Запуск ринку землі: на що слід звернути увагу

Тетяна Онищенко

радник, адвокат TOTUM LF 

Двадцять років ми чекали. Хто з надією, хто зі страхом. Але питання вільного обігу земель турбувало всіх: від селянина, який за роботу в колгоспі отримав шматочок землі, до представників сильних світу цього, для яких земля — інструмент примноження власного капіталу.

Давайте розберемося, що означає для України голосування за Закон № 2178-10.

1 липня 2021 року стане датою запуску ринку землі. Не повноцінного, як того вимагає від нас Міжнародний валютний фонд, однак, це дійсно великий крок до визнання сільськогосподарської землі як товару.

Водночас це невідновний ресурс. Тому встановлені законодавчі обмеження є абсолютно виправданими.

По-перше, законодавець запропонував розпочати ринок з приватної сільськогосподарської землі. Так, продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності забороняється.

Видається, що ця норма, в найближчому майбутньому, буде виключена або змінена із зазначенням конкретних часових рамок такого вето.

По-друге, не тільки критерій власності взятий до уваги, але і обсяг концентрації землі в одних руках. Так, громадяни України зможуть придбати угіддя площею, що не перевищує 100 га. Водночас, починаючи з 1 січня 2024 року, такі обмеження пом’якшуються. Зокрема, покупець зможе оформити право власності в розмірі 10000 га сільгоспземель.

По-третє, депутати заборонили придбавати землю сільськогосподарського призначення окремим категоріям осіб. Зокрема, такі обмеження не стосуються громадян України, територіальних громад та держави. Юридичні особи, створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади, теж зможуть набувати право власності на  землю сільськогосподарського призначення, однак після 2024 року.

У даному контексті варто зауважити, що переважну більшість землекористувачів складають саме аграрні компанії, а не окремі фізичні особи. Так, у випадку, коли власник прийме рішення відчужити земельну ділянку, то переважне право на її придбання, передбачене законом та договором, фактично нівелюється. Два з половиною роки підприємства перебуватимуть в програшній ситуації. Але, на допомогу приходить можливість передачі переважного права іншому суб’єкту, про що останній письмово повідомляє власника земельної ділянки. Тобто, агропідприємству-орендарю варто мати «дружнього» громадянина України на випадок, якщо земельна ділянка стане об’єктом продажу. Натомість необхідно пам’ятати, що кожна особа зможе стати вигідною партією. Обов’язковою умовою при укладенні договору є підтвердження джерела отримання прибутку, за рахунок якого набувається таке право. 

Юридичні ж особи, створені і зареєстровані за законодавством України, однак, з іноземним капіталом, зможуть стати суб’єктами права власності виключно за умови схвалення такого рішення на референдумі.

Окремо варто виділити такого суб’єкта як банк, єдиним способом набуття права власності є звернення стягнення на землю як на предмет застави. І не надовго — максимально 2 роки. Проте, на практиці, видається, вказаний строк може бути відтермінований на невизначену дату, адже процедура продажу земельних ділянок на земельних торгах далеко не прозора. Ніхто не відміняв можливість розпочати підготовку лоту до аукціону за день до завершення дворічного строку. Так само, наявність єдиного учасника буде свідчити про те, що торги не відбулися.

Разом з тим, Закон містить перелік осіб, які за будь-яких умов не зможуть стати повноцінними господарями українських чорноземів. Мова йде про юридичні особи України з іноземним капіталом щодо сільгоспземель державної та комунальної власності, а також земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), які розташовані ближче 50 кілометрів від державного кордону України (крім державного кордону України, який проходить по морю); юридичних осіб, пов’язаних з іноземними державами, в тому числі з державою-агресором або державою-окупантом; особами, які належать або належали до терористичних організацій; юридичних осіб, у яких неможливо встановити кінцевого бенефіціарного власника; офшорні компанії; особи, що підпадають під спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції) відповідно до Закону України «Про санкції», а також юридичними особами, створеними за законодавством України, що перебувають під контролем фізичних та юридичних осіб, зареєстрованих у державах, включених Міжнародною групою з протидії відмиванню брудних грошей (FATF) до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом.

Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» Президент підписав. Основна частина набуде чинності через рік. Однак, вбачається, що це далеко не остаточна його редакція. Тому залишається зовсім небагато часу для законотворця, щоб його дошліфувати, розробити та затвердити інструменти, які дозволять, захистити права та інтереси як продавця, так і покупця земель, а також забезпечити прозору процедуру проведення відповідних угод.

Але і поточні землекористувачі, які мають в перспективі плани на відповідні земельні наділи та бажають втримати свої ресурси в руках, повинні бути готовими до різних варіантів розвитку подій. У першу чергу, сприяти цьому зможе грамотний договір, який нівелює можливість дострокового його розірвання та допоможе позбутися потенційних покупців ділянки.