Девелоперу на заметку: еще раз о негативной стороне долевого участия в развитии инфраструктуры

29.06.2017   |  Блоги
  478

Ольга Иванова

Юрист АО ARZINGER, практика недвижимости и строительства

Практически прецедентным стало недавнее решение Хозяйственного суда г. Киева по делу №910/3070/17За относительно взыскания задолженности по оплате долевого взноса на сумму около 41 млн. гривен. Конечно, мы все еще ждем возможного обжалования этого решения в судах высших инстанций, однако такое положение дел лишний раз напоминает застройщикам и девелоперам об актуальности вопроса долевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта. По информации Офиса эффективного регулирования BRDO, около 25-30% инвестиционных проектов (особенно в сфере коммерческой недвижимости) остаются нереализованными по причине необходимости уплаты заказчиком строительства долевого участия. Напомним, что предметом упомянутого судебного решения стала задолженность застройщика по оплате в бюджет суммы долевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта в размере 40 818 652,48 грн, из которых почти 3,5 млн грн – штрафные санкции, начисленные за период неуплаты. Кроме того, расходы прокуратуры по уплате судебного сбора в сумме 238 437,63 грн также были возложены на плечи должника. Как такое может быть, и какие «подводные камни» таит в себе еще долевое участие, попробуем разобраться далее.

ВАЖНО!
- именно заказчик строительства должен инициировать заключение договора о долевом участии путем обращения в орган местного самоуправления;
- как следует из Постановлений Верховного Суда № 3-1323гс16, 922/6409/15 от 30.11.2016 и от 01 февраля 2017, истечение срока, указанного в законе, на заключение такого договора не освобождает стороны от необходимости его заключения позже;
- уклонение от заключения договора о долевом участии с 2015 года усложнено требованием внесения информации о таком договоре, как и о состоянии его исполнения, декларации о готовности объекта к эксплуатации.

Застройщику сейчас также стоит обратить внимание на тот факт, что с конца 2016 года судебная практика в корне изменила позицию в отношении тех, кто игнорирует и ранее игнорировал заключение договора о долевом участии в развитии инфраструктуры.

Уже сложившаяся позиция высшей судебной инстанции Украины, что невыполнение обязательства не освобождает заказчика строительства от обязанности заключить договор о долевом участии, в том числе, и после принятия объекта строительства в эксплуатацию, заставит многих девелоперов задуматься над риском обращения государства в суд с целью побуждения застройщика к заключению договора и последующим требованием об уплате долевого взноса. То есть, даже если застройщик ввел в эксплуатацию объект еще в 2015 году, однако, полагаясь на «шаткую» судебную позицию, различными правовыми средствами уклонился от заключения указанного договора, перспектива того, что рука Фемиды его настигнет сегодня, выглядит более чем реалистичной. Это уже подтверждается практикой. Конечно же, такой риск должен согласовываться с нормой материального права о сроке исковой давности.

В контексте судебного аспекта вопроса отметим, что хотя в указанном судебном решении спор инициирован прокуратурой, такое нарушение закона не считается уголовным правонарушением, а рассматривается как хозяйственный спор, в котором прокуратура выполняет исключительно функцию представительства.

В то же время, наступление нежелательных последствий для бизнеса в уголовном ракурсе возможно при условии, что под «прицелом» органов следствия оказывается именно орган местного самоуправления, который не проконтролировал заключение договора о долевом участии с застройщиком.

При этом застройщик, попадая в поле зрения правоохранительных органов, должен быть готовым к обыскам, допросам, выемкам и к другим следственным действиям, которые «парализуют» хозяйственную деятельность предприятия.

Более того, топ-менеджмент компании застройщика может быть обвинен в соучастии в преступлении и привлечен к уголовной ответственности, если будет установлен сговор застройщика и органа местного самоуправления.

В то же время, при правильно выбранной стратегии и структурировании расчетов по договору о долевом участии негативные потенциальные риски могут быть вовремя обнаружены и минимизированы.