Кінець епохи Житлового кодексу України та початок нової реформи

Олександр Демчук,

радник EVERLEGAL 

Олена Сінько,

юрист EVERLEGAL

15 лютого 2026 року набрав чинності Закон України «Про основні засади житлової політики», який водночас скасував Житловий кодекс України (за винятком окремих норм, які будуть діяти протягом певного часу, але про це трохи згодом).

Результатом розробки та впровадження цього Закону має стати «створення нової системи законодавства, що регулює основні засади державної житлової політики».

Тож у чому саме полягатиме перехід від застарілої моделі до сучасних міжнародних підходів, орієнтованих на загальнолюдські потреби, розглянемо детальніше.

Основні нововведення:

Цифровізація: впровадження Єдиної інформаційно-аналітичної житлової системи

Це інформаційна система, що забезпечуватиме збирання, облік та надання відомостей про житловий фонд, а також про державну підтримку для реалізації права на житло.

До інформаційно-житлової системи будуть вноситися дані про осіб, які потребують покращення житлових умов, документи, що посвідчують особу та підтверджують її спеціальний статус, місце проживання (місце обліку), сімейний, майновий стан, доходи, склад домогосподарства тощо.

Крок цифровізації у цьому питанні сприятиме обізнаності, оскільки громадяни зможуть бачити статус, користуватися відкритою інформацією про будь-які програми та фонди доступного житла, отримувати сповіщення. Черга на житло функціонуватиме в електронному форматі. Заявки оброблятимуться автоматизовано, що мінімізуватиме ручне втручання та пришвидшить розгляд документів.

Окрім цього, запроваджується повний електронний облік житла.

Функціонування револьверного фонду

Це фонд, який наповнюватиметься за рахунок:

• надходжень від використання житла державного фонду та територіальної громади;
• оренди з правом викупу;
• плати за соціальне житло;
• виконання фінансово-кредитних зобов'язань для будівництва, придбання та оренди житла;
• тощо.

Витрачатимуться кошти виключно на цілі, передбачені законодавством.

Органи місцевого самоврядування зможуть створювати власні револьверні фонди для будівництва та ремонту житла на території громади, використовуючи кошти від оренди та викупу житла.

Такий фонд має окремий баланс, не об'єднується з бюджетом громади і використовується лише на житлові програми.

Фінансово-кредитні механізми підтримки

Передбачено надання державної підтримки у вигляді, зокрема:

• пільгових кредитів на нове будівництво, реконструкцію або придбання житла;
• сплати частини вартості житла або пайового внеску в житлово-будівельний кооператив;
• виплати компенсацій;
• забезпечення житлом через фінансовий лізинг;
• передачі житла за договором оренди, у тому числі з правом викупу.

Усі ці механізми потребують затвердження детальних порядків Кабінетом Міністрів України. Уряд визначатиме розмір підтримки, порядок її надання та критерії для отримувачів.

Поки порядок не затверджений, залишається очікувати деталізованих положень, щоб було очевидно, як саме вони будуть реалізовуватися на практиці.

Державна підтримка з використанням фінансово-кредитних механізмів підтримки будівництва, придбання та оренди житла надається особі лише один раз, якщо інше не буде передбачено.

Договір оренди з правом викупу (крім соціального житла) з державного або фонду територіальних громад можуть укласти особи, які проживають у такому житлі не менше 10 років.

Викуп здійснюється без знижок та здійснюється за вартістю, що не може бути меншою за вартість новозбудованого житла для його заміни.

Створення інституту соціальної оренди

Соціальне житло надається особам, які потребують соціального захисту (зокрема внутрішньо переміщеним особам, особам з інвалідністю та іншим визначеним категоріям).

Житло з державного або фонду територіальної громади надається на підставі рішення відповідного органу влади чи місцевого самоврядування та оформлюється договором.

Соціальне житло також може надаватися шляхом укладення договору оренди житла з приватного фонду.

Плата за соціальне житло включає орендну плату та оплату житлово-комунальних послуг. У визначених випадках може надаватися субсидія з урахуванням майнового та фінансового стану особи або сім’ї.

Водночас:

• забороняється змінювати цільове призначення соціального житла державної, комунальної власності або житла оператора соціального житла;
• у разі відчуження такого житла його цільове призначення зберігається;
• заборонено відчужувати соціальне житло на користь інших осіб, крім держави, територіальної громади або оператора соціального житла.

Впровадження інституту операторів соціального й доступного житла

Такі нововведення передбачають нових суб'єктів: оператор доступного житла, тобто це юридична особа, основною діяльністю якої буде будівництво доступного житла, управління ним або поєднання цих функцій, та оператор соціального житла  - це юридична особа, яка набуває соціальне житло у власність або на іншій законній підставі, управляє ним та надає його в оренду як основний вид діяльності. Така особа повинна мати статус неприбуткової організації, відповідати вимогам закону та бути внесеною до Єдиної інформаційно-аналітичної житлової системи.

Тобто, юридична особа незалежно від форми власності може набути статус оператора доступного житла у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України, з внесенням інформації про неї до Єдиної інформаційно-аналітичної житлової системи.

Оператор соціального житла теж набуває статус у визначеному порядку та вноситься до  Єдиної інформаційно-аналітичної житлової системи.

Оператори матимуть право отримувати:

• пільгові довгострокові кредити;
• гранти;
• компенсації з державного та/або місцевих бюджетів;
• кошти міжнародної технічної допомоги;
• державні та місцеві гарантії для забезпечення частини кредитних зобов'язань.

Забезпечення житлом постраждалих внаслідок надзвичайних ситуацій

Житлом осіб, які постраждали внаслідок надзвичайної ситуації, забезпечують місцеві державні адміністрації, органи місцевого самоврядування та суб'єкти господарювання.

Це може здійснюватися шляхом:

• надання тимчасового житла;
• позачергового надання збудованого житла;
• будівництва нових житлових будинків;
• закупівлі квартир або будинків.

Особи, які втратили власне житло, можуть самостійно будувати нове житло за визначених умов фінансування - за рахунок державних коштів та інших не заборонених джерел (з урахуванням страхових виплат, якщо вони були). Для цього їм надається земельна ділянка.

За бажанням постраждалого житло може бути придбане централізовано.

Купівля житла не прив'язана до попереднього місця проживання - воно може бути придбане як у тому самому, так і в будь-якому іншому населеному пункті України (за згодою особи).

Водночас є певні моменти:

• якщо особу забезпечили житлом за рахунок держави/громади/суб'єкта господарювання, грошова компенсація не виплачується;
• якщо особа отримала грошову компенсацію, повторне забезпечення житлом за рахунок держави не здійснюється.

Ну і наостанок, норми вказаного Закону скасовують Житловий кодекс України: окремі статті продовжують діяти до дня початку функціонування  Єдиної інформаційно-аналітичної житлової системи.

У підсумку новий Закон фактично закладає початок реформування житлової політики. Проте залишається відкритим питання реалізації окремих положень. До моменту затвердження відповідних підзаконних нормативно-правових актів Кабінетом Міністрів України, наскільки будуть гарно реалізовуватися норми Закону, невідомо. Після впровадження необхідних нормативних документів можна вже буде зрозуміти, наскільки поступове та дійсно безперешкодне буде функціонування положень, зокрема у частині соціальної та доступної оренди житла, ведення житлових черг та інших ключових аспектів.