Битва форматів в управлінні нерухомістю

05.12.2019   |  Блоги

Анатолій Топал

керівник ГС «Асоціація професійних управляючих нерухомістю України»

Який формат управління нерухомістю в Україні найбільш дієвий і чому інші варіанти не приживаються?

Українські реалії

На сьогодні в Україні, в сфері управління нерухомістю, є певне протиріччя розуміння суті управління нерухомістю.

Існують і змагаються між собою два варіанти: формат ЖКГ проти формату капіталіста.

Формат ЖКГ — жорстка домінанта Facility management, спрямована на підтримку технічного стану об'єкта управління. При цьому ефективна складова Faсility management абсолютно нівелюється впровадженням (збереженням) принципу кондового совкового ЖЕКу. І всі спроби «революціонерів управління» (на щастя, є такі) впираються в стіну протидії всьому новому.

Формат капіталіста (в хорошому сенсі цього слова) — в першу чергу отримання (збільшення) доходу від діяльності об'єкта нерухомості, збільшення вартості об'єкта нерухомості — як результат ефективного управління. Збільшення ефективності обслуговування (Facility management) — як один з важелів збільшення прибутковості і вартості об'єкта нерухомості.

У тих же США — формат капіталіста показав себе, як найбільш ефективний. У нас, на «теренах СНД» — вічна реформа ЖКГ, яка, дійсно, сильно капіталізує окремих особин і, окремо взяті, приватні компанії.

Але в Україні вже є приклади ефективного управління житловим будинком, коли вартість квартир збільшилася на 10–12%, вартість оренди квартири в цьому будинку збільшилася на 15%, керуючий зумів організувати додатковий дохід і зменшив витрати на управління будинком на 25%.

Трохи теорії

Чотири основні категорії, визначення яких прийшли до нас із західної класифікації, яка набагато ширше розкриває поняття і суть управління нерухомістю (хай вибачать мене апологети вітчизняного ЖКГ):

- Property management — всі заходи і послуги, пов'язані з наповненням об'єкта нерухомості орендарями, отриманням доходу від використання об'єкта нерухомості, відмінного від надання площ в оренду (наприклад, розміщення реклами на зовнішніх стінах і т. д.), ведення маси документації — фінансової, юридичної та іншої, яка пов'язана з роботою об'єкта нерухомості. Іншими словами, все, що спрямоване на збільшення фінансового стану об'єкта.

- Facility management — ефективне обслуговування, комплекс заходів і операцій, спрямований на покращення та розвиток технічного і конструктивного стану об'єкта нерухомості. Тут все, що у нас називають управлінням нерухомістю (за версією оновленого Мінрегіонбуду) — ремонтні роботи, поліпшення стану комунікацій, обслуговування цих самих комунікацій і всього, що з ними пов'язано (вузли, труби, колодязі і т. д.), забезпечення безперебійної роботи цих комунікацій, прибирання, аварійні служби, охорона і т. д.

- Building management — ефективне управління (або участь, як обов'язкової сторони) процесами проектування майбутнього об'єкта нерухомості, менеджмент будівництва, управління проектуванням, розробкою та контролем монтажу технічних і комунікаційних систем. Все в рамках майбутнього управління об'єктом нерухомості.

- Аsset management — ефективне управління фінансовими активами власника об'єкта нерухомості. У США цей вид управління розвивається постійно і великими темпами. У нас уже присутній такий вид управління, але, наразі, не сміливо, не видно (зрозуміло чому), не широко поширений. Хоча це дуже перспективно!

Чи є в Україні КК повного циклу? Дуже мало, але вже є. Або, принаймні, заявляють про це. Чи перспективний розвиток діяльності КК? Суперперспективний.

Як ефективніше управляти об'єктом нерухомості — самостійно або залучати КК на аутсорс? КК — як важіль збільшення капіталізації об'єкта? КК проти ОСББ? Як створити КК з нуля? І маса інших питань, на які відповімо пізніше.