологов, которые утверждают, что в ближайшем будущем везде будут велодорожки для гиробордов, а автомобили с автопилотами сами будут парковаться на отдаленных паркингах. Но в современных реалиях при одновременном строительстве нескольких жилых комплексов на соседних участках ситуация с парковкой становится критичной. Позняки к этому уже привыкли, на очереди – Лукьяновка, где Property Times и провел анализ баланса спроса и предложения паркомест на Лукьяновке.

Что считаем

Для анализа баланса спроса и предложения паркомест в новостройках Лукьяновки мы выбрали 14 объектов, находящихся в разных стадиях строительства. В каждом жилом комплексе известно количество квартир и паркомест в паркинге, а в случае заселенных ЖК – и на открытой стоянке, которая выполняет функцию ночного хранения автотранспорта.

 На всех улицах этого района, кроме магистральной ул. Черновола, есть уличная парковка. Длина паркоместа, если ставить машину вдоль тротуара – 6 метров, а если под углом, «елочкой», то можно свести и до трех.

Мы провели замеры длины каждой улицы и взяли полезную длину для организации уличной парковки за вычетом 5% - это перекрестки, пешеходные переходы, заезды во дворы. На разных улицах приняты разные способы парковки: по одну сторону, по обе стороны, вдоль тротуара, «елочкой». Зная длину улицы и способ парковки, с помощью коэффициентов можно узнать максимально возможное число припаркованных машин.

Улицы восточнее улицы Черновола

 Западнее улицы Черновола

Уличный «приют» для «бездомных» автомобилей

Улицы восточной Лукьяновки могут заполниться на 70% из-за дефицита паркомест в новостройках: общий дефицит паркомест составит 2322 единицы, а «предложение улицы» – 3311 машиномест.

Ближе к центру, где расположены ЖК более высокого класса с большим количеством паркомест, ситуация лучше – «бездомные» машины займут порядка 54% ресурса улиц (дефицит 770 паркомест и 1411 мест на улицах). В западной части, дальше от центра, где больше бюджетных ЖК, дела хуже – «бездомные» займут 1552 уличных паркомест из 1900, это 82%-я заполняемость.

И хотя соотношение не больше 100%, реальная ситуация выглядит печально. В наших подсчетах не учтено нынешнее количество автомобилей на улицах, а ведь в этом районе уже введено в эксплуатацию довольно много больших жилых комплексов, которые также не в полной мере обеспечены паркингами. Кроме того, в расчет принималось, что у жильцов каждой квартиры есть только один автомобиль на семью, хотя в ЖК класса бизнес и премиум, как правило, семья владеет двумя и более авто. За скобки вынесено и понятие гостевой парковки.

Конечно, занижено и предложение парковки – в подсчет не попали открытые стоянки (их немного, но они есть). Также  учтена только одна придомовая стоянка во дворе – в уже заселенном ЖК «Лидер». Причина – планировка придомовых территорий строящихся ЖК не всегда понятна, да и подчас новоселы перепланируют двор в пользу автомобилей, за счет зеленых зон и детских площадок.

Что делать с коллапсом

Сегодня в этом районе пока еще можно относительно свободно припарковаться на улице. Проблема нехватки паркомест возникнет не одномоментно, а по мере сдачи новостроек и заселения жильцов, особенно в ЖК с большим дефицитом паркомест. Случится это не ранее, чем через 2-3 года, а пока стоит готовиться.

Самое просторе решение, которое может предпринять городская администрация – упорядочить уличную парковку, установив знаки и нанеся соответствующую разметку.

Больше места под уличную парковку дает организация одностороннего движения. Зачастую на улицах с высоким спросом на парковку есть затруднения при встречном разъезде машин. Одностороннее движение позволяет забрать одну полосу под парковку.

Создать внутренний рынок услуг парковки вполне можно и без участия городской администрации. Речь идет о комбинированном использовании одного и того же паркоместа: с вечера до утра парковочное место используют жильцы, а днем, когда они уезжают на работу в другие районы, их места занимают офисные сотрудники местных офисов.  О подобных договоренностях с офисными центрами говорят некоторые застройщики, но, чтобы схема заработала, нужна прозрачная система. В Киеве такое уже практикуют некоторые ОСМД, зарабатывая на парковке для бизнес-центров. Почему бы не сделать и наоборот? На этот рынок могут выйти и некоторые застройщики с непроданными местами в паркингах.

Но если и это не даст результата, следует задуматься о введении платной парковки. Эта мера непопулярна и пока до конца не упорядочена на законодательном уровне, однако в развитых городах это действенный способ урегулирования спроса на парковку. К тому же, в жилых районах нужно обеспечить еще и гостевую парковку, так что, рано или поздно, этот район придет к такому решению.

Улучшить ситуацию могут процессы общегородского характера – если город начнет активно использовать инструменты снижения потребности использования автомобиля, вплоть до отказа владения. Для этого нужны качественный общественный транспорт, инфраструктура для велосипедов и всевозможных сигвеев и гиробордов, а также развитие местной инфраструктуры в пешеходной доступности.

Кстати, на окраинах района запланировано строительство сразу двух крупных ТРЦ. Правда, строительство Lukianovka Mall возле Лукьяновской площади пока приостановлено, а ТРЦ HARTZ между улицей Златоустовской и проспектом Победы еще даже не начинали. Очевидно, что они будут иметь свои большие паркинги, которые будут включены в общий парковочный баланс района.

Кого посчитали: новостройки восточной Лукьяновки

В домах, сданных в эксплуатацию в начале 2000-х гг. соотношение квартир и паркомест было близким к идеальному. К примеру, в доме по ул. Павловской, 18 – на 101 квартиру приходится 101 паркоместо.

Наряду с такими домами, есть новостройки совсем без паркингов. В качестве примера можно привести уже заселенный ЖК «Лидер» на улице Андрюшенка, 6г, где обещанный подземный паркинг «Интергал-Буд» так и не построил. В результате практически вся придомовая территория превратилась в автостоянку на 120 машин, а на небольшом островке расположилась крошечная детская площадка, огражденная забором.

Подобная ситуация и в доме по ул. Шулявской, 32, который «Житлоинвестбуд» построил вплотную к зоопарку. Жильцы соседних домов вполне справедливо протестовали против этой стройки: вместо подземного паркинга здесь сделали просто подвал, и теперь все окрестные пятачки постепенно занимают машины. Неоднозначно пока со строящимся ЖК на улице Речной, 4 от «Фундамета», уже возведено несколько этажей каркаса, а данных о паркинге нет. Только наземную гостевую парковку заявляют Riverside Development и KDD Group в ЖК Einstein Concept House по ул. Златоустовской, 24а.

Небольшие клубные дома, претендующие на бизнес и премиум-сегмент, казалось бы, должны быть в полной мере обеспечены паркингами, но, к сожалению, это не всегда так. К примеру, в 64-квартирном доме бизнес-класса Garden City Residence подземный паркинг рассчитан только на 25 машин. Похожая история и с клубным домом по Гоголевской, 47 – 61 квартира и 40 мест в паркинге. 9-этажка по улице Дмитриевской, 60 от «Спецжитлофонда» позиционируется как эконом-класс, здесь только гостевой паркинг.

Крупные ЖК с большим дефицитом паркомест – самая большая категория. Неподалеку от Лукьяновской площади, на улице Коперника, 7, «Киевгорстрой» сдает трехсекционный 18-26-этажный жилой комплекс, где всего 36 мест в паркинге.

Неподалеку, по улице Рыбалко, 3а львовский застройщик «Риел» заканчивает ЖК «Элизиум» – 97 мест на 419 квартир, ЖК «Воздухофлотский квартал» по улице Шолуденко, 1а от «BUD Девелопмент» при 433 квартирах и закрытом от машин дворе имеет 81 паркоместо.

Аналогичные примеры можно найти и ближе к центру. По улице Златоустовской, 34, заселяется ЖК «Хоффманн Хаус» от Srolitsa Group, где на 271 квартиру приходится всего 40 паркомест. Стремясь придать пространству возле дома более европейский цивилизованный вид, застройщик уже оградил тротуар полусферами. Кстати, в 2006 году здесь планировался дом на 72 квартиры с 84 паркоместами, но, видимо, взгляды на понятие элитной недвижимости несколько изменились. Что подтверждает ЖК «Златоуст» по улицt Златоустовской, 47-49. «Энергобудлизинг» сдал этот дом в начале 2015 года, здесь на 157 квартир – 26 мест в паркинге.

ЖК «Златоуст»

Попало в эту категорию сразу два больших проекта «Укрбуда». Паркинги застройщик строит большие, но при этом дефицит остается, да и цены довольно высоки. В ЖК «Старокиевский» по улице Старокиевской, 10 от «Укрбуда» дефицит составляет почти 180 мест, также почти полторы сотни квартир точно останутся без паркинга в ЖК «Шевченковский» по улице Златоустовской, 27. Кстати в этом ЖК часть паркомест – «семейные», когда машины стоят друг за другом.

Особняком стоит ЖК «Смарт Плаза Политех» на проспекте Победы, 24а, 26 с заявленными 295 паркоместами на 233 квартиры – единственный профицит в исследовании. Но сразу оговоримся – во-первых, паркинг рассчитан и на ТРЦ, а во-вторых, котлован на месте кинотеатра имени Довженко давался нелегко, и проект могли подкорректировать.