Сложный выбор девелопера: продать или оставить

На осенней встрече экспертов рынка недвижимости, автор книги «Создавая в недвижимости» (Making It in Real Estate) Джон МакНеллис, глава калифорнийской девелоперской компании McNellis Partners, поделился своими размышлениями о профессиональной деятельности.

Тем, кто хочет развиваться в сфере недвижимости, МакНеллис рекомендует спланировать свое видение карьеры с 20-летней перспективой: «Вы хотите работать в самой крупной компании на рынке или стремитесь к финансовой независимости? Как много вы работаете сверхурочно и готовы ли работать еще тяжелее?»

МакНеллис, чье первое образование адвокатура, говорит, что в начале своей карьеры его мотивом к продаже своей доли, было желание получить независимость от своих финансовых партнеров: «Для меня лучше владеть 100% в бизнесе в 1 миллион долларов, чем 1% в сделке на 100 миллионов».    

На сегодняшний день, его компании принадлежит 4 или 5 ключевых активов в недвижимости, которые он использует как залог для получения кредитов на развитие и девелопмент новых проектов. «В начале мы продавали две трети во всех своих проектах. Мы и сейчас предпочитаем продавать сразу после завершения проекта, привлекая выгодные условия кредитования под те активы, которыми мы владеем и с учетом долгосрочных договоров аренды с нашими ключевыми арендаторами, такими как Safeway, Walmart, и Ross», – делится эксперт.

Мак Неллис подчеркивает, что в проектах он ищет не только высокую доходность, но и высокие входные барьеры для конкуренции, предполагает потенциальных арендаторов и оценивает характеристики всего района. Как пример, он приводит проект его компании в Модесто, Калифорния, где якорем является Walmart. «Если вы увидели в жилом районе магазин Leslie’s Pools (компания, продающая бассейны), это значит, что в округе полно домов с бассейнами. Второго похожего рядом уже явно не нужно».

Второй пример проекта, который компания оставила в собственности, это торговый центр в Нильдсбурге, Калифорния, где якорем выступила большая аптека, а местное сообщество категорично против строительства новых объектов, что, в свою очередь, позитивно влияет на оценку актива. «Интернет пока еще не грозит продуктовым супермаркетам, пиццериям и салонам красоты».

Стратегия быстрого выхода никогда не была стратегией компании МакНеллиса. «Мы больше похожи не фермеров, которые ждут урожай каждый год», – утверждает он. Компания предпочитает подход добавленной стоимости, «когда вы покупаете ерунду, а продаете антиквариат». Но МакНеллис также признает, что не раз терял деньги при таком подходе.

Источник: ULI