Меняйся или умри: реконструкция ТРЦ

Ольга Соловей

Сооснователь и управляющий партнер Украинского клуба недвижимости (URE Club), издатель профильных изданий о недвижимости Property Times и 3m2

На одной из последних презентаций Вагиф Алиев озвучил весьма амбициозные планы по запуску еще 10 больших ТРЦ в ближайшие 2 года. У многих специалистов рынка эти данные вызывают скепсис, у обычных жителей города — недоумение, «мол, сплошные торговые центры строят, нет чтобы школы, садики, музеи и библиотеки (нужное подчеркнуть)». Мне же в этом контексте интересно, как себя поведут те торгово-развлекательные центры, которых в Киеве действительно хватает: от небольших поблизости станций метро до районных, которые рассчитывают на серьезное положение на одном из берегов столицы. Кстати, большинство из них были построены до 10 лет назад. Как они будут меняться или умирать? Третьего не дано.

Любой действующий ТРЦ практикует постоянные изменения, будь то смена арендатора, внутренние перепланировки, обновления декора, регулярные ремонты в связи с быстрой изнашеваемостью (через успешный трц в день могу пройти больше 10 тысяч людей). Перемены диктует и экономика отношений между арендаторами и владельцами помещений — ритейл сильно изменился за последние 10-15 лет. Меняется и потребитель: ищет больше впечатлений, тратит больше на еду и развлечение, чем на одежду и обувь, покупает много онлайн, более требователен к комфорту и интерьерам. А потому банальным ремонтом и новым арендатором уже сложно конкурировать. Такой вызов перед относительно молодым рынком недвижимости стоит впервые.

Выходом может стать редевелопмент, реконцепция и реконструкция. У каждого из этих инструментов есть свои нюансы и особенности. Но для действующих ТРЦ основной вызов — провести изменения и не закрываться. Что крайне сложно.

Зато последние 2 года мы можем наблюдать ряд хороших примеров, которые задают планку качественному обновлению. После открытия ЦУМа посетители «Глобуса» заметили и первые обновления: за два года в проекте качественно обновились и состав арендаторов, и внешний вид, при этом трансформация затронула даже переходы и выходы метро. Аналогичную трансформацию переживает и «Метроград».

В небольших ТРЦ возле станций метро также чувствуется ветер перемен, но единственным примером пока только декларации полной реконструкции можно назвать «Пирамиду» на Позняках. Два года назад была закрыта сделка по продаже этого торгового центра Dragon Capital. Новый собственник уже начал некоторые изменения, и план реконструкции позволит не только обновить фасады, но и увеличить площади, добавить торговому центру развлекательный элемент. Кстати, это уже вторая реконструкция данного проекта. И каждый раз без приостановки работы торгового центра. Собственник еще одного торгово-офисного центра на Левом берегу принял более кардинальное решение: часть торговых площадей перевел под офисы, более востребованный сегмент на сегодня.

Хорошим примером может служить другой «старожил» рынка — ТЦ «Городок». За последние 2 года торговый центр также пережил поэтапную реконструкцию без закрытия. В итоге, мы видим, как внешние изменения — новый логотип, современный фасад, так и концептуальные решения для отстройки от конкурентов. Стоит также отметить, что внешний и внутренний дизайн торгового центра отлично дополняют друг друга и вызывают ощущение гармонии пространства.

Впервые побывав в торговом центре уже после реконструкции, меня впечатлил профессиональный свет и навигация, стильный дизайн, неожиданно. Но в торговом центре это не главное, важен качественный набор арендаторов. Концепция по открытию монобрендовых магазинов, точек выдачи товаров успешных онлайн ритейлеров, а также подбор уникальных брендов — такой подход меня как потребителя заинтересовал. Еще одно нестандартное решение — организация профессиональной площадка для мероприятий вместо традиционной развлекательной зоны с кинотеатрами и детским центром. Учитывая расположение «Городка» (теперь уже Gorodok Gallery), это очень рациональное решение. ТРЦ становится практичным, тут можно найти практически все. От большого выбора техники и электроники до одежды и ювелирных украшений. Если покупатель придет сюда за гаджетами или электроникой, он получит и профессиональную консультацию, и оптимальную цену, и возможность протестировать технику перед покупкой.

Мощный якорь в виде гипермаркета «Фоззи» также генерирует хороший трафик для района традиционно нежилой застройки. Следуя трендам, была увеличена и food зона. При этом торговый центр работает и продолжает работать в привычном режиме. Удивили, приятно, неожиданно и профессионально.

Ждем новых примеров качественной реконструкции и редевелопмента с нетерпением.