Офіси: як створити конкурентний проект в Україні

Назар Бенч

власник інвестиційно-будівельної компанії «Фенікс Груп»

З якими труднощами сьогодні стикаються девелопери під час реалізації бізнес-центрів (БЦ) та які чинники забезпечать успіх таких проектів на українському ринку офісної нерухомості?

Підготовчі етапи проекту

Проект девелопменту офісної будівлі включає в себе декілька етапів, які у певних аспектах можуть здійснюватися паралельно: 

• передпроектний аналіз (пошук земельної ділянки, об’єкту для реконструкції, вивчення локації і ситуації на місцевому ринку, дослідження стану мереж та можливості підключення майбутньої будівлі до комунікацій, аналіз містобудівної документації);
• входження у проект (купівля або оренда земельної ділянки, укладання інвестиційного договору або договору суперфіцію);
• проектні роботи;
• отримання дозвільної документації (збір вихідних даних, отримання технічних умов, містобудівних умов та обмежень (МУО), погоджень від органів державної влади, дозволу на будівництво);
• залучення фінансування (вибір оптимальної форми фінансування, враховуючи податкові аспекти);
• власне будівництво;
• введення в експлуатацію;
• укладання договорів з орендарями та подальше управління об'єктом.

Один із перших кроків, від якого залежить успіх проекту — це правильний вибір земельної ділянки, що передбачає як вдалу локацію (близькість до центральної частини міста, метро і основних транспортних магістралей), так і належний юридичний статус.

Обираючи об'єкт для будівництва (чи реконструкції), слід приділити особливу увагу деяким питанням. Зокрема, чи відповідає цільове призначення земельної ділянки функціональному призначенню майбутньої будівлі; чи відповідає функціональне призначення земельної ділянки детальному плану території (ДПТ) або Генеральному плану міста. 

Також необхідно взяти до уваги вимоги державних будівельних норм (ДБН), що впливають на проектування та будівництво об’єкта, — коефіцієнт щільності забудови, поверховості, обмеження по висоті, санітарні норми тощо. 

Труднощі реалізації бізнес-центру

Найбільш трудоємкий етап створення нового офісного проекту — це розробка і погодження містобудівної документації, збір висновків, погоджень та дозволів. Іншими словами, комунікація з органами державної влади, місцевого самоврядування, державними та приватними підприємствами, від яких залежить подальша реалізація проекту. 

Відкритим залишається питання прозорості процедур і рішень, наприклад, щодо виділення землі, зміни її цільового або функціонального призначення, отримання технічних умов на підключення до зовнішніх мереж (а також подальше підключення до них) та ін. 

Однак у найближчому майбутньому є шанс на покращення ситуації з процесом збору необхідних документів. Так, завдяки реформуванню будівельної сфери та запуску е-реєстру може скоротитися час на отримання тих же МУО, а також мінімізуватися корупційні ризики.

Сам процес будівництва вимагає чіткої координації між службою замовника, інвестором, генеральним підрядником та головним архітектором проекту. Від їх взаємодії залежить швидкість реалізації проекту та недопущення помилок, що можуть позначитись на введенні об’єкту в експлуатацію та його функціонуванню у майбутньому.

Подальше управління бізнес-центром передбачає наявність професійної команди, яка, по-перше, вибудовує чітке позиціонування об'єкта, створює певні смисли та переваги, які вирізняють його з-поміж інших, розуміє потреби ринку і може в короткі строки заповнити будівлю орендарями. По-друге, це команда, яка організовує комфортні умови для поточних орендарів, тримає із ними постійну комунікацію, а також підтримує безперебійну роботу всіх забезпечувальних систем БЦ.

Що сьогодні підвищить шанси на успіх

Клас майбутнього офісного центру визначається на перших етапах реалізації проекту. На сьогодні згідно з класифікацією 2004 року, яку розроблено за участю Американської торговельної палати та учасників вітчизняного ринку, виділяють три основні категорії — «А» (найвищий), «В» і «С». 

Разом з тим, з плином часу до офісних приміщень класу «А» і «В» додаються нові вимоги: ергономічність, енергоефективність, екологічність, багатофункціональність. Це тренди, що впливають на ступінь ефективності офісного центру. 

Високі вимоги ставлять, у першу чергу, самі орендарі. Наприклад, міжнародні компанії надають перевагу офісним приміщенням у будівлях лише з наявним сертифікатом енергоефективності (на зразок LEED).

Використання віконних конструкцій провідних світових виробників, вентильований фасад, утеплений мінватою, теплові насоси — все це сприятиме зменшенню комунальних та експлуатаційних витрат бізнес-центру.

У цілому, мінливий ринок вимагає пристосування до нових реалій, тому офісні будівлі з гнучким плануванням, де використовуються фальш-підлоги та розбірні скляні перегородки між кабінетами, мають істотні конкурентні переваги.

Якщо коротко підсумувати, успішний проект девелопменту офісів в Україні передбачає високу готовність і розуміння специфіки реалізації проекту на всіх етапах. Левову частку часу займають вирішення дозвільних питань та безпосереднє будівництво. Сьогоднішні реалії вимагають приділяти особливу увагу екологічності та багатофункціональності офісних будівель як своєрідній гарантії успіху об'єкту, а також формуванню професійної управлінської команди.