Паркинги у столичных ТРЦ: как решить проблему

03.12.2018   |  Блоги
  2737

Дмитрий Грильберг

директор Департамента недвижимости Vertex United

Одним из следствий медленного, но все же экономического развития в нашей стране, является рост числа автомобилей в крупных городах. Соответственно одним из обязательных свойств современного ТЦ должен быть вместительный паркинг. Иначе торговый центр недополучит тех посетителей, которые потратят свои деньги там, где удобнее припарковаться. Этот тезис очевиден любому профессионалу, который специализируется на работе с коммерческой недвижимостью.

Нормы парковки

Законодательно установленными нормами однозначно зафиксирована обязательность обеспечения любого нового объекта недвижимости достаточным количеством паркомест. Игнорирование данного требования ведет за собой серьезные проблемы с согласованием, и, как следствие — строительство объекта начинать нельзя, со всеми вытекающими отсюда последствиями для застройщика.

Какое количество паркомест считается достаточным, когда речь идет об отдельно стоящих строениях массового посещения? Ответ на этот вопрос дан в ДБН 360-92**, а именно под редакцией 2002 года.

Офисные центры, а их необходимо соотносить с разделом «министерства, учреждения управления, общественные, научные и проектные организации с большим числом посетителей» должны быть обеспечены наличием паркингов, количество паркомест в которых определяется, исходя из показателя число паркомест на 1000 сотрудников. А если мы говорим о Киеве, то определен минимум, составляющий 20 паркомест. А если учесть, что площадь административных зданий должна быть минимум 10 кв. м на 1 работающего, то получается, что каждые 500 кв. м площади должны быть обеспечены хотя бы одним паркоместом.

Теперь становится очевидно, что относительно этого показателя, рыночный более чем впечатляет, потому что он составляет минимум 1 паркоместо на 100 кв. м. Но на практике зачастую девелоперы делают попытки доказать согласовывающему органу, что в подавляющее большинство площадей предназначено для вспомогательных целей, а количество собственно работников в самом проектируемом ТЦ будет минимальным. В итоге арендаторы вынуждены самостоятельно искать места для парковки по принципу «кто где может».

Однако есть еще более показательный норматив: минимум 12 паркомест на 100 кв. м торговых площадей, а это как раз напрямую касается торговых центров. Цифра, вроде бы, внушительная. Однако, к сожалению, кое-что не позволяет нам видеть возле всех новых ТЦ соответствующие парковочные зоны. Все гениальное, как говорится, просто: девелопер, ухватившись за привязку количества парко-мест именно к торговой площади, а не ко всей, на этапе проектирования «на бумагах» значительно занижает процент торговой площади. В результате он получает право сделать парковку таких размеров, что на ней хорошо, если смогут вместиться автомобили работников ТЦ. О посетителях уже и речи не идет.

Как должно быть

Здесь важно еще понимать, что выше озвученные нормы в Украине имеют, по сути, рекомендательный характер. Watcom Group разработала интеллектуальную систему подсчета посетителей, отвечающую современным требованиям, исходя из которой количество парко-мест для ТЦ является производной от всей площади. Например, если она превышает 30 тысяч кв. м, то каждые 22 кв. м должны быть обеспечены одним паркоместом. Для торгового центра от 10 до 30 тысяч кв. м этот показатель составляет 1 паркоместо на каждые 25 кв. м. Для ТЦ площадью от 5 до 10 тысяч кв. м это соответственно максимум 29 кв. м на 1 паркоместо.

Для понимания того, в каким показателям нам следовало бы стремиться: в Соединенных Штатах и в Канаде для подобного расчета используется «парковочный индекс» (означающий число паркомест на 1 тысячу кв. м). К примеру, в США в ТЦ площадью около 40 тыс. кв. м парковочная зона обязана вмещать ориентировочно 1600 паркомест. А в случае присутствия в ТЦ многозального кинотеатра, данный «индекс» значительно увеличивается: каждые 3 кресла в кинозалах обеспечиваются минимум одним паркоместом.

Как делать стоит и не стоит

Показателен пример одного ТЦ, который пару лет назад сделал свою парковку платной. Оказалось, что для многих посетителей это стало буквально спасением, потому что ежедневно в рабочие дни, с 9 утра, когда сам ТЦ еще не начал работу, парковка была заполнена машинами офисных работников из рядом стоящих зданий.

Уверен, что платные парковки возле ТЦ становятся особо актуальными тогда, когда существует дефицит бесплатных парко-мест у жителей соседних домов.

В ряде торговых центров бесплатными являются первые два или три часа пребывания автомобиля на парковке, после чего включается платный режим. Это может существенно повысить эффективность работы парковки, в первую очередь в пиковые периоды посещаемости. Какими являются, к примеру, предновогодние дни или дни больших распродаж.

Однако, если нет бесплатной альтернативы, делать парковку исключительно платной – решение рискованное, способное нанести больше вреда торговому центру, чем пользы.

Считаю, что в случае с торговым центром, который находится в центральной части города, где плотный трафик и острый дефицит мест для парковок, платная парковка вполне может быть разумным решением. И напротив, вводить платный режим в ТЦ в спальном районе, скорее всего, будет ошибочным решением.

Для меня очевидным является негативный эффект для ТЦ, который возникает при невозможности припарковаться как на парковке, так и в шаговой доступности. Даже если речь идет о бесплатной парковке – она бессмысленна для посетителя ТЦ, если она заполнена. В подобных случаях лучше наличие платных, но свободных мест на парковке.

Соответственно, ответ на вопрос, стоящий перед управляющей компанией, делать ли парковку платной, частично платной или вовсе бесплатной – не такой очевидный, как может показаться на первый взгляд. И решение принимать необходимо очень взвешенно, проведя детальный анализ.

Необходимо еще учитывать следующий момент: исходя из статистики, посетитель ТЦ, оставивший автомобиль на платной парковке, в среднем проводит в торговом центре меньше времени. Несмотря на вроде бы невысокую стоимость одного лишнего часа, сама по себе мысль о том, что «может быть, немного поторопиться», гложет подсознание посетителя. А потому вопросом о том, будет ли парковка платной, необходимо задаваться еще на стадии проектировки здания.  И подходить к решению этого вопроса весьма серьезно.