Property Times Урбаністика

Довгобуди — одне з найгостріших питань, яке стоїть перед будівельною галуззю України. Заморожені або недобудовані об’єкти не лише псують архітектурне обличчя міст, але й створюють соціальні, економічні та юридичні проблеми.

Property Times запитав експертів, чи мають шанс українські довгобуди бути нарешті завершеними, і які кроки для цього потрібні. 

Причини проблеми

Проблема незавершеного будівництва  лежить в різних площинах. Як зазначає Ярослава Лаган, адвокат ADER HABER, так звані «довгобуди» (тобто, недобудовані, або добудовані, але не введені в експлуатацію будинки) є болючою соціальною та економічною проблемою, адже в програші від нереалізованого проєкту залишаються всі потенційні бенефіціари міської забудови.  «Це й інвестор, який втратив гроші та не дочекався довгоочікуваного житла, і місто, яке замість інфраструктурного об’єкта отримало на своїй карті потворні руїни й зайняту незрозуміло чим нефункціональну земельну ділянку, і громада, яка замість розвитку міського середовища спостерігає його стрімку деградацію навколо депресивних закинутих будівель», — пояснює експертка.

Серед основних причин виникнення довгобудів, можна виділити:

•  Неграмотне фінансове планування забудовників

Забудовники зазвичай починають продавати квартири ще «з котловану». У випадку банкрутства або зникнення девелопера інвестори залишаються без житла.   

• Юридичні та майнові проблеми + корупція 

Відсутність прав на земельну ділянку, порушення дозвільних процедур, подвійні продажі квартир, порушення законодавства про охоронну спадщину тощо.

Поширена практика, коли  будівництво відбувається із порушенням законодавства про охорону культурної спадщини, й під тиском громадськості будівельні роботи блокуються за участі правоохоронних органів. «Місто «згадує» про історичну цінність знесеної або пошкодженої будівництвом будівлі і вже із запізненням присвоює їй статус щойно виявленого об’єкта культурної спадщини, — коментує Ярослава Лаган. —  Але повернути з оренди земельну ділянку, а тим паче, знести те що на ній вже побудоване — це задача із зірочкою, особливо якщо дозвільні документи замовником оформлені цілком законно». 

• Вплив зовнішніх факторів 

Економічні кризи, пандемія та війна поставили чимало проєктів на вимушену паузу. 

• Політичні конфлікти 

Яскравий приклад — кейс будинків банка «Аркада». «Однією з причин неможливості завершення довгобудів банком «Аркада» у Києві є зупинення НБУ операцій банку по залученню коштів від фізичних осіб. Тоді регулятор посилався на ризикову діяльність банку, що полягала у надмірному залученні коштів довірителів у співвідношенні до сукупних активів банку, і застосував до банку обмежувальні заходи, що призвело до скорочення фінансування будівництва. Політичний конфлікт щодо будівництва між містом, забудовником і НБУ триває і досі», — пояснює Ярослава Лаган. 

• Недосконале законодавство 

До появи закону «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» в Україні фактично були відсутні законодавчі механізми, спрямовані на забезпечення добудови об’єктів нерухомості. 

Не тільки в Україні

Довгобуди є поширеною проблемою в багатьох країнах світу, особливо в регіонах із швидким зростанням урбанізації, слабким регулюванням будівельної галузі, економічною нестабільністю або високим рівнем корупції.

«Досвід України насправді не унікальний, покинуті девелоперські проєкти зустрічаються у містах по всьому світу. Проте для більшості країн Європи та США причини появи довгограючих будівельних проєктів банальніша – економічна криза і нестача коштів для завершення проєктів (найяскравіший приклад — фінансова криза та обвал будівельного ринку в 2008 році), — коментує  Ярослава Лаган. — Місцеві громади та уряди цих країн вже напрацювали підходи до вирішення проблеми, до прикладу, запроваджуючи спрощені механізми  перерозподілу земельних ділянок зі звільненням зі сплати зборів за проходження відповідних адміністративних процедур, надаючи податкові пільги девелоперам, які беруться добудовувати незавершені проєкти, продаючи проблемної нерухомості таким девелоперам на аукціонах, а також завершуючи довгобуди із подальшим використанням введених в експлуатацію об’єктів у якості соціального житла». 

З чого почати?

Починати потрібно  з найпростішого —  з визначення масштабів проблеми. Наразі держава не володіє актуальними даними, щодо кількості об’єктів незавершеного будівництва.

«Ще до повномасштабного вторгнення, у 2021 році Кабінет Міністрів України затвердив Порядок формування переліку об’єктів житлового будівництва, що не прийняті в експлуатацію. Порядком вже окреслені підходи уряду до розуміння того, що таке проблемний довгобуд (до будівництва залучено кошти фізичних та/або юридичних осіб, середній або значний клас наслідків об’єкта, об’єкти будівництва не прийняті в експлуатацію у строк понад два роки із запланованої дати введення в експлуатацію), — говорить  Ярослава Лаган.  — Задумано, що формуванням таких переліків здійснюватиметься на місцевому рівні, адже саме місцевим громадам краще за всіх відомо про проблемні будівництва на їх території (робота із формуванням переліків має вестися обласними, Київською та Севастопольською міськими держадміністраціями за інформацією, наданою, по суті, будь-якою фізичною чи юридичною особою, чи органом місцевого самоврядування)».

В листопаді 2024 року Верховна Рада України ухвалила ще один законопроєкт, який опосередковано може вплинути  на розв’язання проблеми з довгобудами — № 11281 щодо забезпечення житлових прав внутрішньо переміщених осіб, яким передбачається проведення всеукраїнської інвентаризації об’єктів нерухомого майна державної, комунальної та, за згодою власника, приватної форми власності, які можуть бути використані для забезпечення ВПО житлом. Потенційно в перелік таких об’єктів можуть бути включені й так звані довгобуди.

Після того, як буде актуалізована інформація щодо кількості об’єктів незавершеного будівництва, необхідно визначитись — знести той чи інший об’єкт або добудувати? І це питання також містить кілька підпитань. 

Технічний аудит

Зважаючи на те, що в Україні є будинки, які десятиріччями  стоять без належної консервації, існує висока ймовірність, що частину з них неможливо буде добудувати саме з технічних причин.

«Якщо об'єкт не був захищений на час простою, з часом бетон може почати руйнуватися, арматура піддаватися корозії, а фундамент — просідати. Все це робить відновлення більш складним і витратним, — пояснює Ярослав Тарнагродський,  інженер компанії  «Київтрансбуд».   —  Починати потрібно з технічного аудиту. Інженери досліджують конструктивні елементи будівлі — від фундаменту до стін і перекриттів. Іноді для оцінки потрібні спеціальні обстеження, зокрема ультразвукова діагностика бетонних конструкцій. Після оцінки складається звіт, де вказується, які частини будівлі придатні до подальшого використання, а які потрібно посилити або замінити.

Якщо конструкції значно пошкоджені, це створює загрозу для будівельників та майбутніх мешканців. Саме тому важливо провести ретельний аналіз стану об’єкта. Якщо виявляється, що несучі елементи, як-то колони чи балки, непридатні, це може вимагати повної реконструкції або навіть демонтажу частини будівлі.

Існують успішні приклади, коли об'єкти, що стояли роками, вдалося добудувати. Однак, це часто супроводжується значними фінансовими вкладеннями, адже потрібно не лише відновлювати конструкції, а й оновлювати проєкти відповідно до сучасних будівельних норм. Наприклад, якщо будівлю почали зводити 10 років тому, вона вже не відповідає актуальним стандартам безпеки, енергоефективності тощо».

Правовий механізм

Навіть якщо технічно об’єкт підлягає добудові, це не дає гарантій, що його можна буде добудувати, бо за кожною недобудовою тягнеться шлейф невирішених юридичних питань. Тож створити єдиний механізм для добудови всіх українських довгобудів дуже складно, і кожен такий об'єкт потрібно розглядати в індивідуальному порядку, вважає заслужена архітекторка України, народний депутат України IX скликання Ганна Бондар: «Необхідно здійснити юридичний аналіз усіх документів, після чого сформувати стратегію впорядкування документації, пошуку фінансування та взаємодії з постраждалими інвесторами, якщо такі є. По суті, це комплексне розслідування, яке потребує відповідних ресурсів з боку органів місцевого самоврядування». 

Добудова об’єктів незавершеного будівництва ускладнюється відсутністю механізму передачі цих об’єктів новим девелоперам. «Ключова проблема не в економічній доцільності, а у відсутності правового механізму: багато таких забудов обтяжені кримінальними справами та правовими порушеннями, подвійними або потрійними продажами, проблемами з дозвільною документацією, — коментує Анна Лаєвська, комерційна директорка компанії «Інтергал-Буд». — Без прозорого правового механізму ці об’єкти можуть залишитися недобудованими на десятиліття.

Щоб розв'язувати проблему, на нашу думку, необхідні наступні кроки:

- Створення правового механізму для передачі об’єктів новим інвесторам. Це включає юридичне очищення об’єкта, його вилучення та передачу новому власнику через органи місцевого самоврядування або державу.

- Організація інвестиційних конкурсів з залученням нових девелоперів та визначенням економічної складової проєкту. Якщо об'єкт не цікавить приватного інвестора, добудова повинна бути профінансована за рахунок державного або місцевого бюджету, з можливим залученням коштів вкладників. Для цього можуть бути залучені комунальні генпідрядники для завершення будівництва». 

Для розв'язання цих питань потрібна політична воля місцевої влади, вважає  Анна Кирій, заступниця голови Архітектурної Палати НСАУ,  засновниця Архітектурно-проєктної групи Анни Кирій: «Ми мали кейс з добудовою 23-поверхового житлового будинку, коли забудовник покинув будівництво на другому поверсі та втік за кордон. Залишилися десятки ошуканих інвесторів, що фінансували квартири в цьому будинку. Тоді київська влада вилучила земельну ділянку і передала своєму комунальному підприємству разом із функціями замовника. Будинок добудували, а ми, архітектори, розвʼязували задачу із зірочкою: як зробити будівництво прибутковим для нового замовника і водночас добудувати безкоштовно квартири ошуканим власникам. Вважаю, що це хороший кейс, на який можна орієнтуватися». 

Податкові пільги

На думку Ярослава Тарнагродського, держава має сприяти добудові через податкові пільги для інвесторів або фінансування з фондів. 

«Державі варто створити умови, щоб зацікавити саме бізнес у подібних проєктах —  безвідсотковими кредитами та полегшенням отримання нових вихідних даних, підключення до інженерних мереж та прозорих механізмів приведення до діючих нормативів», — додає Анна Іскіердо, архітекторка, креативна директорка проєктної компанії АІММ.

Без гарантій для нових інвесторів та чіткого законодавчого механізму ці об’єкти можуть залишатися занедбаними ще багато років, вважає Анна Лаєвська. «Держава має забезпечити механізм вилучення, юридичної очистки та конкурсного залучення інвесторів. Крім того, важливо стимулювати забудовників до завершення таких проєктів через економічні заохочення, — говорить експертка. — На міжнародному рівні існують схожі практики: уряди пропонують забудовникам податкові преференції, знижки на підключення до інженерних мереж або надання земельних ділянок на пільгових умовах. Ці методи могли б ефективно працювати і в Україні». 

«Податкові пільги для забудовників, які візьмуть в роботу проєкти незавершеного будівництва і доведуть їх до кінця, покликані зробити  проєкти незавершеного будівництва фінансово-привабливими, а також розвивати в цьому напрямку проєкти державно-приватного партнерства, в першу чергу, з метою перетворення соціального житла та житла для ВПО. Останній напрямок є єдино важливим в часи великої війни, решта зі зрозумілих причин, зараз не є у фокусі уваги держави – однак стратегічне бачення шляхів вирішення проблеми у майбутньому це вже половина шляху  до досягнення результату», —  вважає Ярослава Лаган.

Фото: Property Times