Как открытие новых ТРЦ влияет на рынок коммерческой недвижимости?

Вадим Непоседов

Президент UTG

Открытие новых объектов торговой недвижимости – это всегда событие для потребителей, риски и надежды для операторов и реализация сложных инвестиционных планов девелоперов. Новые проекты, безусловно, меняют представление о том, как должен выглядеть современный торговый центр. Каждый новый объект, появившийся на рынке, обязательно займет свою нишу, свое место в рейтинге аналогичных или схожих объектов по показателям посещаемости, товарооборота на квадратный метр и т.д.

У девелопера, если это не первый его объект, появляется возможность сравнить успех предыдущих проектов – темпов реализации, стоимости создания, дохода на 1 кв. м площади – и нового. На основе этого он понимает, сможет ли он приспосабливаться к условиям рынка. Для первопроходцев важным является элемент совпадения ожиданий и реалий.

Для остальных компаний каждый новый объект – это своеобразная «модель», которая позволяет учиться на чужом опыте. Новый объект попадает под пристальное внимание маркетологов, инженеров, технологов, финансистов и т.д. Путем будущего повторения лучших решений в инженерии, архитектуре, составе арендаторов, процессах девелопмента формируются новые стандарты для рынка, а неудачи новых проектов позволяют учиться на чужих ошибках.

Точно так же пристально наблюдают за новыми проектами арендаторы. Их условно можно разделить на три группы: те, кто поверили в объект, приняв решение «войти», те, кто находится на стадии принятия решения открыть свой магазин в новом ТРЦ, есть также те, кто пытается найти аргументированное подтверждение своему решению не арендовать площадь в новом объекте.

Ритейлеры находятся в постоянном изучении товарооборота, посещаемости, прогнозов развития, влияния на проект сезонных факторов, миграции потребителей, состояния транспортной инфраструктуры. Они анализируют первые действия новых управляющих компаний: как популяризируется комплекс, соответствует ли уровень товарооборота прогнозам и ожиданиям, как осуществляется администрирование ТРЦ, сможет ли управляющая компания справиться с управлением сложного объекта, и, наконец, способна ли она вывести его в лидеры рынка.

Некоторые комплексы, используя либо размеры, либо локацию, или, например, пул операторов, сразу становятся лидерами рынка. Вместе с тем, есть объекты, которые постепенно отвоевывают свои позиции у более ранних проектов. Все зависит от потенциала, концепции, и, естественно, управляющей компании, которая способна реализовать задуманное. Бесконечно много в руках и действиях именно управляющих компаний.

Не стоит также забывать, что для новых ТРЦ крайне важна их оценка глазами потребителей. Каждый новый объект – это сравнение индивидуальных эмоций, технологических возможностей при совершении покупок или получении тех или иных услуг. Это всегда новая «примерка» того, что из вновь предложенного могло бы быть более комфортным, быстрым, удобным для совершения покупок. Наш век – время технологической революции и высокого темпа жизни, когда дефицит времени постоянно растет. Поэтому применение современных технологий способствует ускорению процесса выбора товара и принятия решения о покупке.

Я лишь констатирую то, что уже учитывает украинский девелопмент: продажи offline требуют внедрения новых технологий. Сейчас уже недостаточно в каждом новом объекте менять состав арендаторов или размер объекта. Системы лояльности, визуальная доступность различных брендов, смарт-информеры, социальные сети, комбинация импульсных и повседневных товаров, эмоций от развлечений и приобретений – все эти «миксы» стимулируют рост товарооборота.

Каждый новый объект меняет, образовывает потребителя, формирует его покупательскую культуру, закрепляя его в новом объекте. И потребитель на время отдает свое предпочтение определенному месту покупок. Он «дарит» часть себя, свой финансовый и временной ресурс этому проекту.

Эти процессы происходят в первые полгода после появления нового объекта. В этот период самое важное для девелопера – побудить посетителя к первой покупке, стимулировать вторую и выработать привычку посещать ТРЦ.

Создание нового объекта в сегменте коммерческой недвижимости – это всегда технология, процесс, процедура, наука.