Огляд ринку житлової нерухомості Ужгорода від EY: як війна змінила попит і розвиток міста

Ростислав Хома,

керівник напрямку консультаційних послуг у сфері нерухомості компанії EY в Україні

Анастасія Федірко,

менеджер напрямку консультаційних послуг у сфері нерухомості компанії EY в Україні

Упродовж останнього року ринок нерухомості багатьох міст України демонструє стабільні показники темпів будівництва, попри складну безпекову ситуацію та регулярні обстріли. Станом на кінець 2025 року, Київ та Київська область очолили рейтинг регіонів за кількістю введеного в експлуатацію житла — тут з’явилося близько 3,2 мільйона квадратних метрів нових квартир і будинків. Частка Закарпатської області становить 2,6% (близько 0,5 млн кв. м) від загальної кількості нового житла, а сам західний регіон охоплює 19,7% (3,8 млн кв. м) загальноукраїнського обсягу ринку.

Позитивна динаміка у  західних регіонах пов’язана із внутрішньою міграцією та пошуком безпечнішого життя, що стало особливо актуальним після початку повномасштабного вторгнення. За останніми даними від Міжнародної Організації Міграції, Західна частина України займає другу позицію серед кількості внутрішньо переміщених осіб по Україні – 606 тис. переміщених осіб, де Закарпатська область складає 12% від усіх переміщених осіб (70 тис. переміщених осіб. Кількість переміщених у Закарпатській області знаходиться на одному рівні з Івано-Франківською та Хмельницькою областями.

Пропозиція

Джерело: аналіз EY, Державна служба статистики України            Джерело: аналіз EY, Державна служба статистики України

Динаміка введення в експлуатацію житла у Закарпатській області показує позитивну тенденцію відновлення у секторі будівництва. В 2022 році відбувся спад на 25,7%, проте у 2023 році загальна кількість введеної площі у Закарпатській області збільшилася на 17,8%. В 2024 році динаміка продовжувала рости і складала вже +32,9% в порівнянні з 2023 роком. За підсумками 2025 року девелопери регіону практично досягли максимуму, ввівши в експлуатацію 497 тис. кв. м. житлової площі. Для порівняння у піковому довоєнному 2019 році цей показник становив 507 тис. кв. м, що в порівнянні складає 2% різниці. Це свідчить про повну адаптацію забудовників до умов воєнного стану та дефіциту ресурсів.

Загальна площа житлових будинків, що отримали дозвіл на початок будівництва, відображає значне зростання девелоперської активності та високий попит на житло в регіоні, особливо після 2022 року. У 2022 році кількість дозволів скоротилася на 32,2% порівняно з довоєнним періодом. Проте вже у 2023 році цей показник зріс на 79.4%, і щороку продовжував стрімко зростати. Станом на 2025 рік обсяг нового житла з дозволом на будівництво досяг 466 тис. кв. м (+26% р/р).  

Попит

Поряд із розширенням пропозиції на ринку житла Ужгорода, зберігається стабільний попит на житлову нерухомість. Інтерес до міста формують як місцеві покупці, так і мешканці інших регіонів України, які розглядають Ужгород як безпечне та перспективне місто для проживання й альтернативна локація для інвестицій.

Згідно даних від Sensar Development, 60,5% інвестиційного попиту в регіоні на прикладі одного з великих проєктів представлена локальними інвесторами з Закарпатської області. Крім того, значна частка попиту надходить із Київської області – 18%. Представники інших великих міст України, таких як Одеса, Львів та Дніпро, разом забезпечують 22% загального попиту на прикладі одного масштабного проєкту в Ужгороді.

Джерело: аналіз EY, SENSAR Development            

В умовах війни та триваючого військового конфлікту, покупці мають сформовані очікування щодо житлової нерухомості. Одним із визначальних драйверів попиту є підвищена чутливість покупців до безпекових параметрів житла. У структурі прийняття рішень зростає значення наявності укриттів, автономних систем функціонування будинку та резервів живлення.

На вторинному ринку житлової нерухомості Закарпатської області спостерігається стійка позитивна динаміка. У 2025 році кількість угод досягла 4,688, що відповідає зростанню на 26,2% в порівнянні з 2024 роком. Загалом у період із 2022 по 2025 роки обсяг офіційних угод купівлі-продажу житлової нерухомості в регіоні збільшився на 72%. Така позитивна динаміка відбувається через високий рівень безпеки регіону та близькість до кордонів з ЄС, що сприяють розвитку міжнародної торгівлі та залученню іноземних інвестицій.   

Ціни

Західна Україна зберігає лідерські позиції щодо темпів підвищення вартості нерухомості та одним із найбільш надійних способів захисту інвестицій в Україні залишається нерухомість, зокрема в Ужгороді.

Станом на травень 2026 року, ціна за 1 кв. м житла в новобудові складає $1,150, що у порівнянні з травнем 2021 року, ціна зросла на 60%. Вартість одного квадратного метра житла в Ужгороді з кожним роком стабільно зростала: у 2022 році ціна збільшилася одразу на 25%, після чого темпи зростання поступово сповільнилися.

Рівень цін на оренду квартири в Ужгороді залишається високим через стабільний рівень попиту, що сформувався ще з початку повномасштабного вторгнення. Станом на травень 2026 року ціна на оренду 1-кімнатної квартири складала 24 400 грн,  збільшившись на 30% в порівнянні з минулорічним показником.  

За показниками 2026 року, медіанний період окупності інвестицій в житло через здачу в оренду 1-кімнатної квартири в Ужгороді становить в середньому 11,1 років, тоді як у Києві цей середній показник сягає 15 років. Це свідчить про те, що інвестор у західноукраїнську нерухомість може повернути вкладені кошти на 35% швидше, ніж у столиці. Така різниця робить Ужгород одним із найпривабливіших міст для інвестицій у житлову нерухомість, особливо в контексті зростаючого попиту та стабільної динаміки цін.

Середня вартість 1 кв. м житла по класам на первинному ринку Ужгорода у травні 2026 р.

На первинному ринку житлової нерухомості Ужгорода вартість житла суттєво відрізняється залежно від класу об’єкту. Найнижчий рівень цін характерний для житла економ-класу, де середня вартість становить близько $720 за 1 кв.м. У сегменті комфорт-класу середня вартість є вищою, що зростає  до $1 005 за 1 кв. м завдяки покращеним планувальним рішенням . Житло бізнес-класу характеризується ще вищими ціновими показники, що досягають $1 180 за 1 кв. м. Така вартість обумовлена вигідним розташуванням та розвиненою інфраструктурою. Найдорожчим сегментом залишається преміум-клас, для якого характерні високий рівень сервісу та новітні архітектурні рішення. Ціна преміум-класу сягає $1 540 за 1 кв. м.

Підсумок

Попри суттєві виклики, з якими стикаються забудовники, ринок житлової нерухомості Ужгорода у 2026 році демонструє стійке та динамічне відновлення: спостерігається зростання обсягів нового житла та активізація будівельної діяльності, а середня вартість житла продовжує поступово зростати з кожним роком. Подальші тенденції на ринку житлової нерухомості України визначатимуться датою та форматом остаточного завершення воєнних дій, темпами макроекономічного відновлення, рівнем інфляції в Україні, майбутнім рівнем міграції та демографічною ситуацією, обсягами пільгового іпотечного фінансування, наявністю достатньої кількості кваліфікованих кадрів, рівнем відкладеного попиту на ринку та майбутньою інвестиційною привабливістю України.