Property Times Готельна нерухомість

Фонд держмайна України планує виставити на приватизацію готель «Україна» (Київ), повідомив голова Фонду Віталій Коваль. Property Times розпитав експертів ринку щодо продажу знакового активу.

«Готель накопичив понад 45 млн грн боргів. Тому в планах Фонду — його приватизація. Завдання ФДМ — щоб будь-яке підприємство, що перебуває в нашому управлінні, було прибутковим або знайшло нового ефективного власника. Під час війни маємо використовувати внутрішні резерви держави. А приватизація — це дохід до бюджету, з якого фінансуються Сили оборони, а також робочі місця, нові можливості для створення бізнесу та розвитку територій», — написав Віталій Коваль на фейсбук-сторінці.

Він нагадав, що готель «Україна» — державне підприємство, яке перебуває у віданні ФДМ. У ньому 363 номери, шість конференц-залів, кімнати для переговорів. Є паркінг на 80 машин і укриття, в якому розташована окрема аудиторія на 50 осіб, яка дозволяє організовувати івенти навіть під час тривоги.

«Готель «Україна» працює і працюватиме. Сьогодні, через воєнний стан, готель недозаповнений. Однак щомісяця тут проходять у середньому 15 конференцій», — повідомив Коваль.

Експерти в своїх коментарях наголосили на необхідності системного підходу до активу перед приватизацією.

Партнер інвестиційної компанії «Адамант Капітал» Ірина Пшенна оцінила заяву голови ФДМ про необхідність продажу об'єкта як об'єктивну, викликану зокрема озвученими результатами діяльності об'єкта.

«Держава має проявити себе як відповідальний власник. Не чекаючи знецінення активу на тлі зниження доходів необхідно замовити професійну оцінку технічного стану, техніко-економічного обґрунтування операційної діяльності підприємства, провести фінансовий та управлінський аудит та надати всі ці документи потенційним покупцям у розрізі аукціону. Такий системний підхід був застосований до готелю «Дніпро», і як ми знаємо, показав свою ефективність», — прокоментувала Пшенна.

«Завдяки своїй локації готель «Україна» завжди мав високий попит і завжди приносив дохід. Накопичення озвучених боргів у 45 млн грн, навіть у складних умовах війни, демонструє свідому недбалість керуючої компанії, Головного управління справами. Націоналізація саме зараз має на меті продаж за суттєво нижчу суму, швидше за все, «своїм». Після війни цей актив можна пропонувати за цінами в кілька разів вищими», — висловив думку керуючий партнер ArtBuild Hotel Group Олексій Євченко.

Як наголосив партнер готельної компанії Burford Management & Consultancy Іван Лунь, щоб отримати ринкову ціну, продавець має продемонструвати максимальний потенціал активу.

«Держава має діяти так, як діяла з готелем «Дніпро» — залучити консультантів, які проведуть аналіз та складуть бізнес-план з прорахунками можливих сценаріїв використання будівлі. Наприклад, потрібне повне перепланування номерів, створення нових просторів для конференц-залів тощо. Тоді, показавши сильні сторони, можна залучити сильного інвестора, кращі бренди будуть битись між собою, щоб розмістити свій найкращий найвідоміший  готельний продукт на головній площі столиці. Сценарій, який озвучується зараз, з акцентом на накопичені борги, можна трактувати як спробу свідомого тихого продажу такого дорогоцінного, єдиного такого в Україні «трофейного» активу. Немає іншого Майдану Незалежності у світі, як і немає іншого нью-йоркського Бродвею, берлінського Александерпляцу, чи паризького Place Vandome з його славним готелем Ritz. Тож для інвесторів такі «трофейні» активи це набагато більше ніж просто якісна економіка проєкту, адже вартість нерухомих активів в таких локаціях завжди тільки зростає в ціні», — наголосив Лунь.

Він констатував, що готель морально застарів, усі його інженерні мережі, внутрішнє планування — усі це слід викинути і зробити надійно і якісно. Критично важливим є розкрити економічний потенціал цього майбутнього сучасного 4-5 зіркового багатофункціонального готельного комплексу перед його продажем, показати реальні містобудівні обмеження щодо його реконструкції, можливості реконфігурації найвідомішого фасаду країни (напр. питання обрізаного шпилю), щоб взявши це до уваги, вивести реалістичні ТЕПи (техніко-економічні показники) проєкту, які підкаже професійна  архітектурна прозора дискусія Києва.

«Така підготовка до аукціону в рази накрутить інтерес до об'єкту. Прорахована надійними міжнародними аудиторами та консультантами перспективність проєкту та прозорість приватизації — це гарантія високого чека на приватизаційному аукціоні. За якістю цей актив на голову вищий за «Дніпро», приватизація якого позитивно сколихнула не лише готельну галузь України, а й була чітким маркером для системного міжнародного інвестиційного капіталу», — означив Лунь.

За його оцінкою, влада «не може допустити такого проколу» (сценарію зі знецінюванням активу) щодо готелю «Україна», адже статус та локація об'єкта гарантують йому увагу як з боку партнерських країн, бізнесу, так і простих українців.

«Кращого лакмусового папірця для доброчесності і підходів нового покоління керівників держави не знайдеш. Навіть якщо міжнародний капітал сьогодні буде остерігатись України як країни у війні, а приватизацію конче захочуть провести нині, то внутрішні капіталісти будуть битись на аукціоні. Але ж і вітчизняні капіталісти за прозорість і системність у підходах», — зазначає Лунь.

Щодо спеціалізації потенційних інвесторів, то Олексій Євченко вважає, що не варто зараз очікувати продажу готелю «Україна» за прикладом «Дніпра» компаніям з гральної індустрії, і не лише тому, що розвиток цієї сфери зараз на паузі.

«Так, є можливість розмістити те саме казино. Але для цього, після приватизації, потрібно інвестувати ще не менше ніж $15 млн у реконструкцію, підвищення класу готелю з чотирьох до п'яти зірок», — сказав він.

Генеральний директор ТОВ «Прайвет Інвесторс Юніон» Олена Помазан окреслила декілька сценаріїв, за яких власник  готелю «Україна» зможе отримати високу вартість продажу:

«Допоможуть звіт згідно зі стандартами RICS (Велика Британія), прогноз грошових потоків для різних сценаріїв та передпродажна підготовка. Найголовніше, беручи до уваги, що попит є одним з двох найбільш важливих факторів життєздатності проєктів нерухомості, можливо замість готелю зробити готельні апартаменти в найми з довгим терміном надання послуг.

Далі, оскільки кількість номерів готелю «Україна»  дуже велика, потрібен професійний оператор готельного бізнесу в парі з інвестором.

У світовій практиці існує чотири форми взаємодії Інвестор-Готельний оператор. Вони відрізняються за шкалою ризик-дохідність: чим більше ризик, тим більше має бути дохідність.

Перша, інвестор в готель і оператор - одна і та ж особа (тут і далі - юридична особа). Найбільш поширена в Україні форма. З точки зору організації готельного бізнесу придатна тільки для кількості номерів не більше 25. Підходить для малого, сімейного бізнесу - саме такою кількістю можна легко керувати без створення управлінських систем.

В готельному бізнесі важливі три позиції: продажі, стандарти якості та персонал. Тому власники готелів використовують міжнародні системи як Booking або асоціації, як The Leading Hotels of the World.

На іншому краю шкали ризик-дохідність знаходиться взаємодія між Інвестором та Готельним оператором на основі контракту на управління готелем. Готельний оператор не інвестує у створення, отримує винагороду у вигляді відсотку від прибутку. Формою виплати винагороди може бути відсоток від обороту, валового прибутку або EBITDA.
Є варіант використання франшизи - в Україні є декілька прикладів взаємодії з міжнародними операторами саме у такій формі.
Четверта форма взаємодії Інвестор-Готельний Оператор - орендний контракт з фіксованою орендною платою для Оператора. В Україні я не зустрічала такі форми з міжнародними операторами. В Європі вони становлять 20-30% всіх контрактів за даними CBRE, Private Investors Union.

Готелі з точки зору вартості є найбільш цінними порівняно з іншими варіантами комерційної нерухомості. Ставка капіталізації для готелів найнижча в порівнянні зі складами, офісами чи торговельною нерухомістю. І справа не тільки в тому, що гостинність є найбільш шанованою традицією людства. Власники готелів отримують розвиток інших видів бізнесу, вкладаючись в готелі».

Для точного розуміння, як отримати найбільшу вартість готелю «Україна» потрібен перш за все, критерій оцінки інвестиційних проєктів з точки зору дохідності капіталу, вважає Олена Помазан.  Мають бути пораховані фінансові моделі різних варіантів. Допоможуть звіти щодо стану несучих конструкцій, інженерних систем (з потенціалом збільшення та можливостями їх розділення), юридичний Due Diligence та Звіт щодо навколишнього середовища з пропозиціями як можна зменшити використання ресурсів.

Як повідомлялося, влітку 2020 року ФДМ під час онлайн-аукціону продав київський готель «Дніпро» ТОВ «Смартленд» за 1,1 млрд грн за стартової ціни 80,9 млн грн. Переможець планував інвестувати в реставрацію об'єкта $20 млн. Перед продажем готелю було залучено міжнародних експертів. Baker McKenzie і DELTA Ukraine провели юридичний і технічний аудити. Бізнес-моделі розробляли Cushman & Wakefield та IDeals.

Фото: джерело
Текст: Оксана Гришина