Ринок офісів під час війни: індивідуальні домовленості та релокейт

02.05.2022

Автор: Ірина Настич

Минулого року ринок офісної нерухомості тільки почав оговтуватися від ковідних потрясінь. 2021 рік продемонстрував найбільший обсяг нової пропозиції за останні 10 років та суттєве відновлення орендної активності у четвертому кварталі, детальніше Property Times писав тут.

Як позначилася війна на відносинах орендодавець-орендар, що відбувається з орендними ставками, та чи встиг вже пристосуватися ринок до нових умов — Property Times розбирався разом з експертами. 

Релокація та спад бізнес-активності

Ситуація на ринку офісної нерухомості на початок року була ще далека від доковідної, за словами керівника Департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG Костянтина Олійника, частина персоналу все ще продовжувала працювати віддалено. «Після оптимізації займаних площ деякі офісні приміщення стали незатребуваними. У бізнес-центрах Києва на початок лютого 2022 року вакантність становила 13,3%: «А» = 5,46%, «В» = 12,28%, «С» = 9,83%», — зазначає експерт.

Початок першого кварталу для ринку офісів був дещо нервовий, адже ситуація  в Україні була напружена й орендарі почали підшукувати більш безпечні місця ще до початку відкритого вторгнення. Особливо це було помітно в IT-секторі, деякі компанії вивезли своїх співробітників з родинами за межі України ще у січні – на початку лютого, дехто тимчасово перемістив свої офісі на захід України.

«Частина орендарів подбала про релокацію у безпечніші західні регіони або в інші країни, ще за кілька тижнів до початку повномасштабного вторгнення з боку Росії. Одночасно залишались орендарі, котрі сподівались у перші тижні агресії, що Київ залишатиметься безпечним місцем, а війна закінчиться у найближчі дні або тижні», — зазначає керівник департаменту офісної нерухомості CBRE Ukraine Анна Сільвестрова.

Після відкритого вторгнення бізнес-активність скоротилася у всіх регіонах країни. 

«У регіонах, де проводилися бойові дії або здійснювалися ракетно-бомбові удари, ділова активність суттєво скоротилася, комендантська година та зупинка транспорту, небезпека знаходження на вулицях призвела до закриття деяких офісних будівель», — коментує Костянтин Олійник.

У відносно безпечних регіонах також відбулися суттєві зміни.   «В перші тижні війни деякі компанії на заході України зупинили бізнес, а відповідно перестали орендувати офіси, проте на заміну їм прийшли орендарі з  центральної та східної України, була тенденція релокації офісів великих компанії, звичайно велика кількість з працівників цих компаній працюють в хоум-офісі і на заході країни, проте є велика кількість, які проводять свій робочий час саме в офісних центрах», —  додає Юрій Сколоздра, керівник Львівського офісу DELTA Ukraine.

Що стосується ринку гнучких офісів та коворкінгів, з одного боку, відзначається призупинення договірних зобов’язань — з боку міжнародних операторів коворкінгів у регіонах, де безпосередньо велись воєнні дії, одночасно, з іншого боку, ринок коворкінгів та офісів з повним обслуговуванням продовжує розвиватись на заході країни, зазначає Анна Сільвестрова. «Наприклад у березні, було заявлено про відкриття нового коворкінгу від засновників Futura Hub — Pop up coworking, а коворкінг міжнародного оператора Regus (1 400 кв. м) у БЦ KIVSH, що був введений на ринок наприкінці 2021 року, сьогодні практично повністю заповнений. Також на червень 2022 року заплановано відкриття гнучкого робочого простору Spaces (2 700 кв. м) в інноваційному парку LvivTech.City», — коментуює експертка.

Орендні ставки та вакантність

Ринок офісів за часи локдаунів зумів відпрацювати механізми взаємодії орендодавців та орендарів, які полягали в індивідуальному підході. Під час війни саме ці інструменти знову стали у нагоді.

«Сьогодні все ще немає єдиного напрямку взаємодії гравців ринку, проте, активно напрацьовуються механізми орендних відносин, що частково залежать від сфери діяльності орендарів, локації офісних будівель та фінансової можливості виконувати договірні зобов’язання, — пояснює Анна Сільвестрова. —  Зокрема у Києві частина орендарів призупинила дії договорів на час військового стану, частина в межах домовленостей із орендодавцем покриває комунальні платежі та OPEX, одночасно існують одиничні випадки серед орендарів, що зацікавлені у переїздах у нові локації та розширення своїх бізнесів»

Загалом у Києві орендні ставки залишились на тому ж рівні, що був встановлений до війни.  У Львові орендні ставки не змінювалися, але одночасно вони значною мірою зросли для суборенди, зокрема у коворкінгах та офісах з повним обслуговуванням, зазначають в CBRE Ukraine.

Щодо вакантності, то тут також все залежить від регіону. У Києві спостерігається певне «зіщільнення» офісного ринку, проте проаналізувати рівень вакантності експерти не беруться, оскільки переважна більшість договорів оренди не розривається. 

«В західних регіонах інша картина — значний попит на офісні площі з якісним ремонтом у місті, через релокейти бізнесу із інших регіонів України, спричинив практично нульову вакантність на ринку Львова. Такі умови, що виникли на ринку Львова через воєнні дії, змушують локальні компанії витримувати конкуренцію на ринку та виконувати свої договірні зобов’язання у повному обсязі, не очікуючи знижок», — підкреслюють експерти CBRE Ukraine.

«У Львові спостерігається продовження будівництва нових офісних центрів, що може свідчити про запит на такі площі, — додає Юрій Сколоздра.  —  Значна кількість компанії після війни подумують залишати своїх працівників в західному регіоні в існуючих філіях, таким чином збільшуючи їх, а дехто думає над відкриттям представництв, таким чином диверсифікувавши присутність бізнесу по країні»

Втрати

На відміну від логістичної та торгової нерухомості, офіси зазнали менше руйнувань. Здебільшого постраждали офісні приміщення, що знаходилися у складі ТРЦ або логістичних центрів.

Підрахувати точну кількість пошкоджених або знищених офісних площ наразі неможливо.

«Дуже складно проаналізувати обсяги руйнувань бізнес-центрів, які розташовуються на сході та півдні України, ми розуміємо, що їх масштаби залишаються на сьогодні невідомими. Тоді як у столиці часткової руйнації зазнали: БЦ LUWR (22 000 кв. м), де внаслідок вибуху було пошкоджено фасад будівлі та БЦ в складі ТРЦ Retroville (11 000 кв. м), де внаслідок обстрілу було завдано повної шкоди будівлі», — повідомили в CBRE Ukraine.

Позитивні зрушення

Під час zoom-зустрічі про ринок комерційної нерухомості під час війни, яку організував Український клуб нерухомості, всі експерти одностайно відзначили позитивні тенденції, які спостерігаються не лише в західних регіонах, але й у столиці. Збільшилася кількість запитів на офісні приміщення з боку орендодавця, повертаються інфраструктурні орендарі до офісів.

«Після деокупації Київського регіону та повернення посольств значної кількості країн, на ринку відбулось певне пожвавлення орендної активності. Компанії обережно починають розглядати шляхи повернення або відновлення своєї діяльності у столиці, проте сьогодні ще зарано стверджувати про якийсь переважаючий тренд на повернення бізнесу до регіону», — зазначають експерти CBRE Ukraine.

Фото:  Futura HUB