Property Times Інтерв'ю

В січні 2023 року девелопер Alterra Group завершив будівництво масштабного проєкту на Заході України — компанія здала в експлуатацію всі черги логістичного центру PORT площею 48 тис. кв. м. А вже у березні цього року компанія оголосила про будівництво нового проєкту — бізнесу-хабу PROSTIR.

В інтерв’ю Property Times засновник компанії Alterra Group Дмитро Ковальчук розповів про те, як реалізовувався проєкт, на які ризики довелося йти, відновлюючи будівельні роботи під час війни та про подальші амбітні плани компанії.

PT: Чим PORT принципово відрізняється від інших логістичних центрів, які вже давно працюють в Україні?

Д. К.: PORT — це єдиний в Україні mixed-use логістичний комплекс, на території якого об’єднані різні функції — виробничі, торговельні, офісні та рекреаційні, інтегруючи простір в єдине ціле. У нашій інфраструктурі є супермаркет, офісні приміщення, відділення банку, аптека, заклади харчування тощо. Для того, аби задовольнити попит українських бізнесів працювати в комфортних умовах ми інтегрували бізнес-модель девелоперів житла у логістичний комплекс та створили нову для України форму організації логістичного простору. Створювали об’єкт з огляду на потреби ринку, і ця гіпотеза спрацювала на сто відсотків. Ринок відповів грошима: сьогодні майже всі площі у PORT продані або здані в оренду.

PT: Чи були у вас вагання щодо доцільності добудови і введення в експлуатацію проєкту під час війни? 

Д. К.: Звичайно вагання були, також були проблеми з фінансуванням, викликані війною та невпевненістю в майбутньому. Проте тривало це не довго. Ми розуміли, що ризики високі, але важливо виконувати зобов’язання перед партнерами, з якими у нас на той момент вже були підписані угоди. Також у нас були зобов’язання перед нашою командою. І ми вийшли на забудову.

PT: Чи доводилося вам змінювати плани та вносити корективи в проєкт й терміни виконання робіт через брак працівників, складнощі з будівельними матеріалами, зміною логістичних шляхів постачання тощо? Чи призупиняли роботу на початку вторгнення, відправляли працівників у відпустку чи за свій рахунок тощо? Можливо, навпаки ви розширювали штат і додатково мотивували працівників, як саме?

Д. К.: З початку березня 2022 року наша компанія повністю відновила роботу. Вже були підписані угоди з партнерами, тому ми прийняли стратегічне рішення пришвидшити темпи будівництва, свідомо йдучи на здорожчання проєкту, аби українські підприємці змогли якомога швидше відновити роботу. Ми збільшили кількість працівників на будівельному майданчику до двохсот осіб щоденно. Звели сьому чергу площею 12 353 кв. м упродовж пів року. Вивозили будівельні матеріали з територій, де велися бойові дії, під час повномасштабної війни ввели в експлуатацію чотири черги будівництва, а це — 37 590 кв. м. Ми не зрадили собі та створили красивий логістичний комплекс, який виглядає навіть краще, ніж на макеті. У роботі з командою основними визначили такі фактори, як мобільність, підтримка та готовність пристосовуватися до змін. З початку березня 2022 року Alterra Group релокувала команду до Львівського офісу та продовжила роботу. Більшість наших працівників залишили небезпечні на той час регіони та переїхали працювати в офіс у Львові. З початком війни ми розуміли, що разом потрібно діяти для перемоги України і започаткували благодійні та соціальні проєкти, в яких кожен член нашої команди брав активну участь. Більшість з них ми продовжуємо дотепер.

PT: На момент добудови логістичного центру чи були у вас вже заброньовані площі? Хто став першими резидентами нового логістичного центру?

Д. К.: Масова релокація підприємств на захід України, зокрема на Львівщину, спричинила попит на якісні складські та виробничі площі. На момент добудови в нас були продані деякі площі. А одним з перших резидентів стала харківська компанія Golden Tile — найбільший виробник та експортер керамічної плитки та керамограніту в Україні, яка не зважаючи на дуже складні умови роботи заводу у Харкові, також, продовжила працювати та шукати нові шляхи для розвитку бізнесу.

PT: Як релокація бізнесу та зміна логістичних шляхів в Україні вплинули на ваш проєкт?

Д. К.: Масова релокація підприємств на захід України, зокрема на Львівщину, спричинила попит на якісні складські та виробничі площі і, звичайно, наш PORT пришвартував чимало українських бізнесів. У березні 2022 року були готові 2-а та 3-я черги складських приміщень, тому ми розмістили приблизно 10 релокованих компаній, яким потрібні були склади. Достатньо велика кількість релокованих підприємств вплинула на ринок і загалом. Орендні ставки у Львівській області зросли у різних об’єктах від 20 до 50%, але ми залишили ставку незмінною, і фактично, це призвело до того, що якщо до війни ми були найдорожчим складом на ринку, ставки інших об’єктів вирівнялися під нашу.

PT: Як ваш проєкт може вплинути на регіональний ринок і в цілому на український ринок логістичної нерухомості?

Д. К.: Я вважаю, що наш проєкт розвинув ринок та він сміливо може виступати певним бенчмарком щодо якості. PORT допоміг багатьом компаніям реалізувати їх потребу та багатьом людям мрію працювати в класних умовах. Щодо ринку: виходячи з того, що почали з’являтися проєкти, які в чомусь копіюють наш, можна сказати, що ми задали певну планку якості. Якщо тебе починають копіювати, значить ти зробив щось гідне. Ми з того тішимося і це буквально стимулює нас створювати ще більш якісні продукти. Ринок змінюється, а ми тримаємо руку на пульсі та намагаємося запропонувати йому те, що буде потрібно не лише сьогодні, а й через 3-5 років. Коли наша компанія заходила на Львівський ринок, він не був готовий платити топ ставку за купівлю чи оренду складських приміщень. Фактично найдорожчу ставку в Україні. Нам довелося розвивати цей ринок, і ми довели, що якщо створювати класний продукт і доносити його цінність до користувача, то користувач може змінювати свою думку, ставлення та очікування. Очікування підприємств тоді були на рівні $500 вартості купівлі такого об’єкта за кв. м, сьогодні ми продаємо метр за $780. І вже не виникає запитань, чому наш продукт стільки коштує.

PT: Ви заявили про вихід на закордонні ринки, яка причина: ви вважаєте ці ринки більш перспективними ніж український, чи це просто крок до розширення бізнесу?

Д. К.: Ми давно про це думали, але поштовхом стала ситуація в країні та диверсифікація ризиків. Вважаємо, що у нас є ідеї, які, можуть спрацювати на європейському ринку, вони як наш PORT, стануть, можливо, чимось новим. Тому вирішили пробувати. На цей рік плануємо стартувати з 4 проєктами у Чехії — це досить невелике житлове будівництво. Робимо їх для швидкого старту аби відчути ринок, закріпитися та почати працювати. Паралельно пропрацьовуємо такі В2В напрямки, як логістичні комплекси.

PT: Про який саме великий проєкт у Львові йдеться в вашому офіційному повідомленні? Яке фінансування буде залучено до реалізації цього проєкту? Орієнтовна сума інвестицій.

Д. К.: Мова йде про розширення-продовження проєкту PORT. Це близько 26 000 кв. м, розрахованих на формат BTS та приміщення під оренду або купівлю. Насправді в нас в активній роботі зараз 4 проєкти. Один площею 11 000 кв. м. Простір для бізнесу з приміщеннями вільного призначення, які будуть використані як склади, як торгівля, як потенційно невелике виробництво. Проєкт буде вирізнятися своєю архітектурною концепцією та розрахований на малий бізнес. Також розробляємо концепцію індустріального парку, будівництво якого розпочнеться також вже цього року. Наразі триває робота над його концепцією та визначенням стратегічної ролі.

PT: Чи розраховуєте ви на іноземні інвестиції, і коли це може статися, якщо так: тільки після остаточного завершення війни чи, можливо, іноземні інвестиції можуть зайти в Україну ще до завершення активних бойових дій?

Д. К.: Ми спілкуємося з іноземними інвесторами, які готові обговорювати проєкти, але допоки не вирішене питання зі страхуванням від військових ризиків, у нас немає інвесторів, що надаватимуть конкретне фінансування. Проте наші проєкти достатньо великі, і ми розуміємо, що перемовини можуть зайняти тривалий час. Тому зараз проводимо в компанії внутрішні реформи та переформатовуємося таким чином, щоб з легкістю проходити всі комплаєнси та відповідати очікуванням наших західних партнерів. Зараз ми будуємо наші об’єкти переважно власними ресурсами та залучаємо вітчизняних партнерів.

PT: Чи плануєте ви розширювати географію своїх проєктів по Україні? Якщо так, то які регіони вам були б цікаві за умови повної деокупації території України?

Д. К.: До війни ми планували декілька масштабних проєктів в Київській та Одеській областях, сьогодні не всі вони, на жаль, актуальні. Ми очікуємо на покращення ситуації, тому зараз зосередилися на експансії в Чехію та Польщу та будівництві об’єктів на Заході України.

PT: Чи сприяє держава втіленню таких масштабних проєктів? Якщо так, як саме? Якщо ні, то чому?

Д. К.: Наразі, на жаль, ні, але ми точно потребуємо такого сприяння та очікуємо на нього.

На рівні держави такого сприяння немає, оскільки немає ефективних інструментів. Зараз найголовніше, на мою думку, — це впровадження механізму страхування від військових ризиків, без якого фінансовим установам дуже важко кредитувати або інвестувати підприємців. Міжнародні інституції також не можуть з нами зараз працювати. Ще хочу додати, що позитивно оцінюю деякі окремі зміни у напрямку боротьби з корупцією в нашій галузі, але цього точно не достатньо. Ми давно прийняли рішення не йти на жодні компроміси в цьому питанні й через певний рівень корумпованості, часто платимо за принципи власними грошима і часом. Є низка ситуацій, коли проєкти навмисне затримують або й зупиняють і нам доводиться боротися з чиновниками для того, що отримати послуги, за які фактично ми сплачуємо податки.

 Підготувала: Ірина Настич