Property Times Думка

У травні почалося громадське обговорення проекту Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду». Нагадаємо, проектом Закону передбачається викласти в новій редакції Закон України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду» та внести зміни до законів України «Про місцеве самоврядування в Україні», «Про місцеві державні адміністрації», «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». 

Property Times звернувся до експертів ринку з проханням дати свою оцінку законопроекту.

Лев Парцхаладзе, президент Конфедерації Будівельників України

Проблема застарілого житла в Україні загострюється з кожним роком і потребує першочергового вирішення. Адже приблизно 80% із близько 1 млрд кв. м житлового фонду України є застарілим.

Перші реалізовані проекти з реконструкції застарілого житла в Україні можуть почати з’являтися вже через 3–4 роки. Для цього потрібно в першу чергу, щоб Верховна Рада підтримала новий законопроект «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду».

Ухвалений у 2006 році закон не дає можливості вирішити проблему. Перша причина — в ньому прописано обов'язкову згоду на переселення всіх 100% людей, які проживають там. Незгода навіть одного мешканця, який прописаний в застарілому будинку призводить до того, що реконструкція не може відбутися на практиці. Крім того, прописаний коефіцієнт 1,5 — якщо у вас квартира площею 100 квадратних метрів, то вам необхідно надати площу 150 квадратних метрів. Такої економічної можливості немає.

Нова редакція знижує цей поріг до 75% — саме така кількість жителів застарілого будинку повинні дати згоду на реконструкцію, щоб вона відбулася.

Хто повинен бути замовником реконструкції.

Теж один з важливих моментів, через що реконструкція не відбувається на практиці. Чинний Закон не визначає конкретно, хто повинен бути замовником. Новий же законопроект чітко прописує, що замовником реконструкції повинні бути виконавчі органи сільських, селищних і міських рад.

У новому законопроекті розширено перелік можливих джерел фінансування. Сюди включені кошти, отримані в результаті укладення угод приватно-державного партнерства, також кошти підприємств, організацій, на балансі яких знаходяться об'єкти нерухомості, будівлі та споруди в межах територій, щодо яких прийнято рішення про реконструкцію та інші.

Які саме будинки підпадають під реконструкцію.

У чинному законі прописано, що реконструювати можна тільки 5-поверхові будівлі — так звані «хрущовки». У новому законопроекті немає прив'язки до поверховості, необхідність реконструкції визначається чинним технічним станом кварталу або мікрорайону за результатами техогляду і енергоаудиту відповідно до Закону «Про енергозбереження». Зараз насправді не так вже й багато таких масивів, де є тільки застарілі 5-поверхівки. Реконструювати потрібно і інше застаріле житло.

Є 2 варіанти — з відселенням або без:

Якщо реконструкція багатоквартирного будинку передбачає призупинення його експлуатації на час проведення будівельних робіт — повна або часткова заміна конструктивних і огороджувальних елементів, систем інженерного обладнання, тоді це реконструкція з відселенням. Перш ніж її починати, необхідно надати рівноцінну нерухомість власникам або орендарям квартир і інших нежитлових приміщень та іншої нерухомості в безкоштовне користування на весь час проведення реконструкції.

Якщо житель не згоден на переїзд в тимчасово надане рівноцінне житло, йому може бути надана грошова компенсація за об'єкт нерухомості.

Цей законопроект розроблений Мінрегіоном та Українським державним науково-дослідним інститутом проектування міст «Діпромісто» імені Ю. Білоконя.

Загалом КБУ підтримує цей законопроект. Однак потрібно врахувати зміни експертів та громадськості.

Саме тому КБУ разом із представниками Мінрегіону, профільними організаціями та громадськістю ініціюють проведення круглого столу (орієнтовно наступного тижня) для обговорення всіх потрібних змін. 

Ольга Соловей, засновниця URE CLUB (Український клуб нерухомості)

На законопроект щодо комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду чекаємо вже давно. Нагадаю, що перші варіанти рішення проблеми було озвучені ще минулого року за ініціативи Мінрегіону початку 2019 року. Насправді, закон про реконструкцію застарілого житлового фонду є ще з 2006 року, але механізмів його реалізації не було, адже передбачалося 100% згода всіх жильців, що є неможливим.

Реконструкція старих кварталів — це величезний потенціал не лише покращення умов проживання, але і з точки зору осучаснення міста. Таким шляхом пройшла вся Європа, ще 25-20 років тому. Реконструкція дозволяла не тільки збільшити площу, ні, це точно не головне гасло, але підвищити енегроефективність та підвищити комфортність проживання.

Але одного законопроекту не достатньо. Як і з будь-якою реформою, потрібен комплексний аудит всіх будівель, що зведені до 1980 року. Справа в тому, що частина може виявитися аварійною та має бути реконструйована або знесена у першу чергу. Другий важливий етап — це робота з ОСББ, а саме розробка алгоритму співпраці. А ще важливо усвідомити, що цей процес триватиме не 3-5 років, а більше, тож краще всі рішення зважити саме у перспективі.

У контексті комплексної реконструкції дуже хотілось б саме єдиного підходу до кварталів та мікрорайонів, щоб вони не перетворилися на купу різнокольорового та різноформатного незнатищо.

Павло Федорів, експерт з житлової політики аналітичного центру CEDOS

Новий проект закону, як і попередня редакція, не допоможе вирішити проблему існування застарілого житла. Вони спрямовані на боротьбу з наслідками проблеми, а не причиною — нездатністю власників помешкань утримувати та ремонтувати своє житло. Прийняти такий закон — помилка, бо питання утримання і ремонту будинків мають бути частиною комплексної державної житлової політики. Усі спроби зменшити частку співвласників, які погодяться на реконструкцію, чи придумати новий механізм компенсації — це лише спроби полегшити приватним девелоперам доступ до міської землі.

Закон про приватизацію зобов'язує співвласників брати участь у загальних витратах на утримання будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки майна у будинку. Але відрахування на капітальний ремонт не здійснюються з кінця 1990-х, бо в 1996 році вони зникли з тарифу на утримання багатоквартирних будинків. Відповідно, цих коштів не накопичено і фінансувати такі ремонти неможливо. Більше того, переважна більшість власників не здатні утримувати і ремонтувати будинки, бо не мають на це грошей. Опитування, проведене CEDOS у 2019 році в містах з населенням понад 100 тис. осіб, свідчить, що майже половина сімей витрачає на оплату комунальних послуг 20-40% сукупного місячного доходу, 25% — більше і ще чверть — до 20% доходу. В 2019-му в Україні було понад 3 мільйони домогосподарств, які потребували субсидій на оплату житлово-комунальних послуг. В Києві — понад 100 тисяч домогосподарств, які потребують субсидій: в кожному десятому помешканні живе людина, не здатна самостійно оплатити комунальні послуги, не те що робити відрахування на ремонти.

Реконструкція в законі найчастіше передбачає знесення житла і будівництво приватним девелопером на його місці багатоповерхівок. Відповідно, вона буде здійснена тільки там, де це буде потенційно вигідно. Більше того, це закладає ще більшу проблему на майбутнє — через кілька десятків років ці багатоповерхівки будуть застарілими і з ними теж доведеться щось робити.

Потенційне рішення: держава, місто чи неприбуткові житлові компанії можуть запропонувати власникам застарілого житла викупити його, по можливості провести ремонт та дозволити жити як орендарям.

Підготувала Ірина Настич