Ринок новобудов: основні ризики та прогнози
Автор: Ірина Настич
Наразі на ринку первинної нерухомості спостерігається підвищення вартості будівництва через зростання цін на будматеріали, подорожчання логістичних послуг та ускладнення шляхів постачання. Property Times поцікавився у девелоперів, як вони вбачають подальший розвиток ринку з урахуванням суттєвого зростання собівартості квадратного метра, чи існує ризик появи недобудов через фінансову неспроможність забудовників завершити будівництво за значно вищою собівартістю, і які інструменти допоможуть стабілізувати ситуацію. Деякі оператори ринку первинки відмовилися коментувати, посилаючись на те, що ситуація ще доволі невизначена й зарано давати якісь прогнози, але нам вдалося зібрати кілька точок зору. Детальніше в нашому матеріалі.
«Поточну ситуацію можна порівняти з кризою 2008 року. Тоді ціни на ринку нерухомості, простимульовані іпотечним кредитуванням, були надвисокими. Значною була й вартість будівельних матеріалів та вартість робіт підрядних організацій. Однак коли настала криза та впав попит — обвалились й розцінки, а відтак, собівартість будівництва значно зменшилась. Таким чином виникла ситуація, коли одні забудовники будували в умовах високої собівартості, а інші, які зайшли на ринок дещо пізніше, будували за значно меншою собівартістю. Однак усі вони зрештою продавали на одному ринку. Ті, для кого собівартість будівництва була значно меншою, могли знижувати вартість квадратних метрів, щоб стимулювати попит. Ті, хто будував ще за високих цін — ні. Як результат, багато з таких забудовників зазнали банкрутства, оскільки ринкова вартість нерухомості була низькою та не могла покрити їх витрати», — наводить приклад Анна Лаєвська, комерційна директорка «Інтергал-Буд».
Запас міцності та пріоритетність
На тлі зростаючої собівартості будівництва, яка за різними даними, вже підвищилася на 20% від довоєнного показника, перед забудовниками постала задача — розробити механізми, які допоможуть нівелювати ризик недобудов й виконати взяті зобов’язання. Підходи до вирішення проблеми у кожного забудовника свої, дехто робить ставку на власний запас міцності, дехто змінює пріоритетність в будівництві, а дехто використовує спеціальні антикризові інструменти.
«Собівартість будівництва зросла, ціни на матеріали і енергоносії зросли, платежі надходили у невеликому обсязі, тому що на час дії воєнного стану компанія ухвалила рішення призупинити обов’язкові виплати по договорам про розтермінування, адже війна відобразиться на фінансовому стані всіх, — коментує Тетяна Маркова, директор Департаменту продажу і маркетингу ПрАТ «ХК «Київміськбуд». — Роботи подорожчали на 10%, матеріали — на 35%, зрозуміло, що зросте і вартість квадратного метра. «Київміськбуд» має досить великий запас міцності, це дозволяє нам зараз поступово відновлювати роботи на об’єктах і залучати нові кошти на будівництво. Поки що люди несміливо, але цікавляться нерухомістю і купують».
В компанії «Інтергал-Буд» для запобіганням ризику чітко розставили пріоритети, за якими буде відбуватись поновлення робіт на поточних об'єктах. «Зокрема, зараз варто завершувати проєкти високого етапу готовності. Нові ж за можливості не розпочинати, допоки не стабілізується ситуація, не знизиться собівартість та не поновиться попит, який наразі майже відсутній через війну», — коментує Анна Лаєвська.
В компанії Royal House використовують схожі підходи, так, нам пояснили, що для запобігання ризикам недобудови, було прийнято рішення відкласти старт продажів в новому будинку. «За планом будівництва комплексу цією весною ми повинні були стартувати з продажами і будівництвом фінального будинку в ЖК. Ми вирішили тимчасово відкласти будівництво цього будинку і, відповідно, продажі з тією метою, щоб перерахувати собівартість, адже розуміємо, що для цього будинку будуть закуповуватись будматеріали за новою ціною. Звісно тут собівартість будівництва буде помітно вищою. Нам потрібно зрозуміти кінцеву ціну за квадратний метр, щоб вона була адекватною для покупця», — пояснює Анна Щербань, директор з маркетингу Групи компаній «Роял Хауз».
«Ми сконцентрували зусилля на проектах, з якими стартували ще до війни, а нові будемо розпочинати після перемоги. Тому таких ризиків для себе ми не бачимо. Ми оперуємо усіма необхідними ресурсами для успішної добудови наших активних проектів», — говорить Роман Валесюк, керуючий партнер Futura Hata.
Власні антикризові інструменти застосовують і забудовники передмістя Києва, досвідом поділилася Леся Глущенко, комерційна директорка ODG Development:
«Різке зростання собівартості — це ризики для будь якої підприємницької діяльності, девелопмент не є виключенням. Для нівелювання цього фактору в нашій компанії використовуємо три основні інструменти:
- Оперативний розрахунок кінцевої собівартості на всіх етапах будівництва об’єкту. Тобто, ми відразу бачимо зміни та регулюємо відповідним чином ціну реалізації нерухомості. Безперечно, в умовах війни прогнозування стає надскладною задачею для наших фахівців, а додають їй складності і логістичні перепони та дефіцит матеріалів. Кожен з цих факторів ми приймаємо до уваги та враховуємо в рамках системи управління ризиками.
- Контроль товарного запасу на предмет рівномірної реалізації в процесі всього циклу будівництва.
- Оптимізація собівартості шляхом постійного тендерного процесу.
Основний ризик для галузі девелопменту полягає не стільки в непрогнозованості зростання цін, як у вкрай обмеженій купівельній спроможності споживачів. Адже, розрахувати, змоделювати та контролювати беззбиткову діяльність — задача реальна, але кількість покупців, які зможуть придбати нерухомість за визначеною ціною — зменшиться».
Також забудовники сподіваються на відновлення кредитних програм, що допоможе простимулювати попит. «Хотілося б відновлення державних іпотечних програм, банки зараз призупинили видачу іпотеки під 7%, буквально кілька фінансових установ дають кредити на житло, але на своїх умовах. Великі надії покладаємо на власну програму по розтермінуванню платежів, обговорюємо можливість зменшення першого внеску, щоб знизити поріг входження у проект для більшості потенційних покупців. Обговорюємо можливість залучення кредитних коштів, щоб мати змогу активніше продовжити будівництво», — коментує Тетяна Маркова.
Покупець — заручник?
Наразі підвищився попит саме на готове житло, адже від початку війни росії проти України пошкоджено, зруйновано чи захоплено щонайменше 44,.8 млн кв. м житла, за даними KSE Institute. Крім того, невизначеність через воєнні дії підвищує ризик інвестування на ранніх етапах будівництва, що знову ж таки перерозподіляє попит на нерухомість в бік об’єктів на фінальних стадіях готовності. Чи вплине це на співвідношення ціни квадрата на старті та на фінальній стадії будівництва і в який бік, буде залежати від багатьох чинників.
«При формуванні ціни на квадратний метр на початковому етапі, враховується багато чинників — розташування, клас об’єкта, інфраструктура, вартість будматеріалів на момент старту будівництва, вартість оренди земельної ділянки тощо. Якщо виникатимуть інші обтяження, наприклад, кредит для забудовника, це також відобразиться на ціні, тому що забудовник має працювати на прибуток, хоча б мінімальний, інакше йому не вижити, — пояснює Тетяна Маркова. — Розрив у вартості між початковим етапом і введенням буде залежати від цін на комплектуючі, будматеріали і вартість робіт. Якщо вони рости не будуть, то вартість змінюватиметься мінімально, але, якщо постачальники і виробники ставлять вищі ціни, ми також змушені будемо піднімати вартість співмірно з ними. Певним чином покупець у такій ситуації заручник, але щоб змінити механізм фінансування будівництва, і, скажімо, продавати вже готове житло, яке збудоване не за кошти покупця, без потужної фінансової підтримки, дотацій, урядових спецпрограм не обійтися».
«Розрив в ціні між нульовим етапом та завершеним будівництвом не тільки не має тенденції до скорочення, але й навпаки, з високою вірогідністю, зросте. Оскільки ризики зросли, девелопери будуть змушені запропонувати покупцям вкрай привабливі умови придбання на ранніх етапах проєкту задля забезпечення фінансування будівництва, на завершальних етапах ціна буде пропорційно вищою для дотримання цільової рентабельності. Змінити цю тенденцію зможе лише запровадження нових механізмів фінансування будівництва із залученням державних коштів або зовнішніх фондів фінансування», — прогнозує Леся Глущенко.
Анна Лаєвська додає: «Оскільки на ціну квадратного метра впливає собівартість, а вона зараз дуже висока, навіть проєкти на старті, якщо продавати зараз, не можуть бути дешевими. Відповідно, їх конкурентоздатність буде нижчою у порівнянні з проєктами, будівництво яких розпочнеться після стабілізації на ринку. В такому випадку на кінцеву ціну квадратного метра більше впливатиме не етап готовності, а витрати, які поніс забудовник під час будівництва».
«Загалом за нашими прогнозами, ціна квадратного метра буде зростати. Особливо стрімкий ріст прогнозуємо на будівництво, що знаходиться на початкових етапах, саме через зростання собівартості. Але наразі ринок живе у нових умовах і ми бачимо підвищення зацікавленості інвесторів до проектів на первинному ринку із готовністю 80-100%. За нашими оцінками, саме таку нерухомість купуватимуть у найближчій перспективі. Тому більш точні прогнози щодо співвідношення цін між нульовим етапом та завершеним будівництвом ми зможемо зробити уже після перемоги», — коментує Роман Валесюк.
Чи існує ризик недобудов?
В умовах сьогодення ризик збільшення кількості недобудов через фінансову неспроможність забудовників завершити будівництво за значно вищою собівартістю, ніж ціна, за якою продавалися квартири на нульових етапах, дуже суттєвий, але експерти запевняють, що це стосується лише дрібних несистемних гравців.
«Якщо мова йде про великих гравців ринку, а проєкти вже на високих етапах готовності — такі ризики практично відсутні. Зокрема, компанія «Інтергал-Буд» нещодавно оголосила, що поновлює роботу на частині будмайданчиків у Києві. Це в першу чергу будинки, які майже завершено. Тож навіть значне зростання собівартості будівництва, яке ми зараз спостерігаємо, не спричинить для нас жодних труднощів, — коментує Анна Лаєвська. — Найбільші ризики матимуть ті компанії, які почнуть будувати нові об'єкти в поточних умовах. Після стабілізації ситуації собівартість будівництва невпинно знижуватиметься, як і ціни на нерухомість. Конкурувати на ринку буде складніше, адже при схожих характеристиках об’єкта ключовим фактором вибору для споживача є ціна. Ті, хто зможе цю ціну знизити без відчутних фінансових втрат, залучить більше коштів від інвесторів, відтак, матиме більше ресурсу для успішного завершення усіх своїх проєктів».
Не втрачати пильність
В таких умовах покупець має бути максимально уважним й прискіпливим при виборі нерухомості для інвестування, адже саме він, як кінцевий споживач, найбільше ризикує.
«Недобросовісні забудовники можуть свідомо занижувати ціну квадрату, не плануючи добудову своїх проектів. Тому для інвестора, що вкладає свої кошти у будівництво, ризики високі, як ніколи», — наголошує Роман Валесюк.
«Для покупців та інвесторів, які мають на меті придбати нерухомість, важливо критично оцінювати історію об’єкту будівництва та забудовника, активність на будівельному майданчику та ціну — занизька ціна в порівнянні з ринковою має стати основним «дзвіночком» і викликати суттєві сумніви в доцільності придбання. Особливо вразливими стають переселенці з інших регіонів, які не знають місцевого ринку та не мають достатньо часу на його вивчення. Ускладнюють об’єктивну картину і карантинні періоди попередніх років, пов’язані з COVID19, через які практично всі забудовники змінювали терміни вводу в експлуатацію, що викликало шквал негативних відгуків в мережі, через це покупцю ще більш складно відрізнити тих забудовників, які протермінували введення в експлуатацію не суттєво і з об’єктивних причин від тих, що дійсно являються проблемними. Також, покупці мають ризик придбання за надто привабливою ціною вже «готового» об’єкту, який насправді не введено в експлуатацію і не буде введено через порушення недобросовісним забудовником будівельних норм та технічних умов. Тож, досвід, відповідальність та репутація забудовника залишається як ніколи важливими і в цей надскладний період», — звертає увагу Леся Глущенко.
Коли очікувати на стабілізацію ринку?
Гравці ринку нерухомості прогнозують зниження собівартості разом зі стабілізацією ситуації в Україні. «Поточна висока собівартість обумовлена тим, що вартість матеріалів і робіт виросла подекуди в декілька разів. Значна частина вітчизняних виробників будматеріалів не може працювати, оскільки зазнала втрат виробничих потужностей. Заміщення імпортом, яке повинно наситити нестачу матеріалів, є тимчасовим рішенням, бо, по-перше, вартість вища, а, по-друге, логістика ускладнена та дорога, — пояснює Анна Лаєвська. — Також є глобальний ринок, вартість сировини на якому зараз висока. Однак ми очікуємо, що за рік-півтора це зміниться, ціни почнуть спадати. Відповідно, вартість будматеріалів ще більше просяде».
Також забудовники покладають надію на підтримку з боку держави й іноземні інвестиції, що сприятимуть стабілізації загальної ситуації на ринку. «Ми сьогодні всі в одному човні, уряд та західні партнери обіцяють сприяння у відбудові, а відтак і добудові житлових комплексів. Особливо, зважаючи на той факт, що багато людей залишились без даху над головою. Всі розуміють, що будівництво сьогодні — один із найбільш потужних драйверів економіки а тому його активізація критично важлива для країни», — підкреслює Тетяна Маркова.
