Трансформация офисного рынка Киева: изменения неизбежны

13.04.2018   |  Блоги
  568

Радомир Цуркан

управляющий партнер консалтинговой компании CBRE Ukraine

Результаты 2017 свидетельствуют об изменениях на рынке коммерческой недвижимости в целом, и в офисном сегменте, в частности. В условиях кризиса рынок столкнулся со многими проблемами, которые изменили сам вид рынка и поведение его игроков. В то время как вакантность все еще превышала сбалансированные показатели рынка, сегмент офисов находился на пути от «рынка арендатора» к «рынку арендодателя».

В отличие от предыдущих лет, в течение 2017 мы фиксировали существенный рост спроса на офисные помещения. Годовой объем валового поглощения составил приблизительно 155 000 кв. м (+94,8% г/г), что почти вдвое превышает показатель прошлого года. Новых помещений при этом на рынок вышло всего 31 000 кв. м.

Тенденция к росту потребностей в офисных помещениях стала очевидной, что и отражает такое долгожданное оздоровление рынка.

Почти 18% от общего объема спроса на аренду пришлось на сделки по расширению занимаемого пространства в связи с ростом бизнеса арендаторов. Еще 21% арендованного пространства составляли переезды компаний с последующим расширением в новом объекте. Например, IT компания Ring, которая была недавно приобретена компанией Amazon, переехала из бизнес-центра Senator в МФК «Торонто-Киев», арендовав 1000 кв. м, а позже расширила свой R&D центр в Киеве на 1100 кв. м в связи с почти двукратным ростом количества работников компании. А компания Grammarly переехала в БЦ Gulliver с запланированным расширением до 3200 кв. м. Как и в предыдущие годы, компании из сферы информационных технологий и телекоммуникаций формировали «львиную долю» спроса на аренду помещений.

Новым для рынка индикатором здорового развития стало увеличение количества сделок по расширению арендаторов сектора бизнес-услуг, включая консалтинговые, юридические и аудиторские фирмы. Факт того, что такие компании как KPMG (аудиторская консалтинговая компания большой четверки) и McKinsey & Co (компания большой тройки в области стратегического консалтинга) расширили свои главные офисы в Киеве, косвенно свидетельствует о возрождении деловой активности.

Согласно недавнему опросу, проведенному CBRE Ukraine, примерно у 57% опрошенных корпоративных арендаторов есть планы по переезду или расширению занимаемого пространства в течение следующих трех лет. Однако уже скоро крупные компании могут столкнуться с проблемой нехватки свободных помещений в качественных офисных объектах. Арендаторы, нуждающиеся в офисах площадью более 5000 кв. м, попадут в ситуацию ограниченного выбора на рынке.

В 2018 году в списке корпоративных задач все более важными станут вопросы, связанные с выбором, использованием и управлением офисными помещениями.

Если девелопмент и в дальнейшем будет ограничен малыми проектами, потенциальный арендатор будет рассматривать другие варианты реализации своих запросов на офисное пространство, например, по схеме built-to-suit или концепции «гибкого офиса», коворкингов/сервисных офисов.

Существует несколько способов, благодаря которым крупные арендаторы могут использовать коворкинг-пространство для удовлетворения своих потребностей, включая привлечение и сохранение талантов и внедрение инноваций. Современные коворкинги могут стать мощным инструментами в улучшении культуры и ценностей организации. Независимо от того, это поощрение инновационного мышления или получения лучшего опыта работы для удержания работников, современные коворкинги предлагают различные способы поддержки потребностей арендаторов всех размеров. Кроме того, что выбор коворкинга как локации для вашего офиса, может помочь компании снизить расходы, такие изменения в функциональности рабочего места могут играть решающую роль в привлечении и производительности работников.

Сейчас крупные международные компании отдают предпочтение гибкому функциональному рабочему месту с современным дизайном, где часто использованы энергосберегающие и экологические решения, чтобы иметь возможность разместить больше людей в одном пространстве.

В долгосрочной перспективе «один стол на одного человека» уже не будет наиболее распространенным способом организации рабочего пространства.

В условиях глобализации не только мировой экономики, но и общества, разделение труда с его функциональными типами трансформируются и подстраиваются с современными стандартами.

Еще одна тенденция в изменении и трансформации офисного пространства на нашем рынке только зарождается и до сих пор представлена лишь одиночно, чаще в сфере креативных индустрий и ИТ. Речь идет о так называемой wellness-зоне – это может быть специальная комната или приспособленное место в рабочем пространстве с функциями, которые предусматривают наличие беговых дорожек, сок- или салат-баров, массажных кресел и массажных кабинетов. Соответственно, персонал лучше работает в таких условиях, в первую очередь из-за роста производительности.

Такие изменения, касающиеся не только уменьшения вакантных площадей в качественных бизнес-центрах, но и смены функционала рабочего места и восприятия офиса в целом, уже сейчас трансформируют офисный рынок Киева. Мы ожидаем, что компании начнут придерживаться мнения о более целостной роли рабочего места и полностью оценят, как физическая среда может укрепить свой бренд и ценности. Своим клиентам мы всегда стараемся показать, что существует сильная и растущая корреляция между качеством рабочего места и привлечением талантливых сотрудников.