Зламний момент для ринку офісної нерухомості

15.02.2021   |  Блоги

Вікторія Федорова

СЕО IQ Business Center

Якщо говорити про загальний стан ринку офісної нерухомості, то варто зазначити зростання вакантності в усьому світі, але це точно не «кінець епохи офісів». Деякі компанії призупинили розгляд питань, пов’язаних з переїздом або розширенням, та рано чи пізно вони почнуть реалізовувати свої плани. Крім того, на ринок продовжують виходити нові квадратні метри, що теж відбивається на вакантності, а деякі компанії перейшли на повну дистанційну роботу, залишивши офіси на невизначений час. Сьогодні зламний момент, відбувається зміна поглядів, понять, трендів…

Проте, слід зазначити, що під час пандемії Amazon придбав будівлю колишнього універмагу Lord & Taylor у Нью Йорку площею 630 000 кв. футів і планує витратити 1,4 млрд доларів на нові офіси. Facebook орендував будівлю на Мангеттені площею 2,2 мільйони квадратних футів. Марк Цукерберг говорить про те, що в найближчі 5-10 років половина його співробітників зможе працювати віддалено, але в той же час більше 50% хочуть повернутися в офіси якомога швидше. У своєму міжнародному звіті Deloitte відзначає, що нормальна економічна активність в США відновиться у середині 2021 року, але в той же час міжнародні компанії націлені на скорочення операційних витрат в найближчій перспективі і це точно стосується оренди офісів.

На останній зустрічі з орендарями IQ резиденти відзначили, що дистанційна робота має не тільки переваги, але і мінуси, такі як соціальна відірваність, побутові незручності, складнощі в оперативному вирішенні задач, розмиванні кордонів між роботою і домом, керівникам важко підтримувати продуктивність співробітників. Deloitte підкреслює, що у зв'язку із ростом віртуалізації, збору та обміну даними, в хмарному середовищі зростає проблема кібербезпеки і конфіденційності. Тепер компанії змушені інвестувати у ці напрямки.

Гібридний графік роботи залишиться з нами на невизначений час. В IQ business center поступово збільшується щоденний трафік офісних співробітників, у деяких міжнародних компаній є план з поетапним поверненням співробітників в офіси вже з березня 2021 року.

Deloitte опублікував звіт, згідно якого у подальшому буде три профілі компаній: традиціоналісти, прогресивні та візіонери.

У традиціоналістів співробітники віддають перевагу роботі та колаборації в офісному просторі, прогресивним комфортно працювати як віддалено, так і в офісі, візіонери готові працювати віддалено більшу частку свого часу і приходити в офіс лише за необхідності. Також відрізняються і акценти у подальшому інвестуванні для цих профілів. Візіонери будуть в першу чергу інвестувати у віртуальні робочі інструменти, в тому числі такі інструменти, як вимірювання продуктивності та ефективності, навчання керівників управлінню віртуальними командами та заохочувати колабораційні зв’язки між працівниками. Традиціоналісти будуть в першу чергу інвестувати в фізичний простір, адаптуючи його до постковідних стандартів із соціального дистанціювання.

Компанії-традиціоналісті очікують швидке закінчення пандемії і після неї будуть орієнтуватись на той самий або трохи більший офісний простір, прогресивні компанії, скоріш за все, зможуть трохи скоротити свої площі, візіонери ж будуть використовувати скоріше спільні площі для проведення івентів та загальних заходів, ніж для індивідуальної роботи.

Який профіль компаній буде переважати у постковідному світі — це питання, на яке ми поки що не маємо відповіді. Але очевидно, що вимоги як до віртуальних інструментів роботи, так і до фізичного простору будуть зростати.

І ми на власному досвіді відчули, як змінились акценти потенційних орендарів під час запитів площ. Вони почали приділяти ще більше уваги якості офісного простору — системі вентиляції і кондиціонування (в тому числі своєчасній заміні та чищенню фільтрів), великому лоббі бізнес-центру, що дозволяє не скупчуватись в холі, швидкій роботі ліфтів для того, щоб не стояти в чергах в ліфтовому холі, достатньому паркінгу (у тому числі для велосипедів та інших видів альтернативного транспорту) та загальній технологічності будівлі. Тому саме на завданнях з постійного покращення якості простору IQ business center, за які ми можемо взяти відповідальність і які можемо контролювати — ми і плануємо сконцентруватись.

Головний секрет побудови довгострокових, успішних, і навіть партнерських відносин з орендарем полягає у виборі останнього. Коли ми укладаємо контракт, то ми точно знаємо з ким матимемо справу.

Іноді вже під час попереднього знайомства розумієш, що це любов з першого погляду. Але якщо серйозно, то кожен орендар має пройти детальну перевірку службою безпеки відповідно до внутрішнього протоколу.

Ми звертаємо увагу на фінансову стабільність, кількість років на ринку, шукаємо можливість отримати рекомендації, з’ясувати причину переїзду орендаря, тощо. І тільки після отримання інформації, ми ухвалюємо усвідомлене рішення про підписання контракту і внесення орендаря у наш список.

Другий важливий фактор — це наша відкритість, оперативність і доступність.

На етапі заселення орендаря в IQ, ми проводимо зустріч, на якій визначаємо відповідальних осіб сервісної компанії і компанії орендаря, що уповноважені надавати інформацію, відповідати/подавати запити, заявки, тощо. Бізнес-центр працює 24/7, саме тому ми постійно на зв'язку і готові вирішити будь-яку проблему орендаря, а орендар у свою чергу завжди знає, до кого він може звернутися. І це надзвичайно важливо для формування правильних відносин.

Один із топ-менеджерів нашої компанії-орендаря якось сказав: «Нам важливо, що нас тут чують». Тобто, ми проявляємо турботу про орендаря, ставимося до нього по-партнерські. В нашій практиці був випадок, коли потенційний орендар у складі міжнародних партнерів назначив огляд на 7:00 ранку. Яким же було його здивування, коли побачив на зустрічі усю команду IQ.

До кожного резидента обов’язково потрібно мати індивідуальний підхід і серйозно ставитися до його проблем, навіть дрібниці мають значення. Прагнучи ідеалу, ми створили власну клінінгову компанію, отже здатні в будь-який момент задовольнити потребу «на зараз», те ж стосується і дрібного ремонту, немає необхідності чекати підрядника, який повісить картину — ми зробимо це тут і зараз!..

Резидентам подобається сервіс і приватність. Ми не навідуємося безпричинно в гості, щоб переконатися, що все ціле і неушкоджене. Навіть при спрацюванні пожежної/охоронної сигналізації, ми зв'язуємося з відповідальним, щоб узгодити подальші дії або отримати дозвіл на вхід, а наші служби тим часом оцінюють критичність ситуації по зовнішнім ознакам і датчикам.

Важливо збирати відгуки і знати потреби орендаря. Я не маю на увазі позитивні відгуки, а навпаки — ми повинні дізнатися, що не так, аби мати можливість виправити. Ми отримуємо зворотній зв’язок шляхом різних опитувань та анкетування. Будь-де: в ліфті, паркінгу або санітарному вузлі у орендаря є можливість залишити коментар онлайн та повідомити нам «що не так» чи «було б добре, якби». Я вдячна за кожен коментар, адже вони допомагають нам ставати кращими.

Важливою складовою якісного сервісу та привітної атмосфери в холі є рецепція. Погодьтесь, перше враження починається саме з адміністраторів бізнес-центру, які є основною ланкою, яка поєднує сервісну компанію та орендаря.

Ми створюємо особливу атмосферу, прагнемо кожного разу здивувати на свята, організовуємо різнопланові активності для резидентів, щоб розширити емоційний позитивний зв‘язок між простором і співробітниками. Таким чином, офіс трансформується в цікаву точку на мапі, де можна пройти майстер-клас, сходити на екскурсію, пограти в квест, відвідати кращих спеціалістів з масажу, потрапити на чайну церемонію або стати донором крові. І це точно впливає на подовження контракту чи майбутнє розширення.

З кожним орендарем протягом терміну дії контракту нас пов'язує своя історія відносин. Завдяки цьому нам вдалося дійти згоди і домовитися про справедливі взаємовигідні умови на період локдауну.