Property Times Думка

7 сентября Ukrainian Real Estate Club провел комитет по вопросам права, на котором эксперты, юристы и чиновники обсудили актуальные юридические вопросы и законодательные нововведения в области недвижимости. Особое внимание было уделено Закону об энергетической эффективности зданий и в частности их обязательной сертификации. Виталий Шаповаленко, эксперт по институциональным и политическим вопросам в сфере энергоэффективности iC consulenten, специально для Property Times выделил ключевые моменты в вопросах сертификации энергоэффективности зданий.

Cуть закона об обязательной сертификации энергоэффективности зданий

Когда вопрос задается в формулировке «Чего ожидать от закона об обязательной сертификации энергоэффективности зданий для девелоперов, и не повлечет ли увеличение стоимости объектов?», то у меня возникает впечатление, что рынок находится в напряженном ожидании каких-то неприятных неожиданностей от Закона. Поэтому возможно есть смысл дать некоторые пояснения по сути.

Читайте также: Как готовое здание сделать энергоэффективнее (+ КЕЙСЫ)

Новый закон устанавливает рамочные условия, обеспечивающие энергетическую эффективность зданий и направлен на уменьшение потребления энергии в зданиях. При этом сертификация зданий, то это лишь одно из мероприятий, которое позволяет оценить соответствие уровня энергоэффективности зданий установленным минимальным требованиям энергоэффективности. Такая оценка проводится преимущественно по результатам энергетического аудита.

В Законе определены категории зданий, для которых энергетическая сертификация обязательна:

• объекты строительства (новое строительство, реконструкция, капитальный ремонт) с классами последствий СС2 и СС3;
• здания государственной собственности с отапливаемой площадью более 250 квадратных метров, во всех помещениях которых расположены органы государственной власти;
• здания с отапливаемой площадью более 250 квадратных метров, в которых расположены органы местного самоуправления;
• здания, в которых проводится термомодернизация при государственной поддержке.

Следует отметить, что согласно Закону для объектов строительства энергетический сертификат является частью  паспорта объекта строительства, который составляется в процессе разработки проектной документации. Поэтому в Законе нет обязательного требования проводить сертификацию после ввода здания в эксплуатацию, но это не исключается по желанию его собственника или управителя.

С повышенными требованиями к энергетической эффективности зданий наша страна уже живет с 2006 года, когда был принят ДБН В.2.6-31:2006

Наряду с этим, хотелось бы обратить внимание, что с повышенными требованиями к энергетической эффективности зданий наша страна уже живет с 2006 года, когда был принят ДБН В.2.6-31:2006, в котором были изложены требования к тепловой изоляции зданий. В 2016 году этот ДБН был обновлен и принят в новой редакции, которая в полной мере соответствует европейским нормативам в этой сфере.

С учетом этого, на мой взгляд, энергетическая сертификация объектов строительства не повлияет существенно ни на работу девелоперов, ни на стоимость проектной документации и строительство зданий в целом.

Актуальность закона

Готов ли рынок к подобному законопроекту? Я бы оценивал закон «Об энергоэффективности зданий» не с точки зрения готовности рынка к нему, а с точки зрения актуальности. На мой взгляд, это как раз такой закон, в котором очень заинтересованы все участники рынка (государство, бизнес и потребители), поскольку они получат значительные выгоды от его реализации.

Практически более трети всех энергоресурсов Украины потребляется в зданиях. Поэтому введение европейских норм и требований к обеспечению энергетической эффективности зданий нам даст возможность достигнуть сразу несколько стратегических целей:

• снизить энергетическую зависимость страны;
• стимулировать развитие рынков строительства, производства энергоэффективных оборудования и материалов, а также энергетических услуг;
• сократить затраты потребителей на энергоресурсы, что особенно актуально для населения;
• значительно улучшить техническое состояние зданий и увеличить сроки их эффективной эксплуатации;
• повысить комфортность пребывания граждан в зданиях.

Как подобная сертификация осуществляется за рубежом?

Повышение энергоэффективности зданий является одним из приоритетов для европейских стран. Существующие там проблемы уже не одно десятилетие системно и успешно решаются на уровне Европейского Союза в целом.

Основным документом, определяющем политику европейских государств в этой сфере, является Директива 2010/31/ЕС об энергетической эффективности зданий. Нашими европейскими партнерами за прошедшие годы накоплен значительный опыт организации и реализации энергоэффективных мероприятий в зданиях, что позволяет им сегодня уже ставить амбициозную цель достигнуть к 2050 году «стандарта почти нулевого потребления энергии» в зданиях. Поэтому с принятием Закона об энергоэффективности зданий наша страна обеспечивает имплементацию Директивы 2010/31/ЕС, что предусмотрено обязательствами Украины перед Евросоюзом.

Это позволит использовать лучшие европейские практики, внедрять технические нормы и требования для снижения потребления энергоресурсов в зданиях, а также привлекать значительные инвестиционные ресурсы для реализации энергоэффективных проектов.  

Уменьшит ли это оплату коммунальных платежей для украинцев?

Сегодня преимущества от внедрения минимальных требований энергоэффективности зданий уже оценили люди, проживающие в многоквартирных домах, построенных после 2006 года. При их проектировании учитывались нормативы по теплоизоляции ограждающих конструкций зданий, а также оснащению современными отопительными системами. По эксплуатационным характеристикам эти дома существенно превосходят ранее построенные, поэтому не удивительно, что комфортность проживания в таких домах значительно выше, а платежи за отопление значительно ниже.

Большая ж часть обычных украинцев сможет почувствовать положительное эффект от Закона по мере внедрения минимальных требований энергоэффективности в домах массовых серий, построенных в 60-90 х годах, которые составляют более 90% от всего многоквартирного фонда. Это потребует разработки и реализации проектов термомодернизации таких жилых домов. Оптимальный перечень энергоэффективных мероприятий и соответственно их стоимость определяется по результатам энергоаудита каждого конкретного здания. При этом, в зависимости от технического состояния здания, возможны дополнительные затраты на восстановление отдельных конструктивных элементов или инженерных систем.

Оптимальный перечень энергоэффективных мероприятий и соответственно их стоимость определяется по результатам энергоаудита каждого конкретного здания

Разумеется, в условиях, когда более 95% многоквартирного жилого фонда приватизировано, достижение поставленных целей возможно только при активном участии всех совладельцев.

Самым сложным в этом деле будет преодоление сомнения граждан в возможности разработки и реализации энергоэффективных проектов в многоквартирных домах устаревшей постройки. Большинство людей пугает высокая стоимость термомодернизации и необходимость привлечения внешних инвестиций. При этом многим трудно поверить в возможность без риска потерять право собственности на квартиры обеспечить окупаемость привлеченных инвестиций за счет сокращения потребления тепловой энергии и экономии затрат на отопление.  

Однако за последние три года у нас в стране появилось достаточно положительных примеров комплексной термомодернизации многоквартирных домах устаревшей застройки, которые показали высокую инвестиционную привлекательность. Эти проекты разрабатывались и реализовывались при финансовой поддержке из государственного и местных бюджетов. С этой целью использовались возможности программы «Теплые кредиты», а также программы, принятые местными органами власти. В ближайшее время эту функцию возьмет на себя созданный при содействии наших европейских партнеров Фонд энергоэффективности, который кроме финансовой будет оказывать и техническую поддержку жителям многоквартирных домов.

Маркер, влияющий на стоимость квартир

Очень важно, чтобы совладельцы многоквартирных домов осознали и оценили все преимущества, которые несет им термомодернизация. А это, кроме повышения комфортности проживания и экономии затрат на отопление, дает возможность качественно улучшить эксплуатационные характеристики домов, принадлежащих им на правах общей совместной собственности, что приведет к повышению рыночной стоимости квартир в таких домах.

Наличие энергетических сертификатов, содержащих сведения об энергетических характеристиках зданий, будет маркером, влияющим на стоимость квартир

Безусловно, рынок недвижимости будет учитывать фактор энергоэффективности многоквартирных жилых домов. При этом наличие энергетических сертификатов, содержащих сведения об энергетических характеристиках зданий, будет маркером, влияющим на стоимость квартир. Покупатели жилой недвижимости получат возможность выбирать: покупать более дешевую недвижимость, но потом больше платить за коммунальные услуги, либо покупать более дорогое жилье и экономить на коммунальных платежах. Очевидно, что думающие покупатели будут отдавать предпочтение зданиям с высокими показателями энергоэффективности, имеющим низкое удельное потребление энергоресурсов и большую комфортность, что, естественно, будет определять более высокую стоимость таких объектов.