Идеальный шторм на рынке офисной недвижимости. Как изменились отношения между арендодателями и арендаторами

19.09.2018   |  Блоги
  786

Ник Коттон

Управляющий директор консалтинговой компании Cushman & Wakefield в Украине

Владельцы коммерческой недвижимости в Украине столкнулись лицом к лицу с последствиями геополитических событий 2014 года — беспрецедентно высоким уровнем вакантности, снижением арендного спроса и девальвацией национальной валюты, — которые в совокупности создали на рынке тот самый «идеальный шторм».

Со стороны арендодателей

Многие арендодатели, финансировавшие строительство или приобретение недвижимости с привлечением кредитов, деноминированных в твердой валюте, особенно остро прочувствовали спад рынка. Далее, вынужденное отсутствие финансирования строительства привело к снижению объема нового предложения, что в сочетании с общим улучшением экономики стало причиной критического сокращения вакантности. На конец второго квартала 2018 года уровень вакантности в секторе офисной недвижимости снизился до 7,2%, достигнув нового исторического минимума с 2008 года.

Арендодатели, которым пришлось годами содержать неэффективные активы, пока спекулятивное строительство оставалось нежизнеспособным, теперь вынуждены искать (что вполне резонно) возможности для повышения ставок аренды (как правило, на дату продления договоров аренды) в соответствии с улучшенной динамикой спроса и предложения. Подавляющее большинство владельцев коммерческой недвижимости в Киеве являются опытными и профессиональными арендодателями с четким пониманием рынка и чутьем «переломного момента», при котором увеличение арендных ставок может привести к потере арендатора.

Со стороны арендаторов

Что касается самих арендаторов, то они, как правило, сконцентрированы на своей операционной деятельности, которая не имеет отношения к недвижимости, и зачастую не чувствуют изменения рынка, который, как вы видим, достаточно динамичен в сегменте офисной недвижимости. Соответственно, для любой компании сейчас особенно важно «быть в рынке», привлекать профессиональных консультантов, работающих в сфере коммерческой недвижимости, с тем, чтобы к моменту истечения договоров аренды, заключенных ранее, еще в условиях «рынка арендатора», быть в сильной переговорной позиции, а также учитывать рыночные изменения в планировании и бюджетировании своих бизнес-процессов.

В тех случаях, когда обе стороны реагируют профессионально на изменения рыночных условий, это не приведет к осложнению отношений между арендатором и арендодателем. Пересмотр коммерческих условий будет лишь отражать динамику рынка, ярким свидетельством этого стал период спада коммерческой недвижимости в 2014-15 годах.

Следует отметить, что доля релокаций и новых договоров аренды сохраняется примерно на том же уровне с 2016 года. Доля продленных договоров и пересмотра условий еще в прошлом году сократилась за счет возобновления сделок по предварительной аренде, которые отсутствовали с 2009 года. Этот показатель свидетельствует о расширении рынка — появлении нового предложения и новых арендаторов.

Барометр настроения

По мере того, как мы вступаем в период относительной стабильности валюты в сочетании с повышением арендных ставок и тем, что, как представляется, является устойчивым спросом, ряд строительных компаний будут готовы вернуться к «замороженным» объектам и возобновить деятельность по спекулятивному строительству в сегменте офисной недвижимости.

Для нашей компании барометром настроения строительных компаний является деятельность департамента консалтинга по вопросам девелопмента, а он сейчас констатирует спрос на разработку, анализ и обновление либо концепций, которые были разработаны ранее на другом рынке, либо создание новых, уже в текущих рыночных условиях.

Продолжающееся отсутствие заемного финансирования сдерживает запуск новых проектов, строятся только объекты, в которые компании вкладывают собственный капитал, и это приведет к увеличению объема предложения на рынке в течение следующих 24 месяцев.