Підсумки першого півріччя 2026: складська нерухомість залишається найстабільнішим сегментом комерційного ринку

Попередній рік став рекордним від початку повномасштабного вторгнення за показниками введення нових складських площ. Перше півріччя 2026 року підтвердило, що сегмент складів  наразі є найстабільнішим на ринку комерційної нерухомості. Проте якщо минулого року головним трендом була відбудова пропозиції, то перше півріччя 2026 року проходить під знаком дефіциту: великих лотів на ринку стає менше, а ціни, особливо на правобережжі столичного регіону, продовжують зростати.

Property Times разом із експертами з'ясував, які тенденції визначають розвиток сегмента у першому півріччі 2026 року та чого очікувати найближчими місяцями.

Хто формує попит

У 1 кварталі 2026 р. у сегменті складської нерухомості продовжувала спостерігатись активність, підтримана стабільним попитом з боку орендарів, повідомляє EXPANDIA, представник CBRE в Україні та Молдові. Квартальний обсяг валового поглинання склав приблизно 58 000 кв. м, майже подвоївшись порівняно з аналогічним періодом 2025 року, причому основними драйверами орендної активності стали сектор оптової та роздрібної торгівлі (70%) та 3PL-оператори (30%). У компанії наголошують, що така динаміка загалом відповідає середньому квартальному показнику, зафіксованому у 2025 році, що свідчить про активний початок року та збереження попиту з боку орендарів з ключових сегментів.

За даними, які наводить Геннадій Гриненко, комерційний директор Alterra Group, основний попит в першому півріччі 2026 р. формують фармацевтичний сектор, який почав активно шукати спеціалізовані склади з жорстким температурним контролем та ліцензійними вимогами, а також дистриб'ютори автозапчастин, продуктів харчування, товарів для тварин і споживчої електроніки.

За спостереженнями Олександра Бондаренка, керівного партнера Бюро інвестиційних програм, в структурі попиту переважають ретейлери та імпортери. «Обсяги імпортної продукції в Україні зростають, тоді як експортної, на жаль, скорочуються, — пояснює експерт. — У результаті складська інфраструктура країни здебільшого обслуговує саме імпортерів і дистриб'юторів імпортних товарів — і це не той баланс, якого хотілося б для здорової економіки, де основними орендарями складів мали б бути експортери».

Орендні ставки зростають

Усі опитані учасники ринку фіксують подальше зростання орендних ставок. Олександр Бондаренко порівнює ставки  у динаміці: якщо два роки тому склади класу А і В коштували в середньому близько 220 грн за кв. м, то зараз клас А та В+ оцінюється у 250–270 грн за кв. м. Експерт пояснює це інфляційним тиском.

За даними, які наводять аналітики EXPANDIA для січня–березня: в Київському регіоні запитувані орендні ставки у гривневому еквіваленті для сухих складів зберегли стабільність з початку 2026 року, коливаючись у діапазоні 200–250 грн/кв. м/міс. ($4,8–5,5), а прайм-ефективна орендна ставка залишалася стабільною на рівні $5,3/кв. м/міс. (без ПДВ та OPEX), що відповідає довоєнному піковому періоду 2019–2021 років. У компанії звертають увагу, що більшість орендних угод продовжували укладатися в національній валюті, що відображає поточні макроекономічні умови та волатильність валютного курсу. 

«Подальший тиск на орендні ставки правого берега Києва — одна з головних тенденцій першого півріччя 2026 року, — коментує Геннадій Гриненко. — Через обмежену пропозицію великих лотів у цьому регіоні та високий попит на безпечніші логістичні маршрути ціни на лоти класу А/В тут продовжують зростати і можуть закріпитися на рівні $6,5–7,0 за кв. м». 

За підсумками півріччя, Геннадій Гріненко наводить такі цифри: середня ставка на правому березі становить $6,44 за кв. м, тоді як на лівому — $5,45 за кв. м. Цю різницю експерт пояснює вищим попитом бізнесу на західні й південні напрямки — ближче до логістичних маршрутів у бік західної України та ЄС. 

Дефіцит, особливо лотів середнього формату на правому березі Києва, і є, за оцінкою Геннадія Гриненка, головною причиною стрімкого подорожчання оренди.  У Львові, за словами експерта, картина протилежна: динамічного зростання порівняно з початком року тут не спостерігається. Через безпекову ситуацію компанії радше зосереджені на диверсифікації, а активний розвиток проєктів відкладають на друге півріччя 2026 р. та формують плани на 2027 р.

Вакантність і дефіцит пропозиції

Попри суттєве зростання обсягів нової пропозиції, рівень вакантності станом на 1 квартал 2026 знизився до 3% (-0,5 п.п. кв/кв), повідомляє EXPANDIA. Нова пропозиція складських площ, введена в експлуатацію у 1 кварталі 2026 року, становила близько 33 000 кв. м (+22% р/р), що стало результатом поступового виходу на ринок проєктів, розпочатих у 2023–2024 роках. Станом на квітень 2026 загальний обсяг конкурентної складської пропозиції становив 1,6 млн кв. м, збільшившись на 2% від початку року.

За даними Alterra Group, вакантність по Київському регіону за результатами півріччя тримається в межах 5,5%.

Прогнози на друге півріччя

EXPANDIA очікує, що попит орендарів на складські приміщення залишатиметься стійким у 2026 році, підтриманий попитом з боку логістичних операторів, ритейлерів та операторів електронної комерції. Водночас компанія попереджає, що потреби у великих обсягах площ буде складно задовольнити через низьку вакантність, що робить зростання валового поглинання залежним від термінів введення на ринок нової складської пропозиції.

Обсяг майбутньої конкурентної пропозиції до кінця 2026 року залишається високим і, як очікують експерти, складе близько 90 000 кв. м.

«Найбільший попит на земельні ділянки під логістичні термінали зосереджений насамперед навколо Києва, а також біля Львова та Одеси, причому інтерес демонструють великі гравці, які планують або добудувати наявні об'єкти, або звести нові складські центри з нуля», — коментує Олександр Бондаренко.

EXPANDIA прогнозує, що після пікового рівня у 2025 році девелоперська активність, ймовірно, перейде у більш помірну та вибіркову фазу, а попит дедалі більше концентруватиметься навколо якісних та операційно адаптованих форматів, зокрема build-to-suit-рішень, розподільчих центрів для ритейлу та FMCG, мультитемпературних складів.

«З огляду на темпи зростання останніх місяців, до кінця року середня базова ставка для об'єктів класу А/B у Київському регіоні перетне позначку $6,5–6,8 за кв. м (без ПДВ та OPEX)», —  дає прогнози Геннадій Гриненко. Головним чинником експерт називає повне вимивання готових лотів середнього формату (від 1500 до 5000 кв. м) на правому березі.

Можна констатувати, що попит на якісні складські площі залишається стабільно високим, тоді як пропозиція вже не встигає за ним. Якщо ринок не буде поповнюватися новими об’єктами, саме дефіцит сучасних складів стане ключовим фактором подальшого зростання орендних ставок до кінця року. 

Фото: urfinguss/istockphoto.com