Работа международного девелопера в Украине на практике

Анна Корягина

Исполнительный директор Ceetrus Ukraine

Колонка подготовлена в соавторстве с Мартой Орленко, юристом компании Ceetrus Украина

Строительная отрасль как таковая является одной из наиболее непривлекательных зон на национальной репутационной карте Украины. Если обратиться к опыту соседних государств, Польша, в частности, стала одним из основных поставщиков инвестиционных активов в недвижимость для инвесторов. Участие иностранного капитала в польском рынке недвижимости оценивается примерно в 90%. С доходностью 5,25% на первичном рынке офисной недвижимости и 6,75% на рынке складских помещений Польша опережает другие страны Центральной и Восточной Европы и продолжает привлекать все больше и больше инвестиций. При этом помимо девелоперской деятельности, также наблюдается значительная активность, связанная с консолидацией активов. Крупные приобретения были также сделаны EPP, NEPI Rockcastle и Arcona Property Fund.

Доминирование международных девелоперских компаний характерно и для Румынии. Так, крупнейшим инвестором в недвижимость на местном рынке является фонд NEPI Rockcastle, который также является крупнейшим владельцем торговых центров в Румынии. На втором месте находится Globalworth — компания, которой управляет греческий инвестор.

Почему же в Украине представленность международных девелоперов зависит буквально от нескольких компаний? Представленная в 10 странах мира с портфелем управления в 300 торговых центров и ритейл парков, одна из лидирующих в Европе девелоперская компания Ceetrus (Ашан Холдинг), к сожалению, не может похвастаться знаковыми результатами своего украинского подразделения. Доля международных девелоперов только подчеркивает степень закрытости страны. Помимо этого, именно для строительной области Украины характерен самый большой риск-фактор требования неправомерных выгод правоохранительными органами, что отталкивает потенциальных инвесторов.

В качестве основных факторов, тормозящих развитие отрасли, следует отметить отсутствие единого подхода к локальным и международным девелоперам в разрезе требований к согласованию проектной документации, получению технических условий, соразмерных с объемами строительства (в частности, строительство объектов на природоохранных территориях, отсутствие комплексных инфраструктурных решений, обеспечение минимальных требований, в частности, количество машиномест и т.д.), недобросовестная конкуренция (подписание договоров аренды, ограничивающих развитие ретейлеров в зоне охвата конкурирующих объектов), отсутствие реальной диджитализации взаимодействия с государственными и муниципальными органами, низкий уровень защиты права собственности на земельные участки, и международных инвестиций.

В этом контексте показательным является кейс группы компаний Ашан. Так, еще в 2013 году при участии компаний Ашан и Ceetrus были приобретены доли в уставных капиталах компаний С.П.Т. и АБС Технолоджи, которые сформировались в том числе, за счет земельных участков, расположенных в Одесской области общей площадью 26,8 гектара. Спустя 6 лет определением следственного судьи Приморского районного суда г. Одессы земельные участки были переданы в управление АРМА под видом хранения как «вещественных доказательств». АРМА, в свою очередь, без согласия владельца и без получения отдельного разрешения следственного судьи реализовала все три земельных участка на электронных торгах за 5 дней стоимостью в 27 раз ниже рыночной новосозданному предприятию «Пелучо». В 2020 году Высший антикоррупционный суд отменил решение, по которому АРМА были переданы в управление участки, но уже в конце апреля первая инстанция Хозяйственного суда города Киева отказала в удовлетворении одного из трех исков группы компаний Ашан об аннулировании результатов электронных торгов.

Как же выйти из этого круга победителем всем участникам спора, не потеряв по дороге свои активы, достижения и надежду на восстановление после периода кризиса с учетом еще и карантина, объявленного из-за пандемии коронавируса?

Ответ на этот вопрос ищет каждый инвестор, если он хоть раз встречался «лицом к лицу» с правоохранительной и судебной системой Украины, которая сосредоточила власть по вопросам защиты права собственности. В данном случае, государство и инвестор должны работать совместно, а не по разные стороны баррикад. К сожалению, практика мирного разрешения споров не так распространена в Украине, как в странах постиндустриального общества, где медиаторы не занимают конкретную сторону, а являются связующим звеном в разрешении спора между двумя самостоятельными участниками. В такой ситуации инвестор может только спасти сам себя, переформатировав свою деятельность в новом направлении, туманно надеясь на государственную поддержку.

Так, выше упомянутая история не позволила реализовать проект в формате retail resort, включающий торговую составляющую, уникальные водные аттракционы и гостиничный комплекс, что сказалось на стратегии развития компании в целом, переформатировав основное направление деятельности девелопера Ceetrus в сервисную компанию.

Защита права собственности, безопасность иностранных инвестиций, антирейдерские мероприятия, набор квалифицированных и порядочных специалистов в правоохранительные органы — вот те первоочередные задачи, которые должны быть реализованы государством для стимулирования иностранных инвестиций. А пока все международные наблюдатели и крупные инвесторы следят за тем, сможет ли Украина справится с этой задачей, пытаясь развиваться дальше, несмотря на все преграды. Рассчитывая на себя, но все же продолжая верить в лучшее бизнес-будущее и правовое государство.