Property Times Інтерв'ю

В интервью URE Club один из самых харизматичных игроков украинского рынка недвижимости, основатель и директор консалтинговой компании Urban Experts Виталий Бойко рассказал о том, что заставило его продать свою долю Украинской торговой гильдии и создать собственную консалтинговую компанию, а также о перспективах рынка недвижимости Украины и взаимодействия бизнеса и муниципалитетов. 

Выступление Виталия Бойко на Форуме новой торговой недвижимости NEW COMERS

- Виталий, расскажите, почему вы решили продать свою долю в Украинской торговой гильдии и создать собственную компанию?

- Я очень долго к этому готовился. В младшие партнеры UTG я попал после того, как был директором филиала крупной компании,  Palma Group S.A., а до этого у меня был свой бизнес в Николаеве. У меня есть такая черта характера: если я что-то делаю сам, я за это отвечаю, если с кем-то – всегда можно сказать «мы же вместе это делали». Как раз такая ситуация сложилась в КИА: там очень много решений принимались демократично, голосованием, когда в этом голосовании принимал участие совершенно случайный состав людей, каждый из которых имел одинаковое право голоса. Но, несмотря на революционность КИА и гигантский энтузиазм, желающих голосовать и возражать было много, а тех, кто был готов это реализовывать – мало.

Иногда, для эффективных действий нужно чтобы всю ответственность на себя брал один человек, я понял, что за все должен отвечать сам. Это будет лучшей мотивацией. С другой стороны, без советов обойтись нельзя. И советоваться нужно с как можно большим количеством людей. Очень важно найти профессионалов и работать именно с ними. Поэтому, несмотря на мое желание назвать компанию собственным именем, название Urban Experts полностью передает мое отношение к компании. Это не один человек, а группа экспертов, и я – один из них. Я больше менеджер, и очень многое хочу переложить на плечи моих со-экспертов.

- Почему именно Urban Experts? Как появилось это название?

- Потому что мы точно хотим быть частью мира. Не зря во всех книжках для стартапов пишут, что нужно создавать глобальное, а действовать локально. Очень важен английский язык – мы хотим быть частью международного сообщества и хотим делать наш продукт в Украине, но так, чтобы его можно было продать где угодно.

А urban – потому что я все равно хочу вернуться к городу. Необязательно к Киеву, но к городам Украины. И хочу постараться быть полезным, постараться помочь. Если мне удастся обеспечить связь с инвесторами, то нужно делать и качественный продукт. Я должен быть уверен, что мы выбрали лучшее, что есть в городе. Потому что в нашей стране инвестор покупать что попало не будет. Чтобы работать с инвесторами, необходимо найти интересные места в городе. А для этого нужно сделать аудит.

Существуют детальные планы территорий, но для того, чтобы с ними работать, нужно учесть огромное количество вопросов – инженерных, строительных. Необходимо проанализировать ситуацию на рынке. С пониманием этой ситуации у многих проблема.

Занимаясь торговой недвижимостью, зная рынок офисной, все глубже погружаясь в жилую и активно работая с гостиничным сегментом и инфраструктурными объектами, глупо было бы не заниматься развитием территорий. У нас уже есть несколько проектов, где мы активно консультируем разработчиков ДПТ на довольно ответственных участках. И мы хотим развивать и усиливать это направление. Мы понимаем, что городскому планированию в Украине научиться нельзя, учебников нет, подход к нему в мире меняется, да и не везде в Украине можно применить европейский опыт. Как вы примените европейский подход, где узенькие улочки, к Киеву или, тем более, Днепропетровску?

С другой стороны, мы не являемся гуру в вопросе городского планирования, нам нужна поддержка. И чтобы получить поддержку за пределами Украины, чтобы дальше развиваться в этом направлении, нам удалось заключить партнерское соглашение с международной архитектурной компанией  Leslie Jones Architecture. Это компания, которая спроектировала новый аэропорт в Дубаи, выбрана архитектором Westfield White City и Stratford City в Лондоне.  Начало работы Leslie Jones Architecture на украинском рынке ознаменовалось большим спросом не только со стороны киевских, но и региональных девелопперов. В частности, идет работа над созданием торговых объектов в Киеве, Киевской области, Тернополе и Казахстане. Мы будем  представлять интересы Leslie Jones в Восточной Европе, СНГ и Балтии.

- Кто ваши соэксперты?

- У нас есть полностью сформированные архитектурный, консалтинговый и лизинговый отделы. Мы еще ищем сильного юриста в команду и профессионального оценщика.

Виталий Бойко и глава консалтингового отдела Urban Experts Константин Олейник

Со мной ушел практически весь консалтинговый отдел UTG, экспертов в лизинговый отдел удалось собрать уже после запуска компании. Очень много времени и сил у нас уходило на архитектуру, и мы планируем это направление развивать. Здесь лучшим экспертом является Лидия Гордиевская – ведущий архитектор UTG в течение последних нескольких лет. До того у нее был хороший опыт работы в Chapman Taylor, она принимала участие в создании «Горький парк», во второй очереди Sky Mall, в ряде других крупных проектов. Качество ее работ, ее знания – как раз то, что меня полностью устраивает. У нас есть очень сильные дизайнеры, речь, прежде всего о Борисе Слажневе. И мы даже уже сделали первую в стране 3D-модель для виртуальной реальности
По направлению консалтинга наш эксперт – Константин Олейник. Это автор большинства исследований и аналитических обзоров, которые выпускала Украинская торговая гильдия.  Он же со мной работал в КИА.  Сейчас Константин активно работает не только над украинскими, но и зарубежными проектами, в частности – большой проект мы реализовываем в Астане.

- Над какими проектами вы сейчас еще работаете?

Всего в сегодняшней повестке дня у нас 15 проектов. Среди них – как большие объекты уровня Lavina Mall, так и ряд региональных проектов в Тернополе, Краматорске, Днепропетровске. Я уже упомянул проект большого торгового центра в центре Астаны  - для него мы выполняем ряд как консалтинговых, так и архитектурных работ. В стадии разработки – масштабный градостроительный проект в Киевской области, здесь мы привлекаем Leslie Jones – для обеспечения международного качества архитектурного планирования, и NAI Global – для привлечения мировых инвесторов. Новый бренд – NAI Ukraine – станет площадкой для продвижения украинских инвестиционных проектов на мировой рынок и для экспорта украинского девелопмента.

Мауро Келлер Сартиенто, NAI Global, читает лекцию для команды Urban Experts

- Для какого проекта вы планируете запускать 3D-модели виртуальной реальности?

- На сегодняшний день мы уже сделали 2 модели, но думаю, что запустим для Blockbuster Mall.
 В декабре я был на ICSC в Нью-Йорке, там практически не было стендов, где объект смотрели бы, например, в буклете – все в 3D-очках. Все просто, эффективно, качественно и добротно.  Не так давно HTC доставили нам новейшую модель очков виртуальной реальности - приглашаем и экспертов URE Club испытать на себе новые технологии моделирования в нашем центральном офисе.

На MIPIM уровень проникновения IT-технологий, по сравнению с США, гораздо слабее. Там был один специализированный павильон, но он обычно пустовал – пока IT не являются необходимым условием ведения бизнеса в real estate. Тем не менее, 50% выступающих были айтишниками, и особенно Big Data – представители компаний, которые собирают огромные массивы данных. И к ним проявляют очень много внимания. Сегодня интерес аудитории вызывают не банкиры и девелоперы, а именно они. Они ничего не знают о недвижимости и не хотят знать – они просто переводят все в данные, и эти данные дают нужные ответы. В США с этим уже работают, в Европе только учатся, а у нас пока никто не понимает, что это такое. И так как мы с точки зрения IT-технологий – не последняя страна, я думаю, в этом плане можно попытаться что-то сделать.

- Вы планируете в дальнейшем сотрудничать с городскими властями?

- Уходя из КИА, я говорил, что вернусь как их подрядчик. Мы понимаем, что такое Киев, и как забюрократизирована здесь городская власть. Но мы также понимаем, что есть и другие города, тот же Ивано-Франковск, где качественного развития хотят все, где это общая стратегия. Я готов идти со своими предложениями туда и готов делать это здесь. Моя задача – заработать деньги на тех услугах, которые я предоставляю уже 15 лет, и я готов вложить их, профинансировать какие-то изменения или даже аудиты в городе. Я сегодня не рассматриваю работу с городом как способ заработать. Это платформа, где я, с одной стороны, могу принести пользу, а с другой – обеспечивать развитие своего бизнеса.

Мы планируем развивать направление оценки – это наше обязательство. И планируем развивать управление активами. Это то, что я вынес из работы в городе. В городе очень много активов, но часто ими не умеют эффективно управлять, не знают, как получить максимальную цену.

- Но они же и не должны этого делать?

- В первую очередь, у города не должно быть так много активов. Им нужно все распродать. И только тем, что город не может продать, и тем, что ему очень нужно, он может управлять. И еще тем, что можно оптимизировать и отдать в аренду. Вся Европа так и сделала: до кризиса 2008 года они работали во дворцах, а во время кризиса все это продали и задумались об оптимизации арендных расходов.

Но для того, чтобы продать городские активы, нужен покупатель, инвестор. И как раз над привлечением иностранных инвесторов мы сейчас работаем, это является главной целью запуска NAI Ukraine – украинского представительства NAI Global, компании, входящей в TOP-5 консалтинга на рынке недвижимости, крупнейшего в мире брокера, с годовым оборотом более 45 млрд долларов, 400 офисов в 55 странах мира с 7000 сотрудников.

Представляя интересы NAI Global  в Украине, мы открываем украинские инвестиционные проекты миру, даем возможность иностранным инвесторам работать на нашем рынке недвижимости в привычном для них формате. С участием NAI в 2015 году было заключено сделок на общую сумму 5,9 млрд долларов, материнская для NAI С- ІІІ Capital Partners располагает инвестиционными фондами в размере 150 млрд долларов - это рынок, на который у Украины есть все шансы выйти.

- Насколько я знаю, в вашем проекте нашлось место и краудфандингу?

- В США краудфандинговые проекты являются полноценными участниками рынка недвижимости и составляют 50% новостного потока. Это очень мощные миллиардные структуры, которые зарождались в виде сайта и за которыми сейчас охотятся инвестиционные фонды. В Европе их практически нет, а в Украине сегодня, на мой взгляд, сложилась идеальная ситуация.  В стране нет надежного способа хранения денег: доверия к банковской системе и депозитам нет, фондового рынка у нас не было и нет, с золотом ситуация непонятна, из-за роста преступности дома хранить деньги небезопасно. Куда вкладывать деньги?

- В недвижимость?

- Правильно. 2015 год стал рекордным по количеству введенных в эксплуатацию жилых объектов. Показательно, что 70% нового жилья, которое вышло на рынок в 2015 году, продано. Это такая «отдушина», которую нашли украинцы в 2015 году.

И как раз здесь открываются перспективы для краудфандинга. Мы готовы сами вкладывать деньги в такие проекты и привлекать компании, которые мы консультируем. Суть нашей идеи такова: мы настолько уверены в тех проектах, которые мы проконсультировали, настолько уверены, что это хороший проект, что мы готовы входить в него с собственными деньгами. Понятно, что это не вся сумма, а только часть. Кроме того, у нас сейчас есть возможность привлечения инвестиций со стороны тех компаний, с которыми мы работаем многие годы. Третий, последний этап финансирования – краудфандинговая платформа. Мы очень хотим попробовать эту платформу.

Сейчас мы работаем над  двумя направлениями. Во-первых, отрабатываем саму технику – что мы хотим и что мы обещаем.  В Америке все легко и просто: инвестор уверен, что в случае неуспеха будет честная процедура банкротства. У нас же кроме личного доверия, никакой другой ответственности нет. И мы сейчас разрабатываем схему, как каждый вкладчик может стать полноценным собственником не доли, а реальных квадратных метров. В обмен на реальные деньги мы должны отдать не «бумажку», а что-то реальное.

- Это будут крупные проекты или небольшие?

Небольшие. К концу года мы надеемся начать реализацию собственных девелоперских проектов. И мне кажется, что было бы правильно начать краунфандинг именно с собственного девелоперского проекта. Он будет небольшой – большой нам не по силам. Но он точно будет зависеть только от нас. У нас девелоперы настолько испорчены последними 25 годами с минимальными требованиями к подрядчикам, что брать ответственность за себя и за того парня, который владеет землей или недвижимостью, очень рискованно и безответственно. Но пока это планы.

- Собственный девелоперский проект в каком сегменте?

- Коммерческой недвижимости. Мы специально ищем участок на вторичном рынке, чтобы не обращаться с этим к КИА, и чтобы не возникало вопросов по этому поводу.

- Расскажите о ваших преимуществах перед конкурентами.

- Urban Experts стартовали с мощным пакетом проектов, в котором мы предоставляем полный спектр консалтинговых, архитектурных и брокерских услуг. Для укрепления своих позиций на рынке нами было осуществлено два важных шага – партнерство с Leslie Jones Architecture и вступление в NAI Global. Заручаясь поддержкой, опытом и связями двух  мощных международных игроков мы решаем сразу две проблемы – выходим на новый уровень архитектурных услуг мирового качества и открываем площадку для продвижения инвестиционных проектов в Украине.

Эти партнерства служат одной цели – достижение наивысшего качества услуг Urban Experts, обеспечение инвестиционной привлекательности наших проектов и завоевание новых рынков в ближнем и дальнем зарубежье. Объединение архитектуры и консалтинга – уникальны не только для украинского, но и мирового рынка. Мы не просто говорим о гарантиях международной архитектуры и консалтинга, но и страхуем нашу профессиональную деятельность на 1 миллион евро. В этом тоже мы новаторы в украинском консалтинге.

Мы говорили о виртуальной реальности и IT-решениях для рынка недвижимости – в этом мы флагманы в Украине. Сейчас мы разрабатываем собственное приложение, аналогов которому нет и в Восточной Европе, а к середине лета планируем провести Urban Hackathon, который объединит как участников рынка, так и лучших разработчиков страны.

Конечно, богатый опыт на рынке недвижимости, мой лично и всех участников команды – главная причина, по которой к нам возвращаются и хорошо известные клиенты, и появляются новые. Опыт,  инновации , работа с международными партнерами – ключевые условия, которые обеспечат лидерство Urban Experts в консалтинге на рынке недвижимости.