Як ринок офісної нерухомості пережив карантинне перше півріччя: цифри та прогнози
Автор: Ірина Настич
Наприкінці 2019 року експерти ринку прогнозували активний розвиток ринку офісної нерухомості, зокрема збільшення пропозиції більш ніж на 200 тис. кв. м вже цьогоріч. Але пандемія, запроваджений карантин та перехід на дистанційну роботу сплутав карти й трохи «підкорегував» вектор розвитку. Property Times разом з експертами підбив підсумки першого півріччя 2020 року.
Вплив карантину
В розпал карантину за рекомендацією ВОЗ та Міністерства здоров’я компанії були змушені перевести більшість своїх працівників на віддалений режим, але частина все ж залишалася працювати в офісах. За умов дотримання всіх засобів безпеки це було цілком можливо, адже бізнес-центри продовжували працювати, на відміну від ТРЦ. Оператори ринку офісної нерухомості спостерігали суттєве зменшення кількості відвідувань резидентами, деякі дрібні компанії, по бізнесу яких сильно вдарив карантин, були взагалі змушені відмовлятися від оренди або просити перегляд орендних ставок.
«Офісна нерухомість в першому півріччі пережила шок. Початок карантину заморозив усе, а коли усі прийшли в себе — почалася активна торгівля на пониження за кв. м та ротація офісів. Люди зрозуміли, що є шляхи для оптимізації площ, а багато хто зрозумів що офіс як такий взагалі не потрібен, — відзначає Віктория Ковальчук, co-owner Alterra Group. — Найбільше ситуацію відчули власники, які здавали офіси компаніям, котрі почали легко переходити на віддалений режим роботи такі, як IT сфера, креативні індустрії. Відповідна ситуація склалася і з коворкінгами, цей сегмент теж просто завмер, але у них легший період відновлення від карантину, адже багато хто змінив офіси на тимчасові зустрічі у коворкінгах та вичікують чи варто повертатися до офісної системи».
Вміння домовлятися і чути один стало головною умовою збереження відносин між орендарем й орендодавцем. Завдяки вмінню підлаштовуватися під нові умови ринок офісної нерухомості вистояв, але не без втрат.
«Протягом локдауну бізнес знаходився у стані вичікування. Відносини з орендодавцями могли скластися по-різному, проте багато хто домігся лояльного короткострокового перегляду умов оренди із знижками до 50% або навіть орендними канікулами, — коментує Марина Гуревич, керівник відділу консалтингу NAI Ukraine. — Не дивлячись на кризу, дехто з орендодавців офісних площ взагалі не давав ніяких знижок. Пандемія коронавірусу позначилася на веденні бізнесу та офісному ринку в цілому. Проте, у порівнянні, наприклад, із власниками ТРЦ, збитки через відсутність чи скорочення орендної плати в офісних лендлордів нижчі».
За словами Марини Гуревич, частка орендарів, що винаймала великі офіси із стану shell&core, в які було вкладено тисячі доларів на ремонт та облаштування, малоймовірно буде їх закривати, переїжджати чи значно скорочувати, шукаючи способи задіяти простір. Сегмент більш дрібних орендарів до 500 м. кв. більш схильний до переїздів до більш бюджетних локацій та скорочення площ.
«Частка компаній, які винаймають офіси і договір оренди яких закінчується восени, уже зараз сповіщають, що продовжувати оренду не планують. Раціоналізація витрат змушує компанії привернути ще більше уваги до більш бюджетних офісів класів В та С із зручним розташуванням. Компанії цікавляться коворкінгами і вже є прецеденти, коли IT компанії переїжджають до коворкінгу, що знаходиться в торговому центрі», — зазначають в NAI Ukraine.
Ринок у цифрах
Аналітики все ще підбивають точні цифри за перше півріччя, але вже зараз можна скласти певну картину. Вакантність, хоча і збільшилася, але не суттєво, орендні ставки все ще переглядаються, але й тут тотальних змін не відбулося. Уповільнився вихід нових площ — дехто взяв паузу на декілька місяців, хоча ті проєкти, які на початок карантину були на високій стадії готовності, не стали відкладати старт.
«Спостерігається перенесення заявлених термінів введення в експлуатацію та запуску об'єктів на 2-3 місяці. Частково це спричинено падінням попиту, частково — змінами в ДАБІ», — говорить Левон Папоян, Керівник департаменту агентських та консультаційних послуг у сфері офісної нерухомості компанії Cushman & Wakefield в Україні.
«У першому півріччі девелоперська активність не встигла зупинитися: був зданий в експлуатацію БЦ Hillfort Business Mansion на 14 тисяч м.кв. та відкрилися БЦ Гранд та БЦ Нивки Сіті, кожен по 8 тис. кв. м», — додає Марина Гуревич.
«Незважаючи на карантинні заходи та уповільнення економіки, наприкінці першого кварталу 2020 року первинна вакантність на ринку офісної нерухомості в Києві склала 6,7%, тобто несуттєво підвищилася порівняно з показником на рівні 6,5% в кінці 2019 року. Однак до кінця другого кварталу вакантність у сегменті склала 8,8%. Таким чином, упродовж першого півріччя 2020 року первинна вакантність у сегменті зросла на 2,3%, при чому нова пропозиція за перші шість місяців поточного року склала приблизно 32 630 кв. м загальної орендної площі, — наводить цифри Марта Костюк, Керівник відділу аналітики та консалтингу з питань девелопменту компанії Cushman & Wakefield в Україні. — Якщо говорити про попит у сегменті, у Q1 2020 року в Києві були здані в оренду приблизно 7 900 кв. м загальної орендної площі, що на 80% менше, ніж показники в аналогічних періодах 2019 і 2018 років, водночас чисте поглинання склало лише 3 000 кв. м. У другому кварталі року були здані в оренду приблизно 33 500 кв. м, що відповідає показнику другого кварталу 2019 року, при цьому попередні договори оренди склали 53%. Однак чисте поглинання склало (-19 500 кв. м), а це свідчить про вивільнення частини офісних приміщень орендарями».
Орендні ставки змінюються не рівномірно по ринку, це залежить від різних факторів: зростання вакантності в конкретному об’єкті та гнучкості відносин між орендарем та орендодавцем.
«Орендодавці загалом йдуть назустріч, якщо стає питання про зниження ставок. Наразі ставка на офісне приміщення класу В сягає близько 20$, а орендна ставка офісу класу А — 30$ у середньому. Це на 20% нижче за показники 2019 року», — конкретизує Марина Гуревич.
Що далі?
Експерти дають доволі оптимістичні прогнози, не зважаючи на ситуацію, яка склалася, й невизначеність подальшого перебігу пандемії й пов’язаних з нею обмежень. Але певні побоювання поглиблення кризи все ж таки є.
«Наразі весь бізнес напружено чекає, ми усі розуміємо, як що вже криза почала душити Китай, то це чекає і нас за пару місяців + напружена ситуація в країні = кожен готується до радикальних дій та жорсткої боротьби за виживання, — говорить Віктория Ковальчук. — Розуміємо що комерційну нерухомість, теж буде гойдати, а офіси (в разі продовження карантину) особливо. Скорочення робочих місць, скорочення кв. м, скорочення витрат на офіси в цілому».
За умови більш менш стабільної ситуації, ринок буде поступово відновлюватися й трансформуватися, підлаштовуючись під нові умови.
«Якщо говорити глобально, то офісні простори не вийдуть із ужитку. Вони необхідні для соціалізації, командної роботи, представницьких функцій та забезпечення робочими сервісами та інфраструктурою, яка відсутня вдома у пересічного працівника. Проте офіс у традиційному розумінні проходить трансформацію від використання простору до використання послуг: інфраструктура та послуги всередині бізнес-центру стають усе більш важливими», — прогнозує Марина Гуревич.
Експертка зазначає, що в умовах невизначеності, коли необхідно швидко приймати рішення і нести мінімальні витрати, головними вимогами до офісу стають:
- гнучкість — можливість швидко реорганізовувати робочі місця, адаптувати нові функції чи прибирати старі, масштабувати бізнес у більшу чи меншу сторону;
- готові рішення — винаймання shell&core офісу під довгострокову оренду може стати неактуальним, через високі ризики та незручність. Орендарям потрібні готові рішення з ремонтом та повним обслуговуванням - тільки ставка, операційні та комунальні платежі, ніяких витрат на ремонт, облаштування і затримок у часі, підписуй договір і заїжджай.
«Тому, у майбутньому, очікуємо на зміну концепцій офісної нерухомості, домінуванням синергії різних типів забудови, мультифункціональних комплексів та перехід до сервісної офісної будівлі за типологією коворкінгу», — підсумовує Марина Гуревич.
«Більш точні прогнози можна скласти ближче до вересня, коли, з одного боку, компанії протестують модель дистанційної роботи, з іншого боку, закінчиться літній сезон відпусток», — додає Левон Папоян.
