Property Times Офісна нерухомість

Автор: Ирина Настыч

Рынок офисной недвижимости продолжает подстраивается под запросы и поведение арендаторов. Меняются форматы помещений, развивается сегмент «гибких» офисов, растет спрос на качественные коворкинги. При этом вакантность офисных помещений снижается, а основной пул арендаторов остается неизменным. Property Times пообщался с экспертами в сфере офисной недвижимости и выделил тренды, которые будут характерны для рынка в 2018 году.

Качественный коворкинг

По мнению экспертов, спрос на коворкинги будет расти. Рынок оперативно реагирует на возрастающий спрос и предлагает различные варианты для разных категорий арендаторов.

«Небольшие компании, которые в прошлом арендовали квартиры или помещения в непрофессиональных зданиях (бывшие НИИ, административные здания заводов), переориентируются на качественные предложения коворкинг-центров», – комментирует Левон Папоян, руководитель департамента офисной недвижимости, Cushman & Wakefeild в Украине.

Наиболее многочисленная категория потребителей коворкингов – стартаперы и представители сферы IT. «Молодым стартапам неинтересно заниматься поиском офиса, его адаптацией, множеством юридических и бюрократических процедур. Такие компании хотят сразу заниматься делом и иметь для этого готовый комфортный офис», – комментирует Юлия Счастливая, директор ТЕК «Энергоинвест», девелопера и управляющей компании ASTARTA Organic Business Centre.

Наиболее многочисленная категория потребителей коворкингов – стартаперы и представители сферы IT

Коворкинги создают отличную площадку для роста бизнеса молодых компаний. При этом коворкинг-пространства служат посредниками между ними и бизнес-центром. По мнению Юлии Счастливой, когда компания окрепнет и полноценно встанет на ноги, она будет нуждаться в собственном офисе, а это уже бизнес-центр.

«Гибкий» офис

Сегодня все больше людей переходит на гибкий график работы – чтобы качественно выполнять свои задачи, сотруднику необязательно присутствовать в офисе. Это дало старт новому направлению – flex-office.

За последнее десятилетие мировой рынок гибких концепций офисного пространства рос в среднем на 13% в год, отмечается в отчете CBRE The Flexible Revolution.

Украина в этом вопросе идет практически в ногу с Европой. По результатам опроса Regus среди представителей бизнеса, каждый второй украинец (53%) предпочел бы сменить место работы в пользу более гибких условий труда. 66% респондентов в Украине считает, что гибкий график позволяет подстраивать место работы и рабочую нагрузку под свои потребности.

За последнее десятилетие мировой рынок гибких концепций офисного пространства рос в среднем на 13% в год

«В Украине стратегия гибкого офисного пространства появилась не так давно. Все больше компаний воспринимают офис как функциональную технологическую среду, комфортную для человека. Сейчас высоко ценится работник, часть команды – человек, который проводит в этом офисе большую часть времени. Такие функциональные решения как flexible meeting areas, hot desking, drop in areas, «облачные» коммуникационные решения или уже реализованы, или реализуются в киевских офисах», – комментирует Георгий Николаев, директор департамента управления проектами, Global Workplace Solutions, CBRE Ukraine.

Учитывая стремление компаний оптимизировать бюджет и экономить стартовые капиталовложения, тенденция развития гибких офисных решений будет усиливаться, особенно на фоне перехода людей на гибкий график работы, считает Юлия Чернышова, директор Regus в Украине.

Диджитализация

Современный офис – это не просто комфортное помещение, это набор диджитал-инструментов, которые помогают оптимизировать рабочий процесс.

«Рабочие столы уже имеют возможность «распознавать» сотрудника за столом – достаточно лишь положить мобильный телефон в зону зарядки на столе, – рассказывает Оксана Левочкина, руководитель отдела маркетинга Office Solutions Ukraine. – Комнаты переговоров давно «резервируются» при помощи мобильных приложений, с помощью технологий на входных группах можно отслеживать активность сотрудников с доступами к разным зонам, что очень удобно для компаний с большим количеством сотрудников».

Повышение уровня сервиса

Требования к уровню сервиса со стороны арендаторов с каждым годом возрастают. Офис должен подстраиваться под потребности бизнеса и его клиентов, а не наоборот, считает Юлия Чернышова.

Арендаторы уже не просто обращают внимание, а требуют от бизнес-центра качественного сервиса, утверждает Юлия Счастливая. «Это относится ко всем системам здания и к инфраструктуре, необходимой для обеспечения максимальных потребностей офисного сотрудника: столовая, ресторан, банк, магазин цветов и подарков, страховая компания, офис нотариуса, зона бытовых услуг, салон красоты, кофейни и даже бары, спорт-клубы», – говорит эксперт.

Новые форматы – коворкинг и временный офис – нуждаются в дополнительных услугах, аутсорсинговых сервисах, таких как пиар, принтинг, бухгалтерия, рекрутинг. «Офисная среда такого формата должна предоставлять не только метры, но и услуги – это новое развивающееся направление, такие пространства в дефиците. Креативный класс пришел на смену офисному планктону, и ему нужно новое качество пространства», – считает Александр Попов, директор компании АРХИМАТИКА.

«Зеленый» офис

«Зеленое» строительство – главный мировой тренд последних лет. Энергоэффективность и «зеленые» стандарты активно внедряются во все сферы коммерческой недвижимости, причем инициатива исходит не только от девелоперов – арендаторы также заинтересованы в офисе нового качества.

Бизнес-центр «Астарта»  первым в Украине был сертифицирован по  стандарту BREEAM International 2013 (Interim)

«Сертификация по «зеленым» стандартам является относительно новым трендом на рынке офисной недвижимости Украины, – комментирует Левон Папоян. – Наличие «зеленого сертификата» подразумевает обеспечение бизнес-центром определенного перечня характеристик и услуг, повышающих комфорт арендаторов».

Стандарты BREEAM и LEED становятся трендом для проектирования, в том числе, офисных зданий. «Зеленая» сертификация дает арендаторам уверенность в качественных архитектурных и инженерных решениях, добавляет Александр Попов.

Функциональность и эргономика

Современный потребитель офисов отличается от потребителя образца начала 2000-х. «Сейчас в офисах работают свободные интеллектуалы, и им нужно совершенно иное пространство. Оно демократично, в нем нет иерархичности и подчеркивания статуса, оно дружелюбное, комфортное, разнообразное, – комментирует Александр Попов. – Лучше всего это проявляется в комбинации открытых пространств с выделением отдельных закрытых зон. В общем рабочем пространстве удобно обмениваться информацией, работать в команде, а если нужно сосредоточиться, должна быть возможность взять лэптоп и сесть в другом тихом месте».

Крупные компании  стараются найти баланс между открытым и личным рабочими пространствами

Качественный офис – это стратегический инструмент для роста компании, считают в компании Office Solutions Ukraine. «Крупные компании уже довольно долго ищут баланс между открытым и личным рабочими пространствами. Исследования компании Steelcase показали, что мотивация сотрудников на 98% зависит от возможности концентрации на рабочем месте, – объясняет Оксана Левочкина. – Офисное пространство может мотивировать сотрудников на развитие творчества в коллективе или на увеличение продуктивности. Офис будущего будет состоять из мультифункциональных зон, практичных для взаимодействия, обмена идеями, командного обучения».

Снижение вакантности и рост арендных ставок

Спрос на качественные офисы возрастает, и это способствует снижению вакантности и повышению арендных ставок.

«Уже в конце 2017 года наблюдалось снижение вакантности в сегменте офисных помещений класса А и В, что в дальнейшем будет способствовать постепенному повышению цен и уменьшению лояльности арендодателей при заключении сделок», – комментируют в компании Colliers International (Ukraine). Это будет проявляться в сокращении сроков арендных каникул и отказе арендодателей инвестировать в отделку помещений.

При сохранении существующего спроса на офисы не исключен определенный дефицит на качественные помещения. Рост арендных ставок будет в пределах 5-10%, прогнозируют эксперты Cushman & Wakefeild в Украине.

«В среднесрочной перспективе динамика арендных ставок и уровень вакантности на рынке офисной недвижимости Киева будут зависеть от общей экономической и политической ситуации в Украине. Такие факторы, как темпы ввода в эксплуатацию новых офисных объектов и ценовая стратегия владельцев ключевых бизнес-центров будут существенно влиять на рыночные показатели», – говорится в отчете «Украина: Q1-Q3 2017 года» компании Cushman & Wakefeild в Украине.

Пул арендаторов не изменится

Самыми активными потребителями качественных офисных помещений останутся компании, работающие в сфере информационных технологий, FMCG и финансов.

«Также спрос в 2018 году будут формировать компании из сферы e-commerce, локальные крупные холдинги и агробизнес. По-прежнему остается большой спрос от коворкинг-платформ, которых на рынке становится все больше», – прогнозируют эксперты Colliers International (Ukraine).