Две главные для меня проблемы рынка жилой недвижимости

05.02.2018   |  Блоги
  1828

Сергей Король

Директор по развитию ENSO

Сегодня очень часто говорят о том, что «все пропало», и рынок жилья вот-вот обвалится. В то же время, есть проекты, которые продаются очень хорошо и в больших количествах. Особенность этих проектов в том, что они предлагают интересный, а иногда и инновационный продукт за разумную цену. Есть девелоперы, которые уже настолько себя зарекомендовали, что у них на момент выхода на площадку есть продажи, причем не по бросовым, а по вполне рыночным ценам. Поэтому нельзя сказать, что сегодня на рынке все совсем плохо. Однако есть несколько условно проблемных блоков. И это не количество вводящихся в эксплуатацию объемов против объемов продаж – здесь все посчитано и проговорено. И не морально устаревшие проекты, которые, в свою очередь, соответствуют морально устаревшим нормам строительства. Эти проблемы слишком очевидны.

Первая проблема – это отсутствие стратегического, комплексного подхода к строительству в городе

В цивилизованных странах обеспечение прав граждан является основой для развития проектов, районов, городов. Имплементация этих прав обеспечивается законами, нормами и ограничениями. Именно поэтому, когда планируется развитие тех или иных районов городов, первоочередное внимание уделяется логистике, а значит, подъездным путям – дорогам, средствам общественного транспорта.  Другими словами, на самом раннем этапе планирования развития той или иной территории, определяется объем будущей застройки и обеспечение проживающих в этом районе возможностью комфортно приехать и выехать.

Тщательно продумываются функции территорий и зданий для обеспечения потребностей проживающих, и это касается не только магазинов, детских садов и школ, но и парков, скверов, площадей, больниц, офисных центров, библиотек, театров и филармоний.

После рассмотрения и утверждения мастерплана, в котором четко определены функции участков земли, возможные объемы будущих зданий и их высоты, участки предлагаются к продаже. При этом, как правило, не больше одного участка «в руки».

Как и что происходит у нас, мы все знаем. И имеем потом Петропавловскую и Софиевскую Борщаговку и новые жилые комплексы, построенные в поле, из которых каждое утро люди выезжают в Киев – вернее, плетутся в огромных пробках, и так же добираются вечером обратно. Простым расширением дороги эту проблему уже не решить. Нужен общественный транспорт, который в состоянии перевозить большое количество людей. А это метро, может быть, скоростной трамвай. Но думать об этом на этапе, когда выделялась земля и давались разрешения на строительство никто, естественно, не мог. Некогда. Были другие, более очевидные задачи.


Нужен общественный транспорт, который в состоянии перевозить большое количество людей

Общественность протестует против строек, которые уничтожают сквер или парк, создают неудобства, обвиняет во всем застройщика. А ведь застройщик не сам себе выделил землю, не сам дал себе разрешение на строительство в таких-то объемах, не сам себе утвердил ту или иную архитектуру и высотность. В любом случае, прохождение проекта до его введения в эксплуатацию происходит во взаимодействии с городом и его структурами.

Поэтому праведный гнев логичней адресовать тем, кто должен заниматься вопросами развития города, его среды, транспортной инфраструктуры. Тем, кого мы, жители этого города избираем, по сути, нанимаем, для того, чтобы жить в красивом, комфортном и современном городе.

Вторая проблема – влияние покупателя на рынок

То, как потенциальный покупатель формирует для себя приоритеты при принятии решения о покупке жилья, серьезнейшим образом влияет на то, как развивается рынок, какие появляются тенденции и приоритеты, на перспективы рынка.

Сегодня в профессиональных кругах девелоперов и архитекторов уже многие понимают, что создание комфортных, интересных для жизни многофункциональных комплексов умеренных объемов, предлагающих не только квадратные метры квартир и зоны дворов и детских площадок, а неповторимую атмосферу, удобства для всех групп населения, является вектором развития на ближайшие годы.

А какие приоритеты в выборе квартир сегодня у потенциального покупателя?

Интересная архитектура? Достаточный паркинг? Системы «умного» дома, позволяющие серьезно сокращать коммунальные и эксплуатационные платежи? Дворы без машин?

Совсем нет.

Главнейшим в процессе выбора жилого комплекса и квартиры в нем является репутация застройщика. Уверенность в том, что жилье будет достроено и предоставлено в срок.

В нашей стране это объяснимо, но это не нормально. Ни в одной стране, никто, выбирая, где он будет жить, не думает, как выбрать застройщика, который не исчезнет и таки построит объект.

Люди в странах с развитым рынком интересуются, в первую очередь, тем, где находится проект (иногда – кто автор проекта), насколько он внешне интересен (иногда уникален), что находится вокруг, инфраструктурой, атмосферой района, безопасностью, удобством, эстетикой.

По логике, застройщик вынужден думать не о том, как построить правильный проект. Первое, что ему нужно, чтобы успешно продавать квартиры, – заработать репутацию. А репутация у нас зарабатывается длинной историей и большим количеством сданных объектов. Покупателей интересует, сколько объектов вы построили. Следующий, вполне очевидный вопрос – какого качества эти проекты – они не задают. Поэтому, несмотря на миллионы квадратных метров, которые строятся и продаются, рынок жилой недвижимости находится в зародышевом состоянии. Требования к нему формируются в головах потребителей: что для них сегодня главное – то рынок и будет предлагать.

Радует в этой ситуации только то, что уже появились заказчики, а с ними – и архитекторы и архитектурные мастерские, которые думают не только о том, чтобы построить квадратные метры. Они не гонятся за метрами (хотя у нас заработок архитектора привязан к объему проектируемых площадей), создают красивую легенду, задумываются о том, как наполнить ее жизнью – проводят исследования, разрабатывают целостную концепцию. Да и компании из «старой гвардии» начинают переосмысливать подходы – задумываются о нестандартной архитектуре, применении интересных фасадных материалов, пытаются следовать мировым тенденциям.

Вопреки нежеланию городских властей принимать активное участие в формировании нового образа города – города, архитектура и комфорт которого был практически уничтожен за последние 20-25 лет, мы на правильном пути и я уверен, что в ближайшие несколько лет новые проекты, задумывающиеся сегодня, в том числе и компанией ENSO, изменят не только ситуацию на рынке, но и преобразят облик Города.