Основные тренды рынка торговой недвижимости в 2019 году

28.01.2019
  4083

Автор: Ирина Настыч

Рынок торговой недвижимости продолжает активно развиваться. Оптимистичные прогнозы экспертов на 2018 год практически в полной мере оправдались, об этом Property Times писал в статье Рынок торговой недвижимости 2018: новые форматы, рост арендных ставок и выход акул мирового ритейла.

О том, какие тренды будут доминировать на рынке в 2019 году, Property Times поговорил с экспертами в сфере торговой недвижимости.

Краткие итоги 2018

Одним из самых ожидаемых событий на рынке стал выход мировых ритейлеров, переговоры с которыми велись годами: H&M, Zara Home, DeFacto, Koton.

«Подписание договоров аренды с указанными арендаторами способствовало значительному сокращению вакантности в действующих торговых объектах. Средневзвешенная вакантность по состоянию на декабрь 2018 года составила 6,1%», — комментирует Константин Олейник, руководитель Департамента стратегического консалтинга компании UTG.

Арендные ставки буквально рванули вверх, достигнув исторического максимума за последние пять лет. Появились новые форматы — ритейл-парк и микс торговых и жилых комплексов. После долгого затишья активно стали выводиться на рынок новые качественные торговые площади.

«В 2018 открыли свои двери для посетителей ТЦ: Rive gauche (20 000 м кв.), ритейл-парк «Петровка», «Smart Plaza Политех» (15 000 кв. м), «МегаМаркет Нивки» (22 000 кв. м), «Эпицентр» (просп.Бандеры,11) (56 000 кв. м), Good Life (7 500 кв. м), «EUROПАРК» (Софиевская Борщаговка)», — сообщает Константин Олейник.

По данным NAI Ukraine, общее предложение торговых площадей в городе в конце прошлого года составило 1,359 тыс. кв. м.

Усиление конкуренции

Тренд, характерный для прошлого года, сохранится и в 2019 году. Рынок продолжит пополнятся новыми площадями.

На 2019-2020 в Киеве и ближайшем пригороде заявлены к открытию: ТРЦ Ocean Mall (100 000 кв. м); Blockbuster Mall (120 000 кв. м); Retroville (91 864 кв. м); River mall (62 200 кв. м); Smart Plaza Obolon (12 000 кв. м); «Оазис» (8 000 кв. м); «Небо Center» (11 000 кв. м); Cherry MaLL (12 000 кв. м). И это без учета Respublika (135 000 кв. м), «Лукьяновка» (47 052 кв. м) и Kyiv mall (58 000 кв. м), сообщают в компании UTG.

«Всего в 2019 году ожидается введение в эксплуатацию порядка 400 тыс. кв. м новых торговых площадей. При условии открытия в этом году всех заявленных объектов показатель вакантности ориентировочно составит более 10%, — комментирует Виталий Бойко, CEO и основатель NAI Ukraine. — Самыми весомыми новыми игроками станут Blockbuster Mall, Ocean Mall, River Mall, Retroville».

Ввод в эксплуатацию заявленного на ближайшие годы предложения вплотную приблизит показатель обеспеченности торговыми площадями жителей Киева к значениям развитых городов Европы, приведет к профициту торговых помещений и первичному насыщению рынка торговой недвижимости, считает Константин Олейник.

«Выходы на рынок новых ТРЦ существенно «перекроят» карту Киева, заставив как потребителей, так и ритейлеров пересмотреть приоритеты. В первую очередь, следует отметить открытие в сверхвыгодной локации Blockbuster Mall. Новый торгово-развлекательный центр будет конкурировать с Ocean Plaza за северную часть центра города и северную часть Киева. Но Ocean Plaza не останется в слабой позиции благодаря открытию Ocean Mall. Они в совокупности образуют гигантский торговый кластер в центре города, с 900 магазинами и всеми видами развлечений. Сильным якорем в Ocean Mall будет первый магазин IKEA, — комментирует Виталий Бойко. — River Mall претендует на легкое лидерство на левом берегу Киева при низком уровне конкуренции. Retroville — объект, который строился долгое время, и теперь попытается конкурировать за часть потоков Lavina Mall».

Конкуренция за ритейлеров

Выбор качественных торговых площадей увеличивается, но это не означает, что ритейлеры только и ждут очередного открытия ТРЦ, чтобы зайти туда. Критерии выбора становятся более жесткими.

У ритейлеров в ближайшее время будет много работы, считает Виталий Бойко. «В большинстве из новых объектов они хотели бы присутствовать. Но парадокс ситуации в том, что практически у всех ритейлеров есть магазины в объектах, которые попадают в конкурентное влияние новых ТРЦ. Поэтому брендам придется выбирать и в течение 1-2 лет после открытия принять решение, какие магазины оставить, а какие закрыть», — поясняет эксперт.

Перераспределение трафиков

Открытие новых объектов, однозначно, повлечет перераспределение потоков в существующих ТРЦ. Даже при значительном росте населения Киева (по данным Главного управления статистики Киева, за 11 месяцев прошлого года население столицы увеличилось на 15 тыс. человек), нет гарантии, что действующим операторам удастся нарастить или удержать посещаемость на прежнем уровне без особых усилий. Напомним, в авторской колонке на Property Times сооснователь и управляющий партнер Украинского клуба недвижимости (URE Club) Ольга Соловей рассказывала о том, что давно работающие на рынке ТРЦ, чтобы успешно конкурировать за посетителя, должны меняться. Тем же, которые открылись недавно, тоже не стоит расслабляться.

«Открытие ТРЦ — событие, которое привлекает большие потоки не только благодаря появлению новых магазинов, но также маркетинговым активностям, событиям, которые в них происходят. У потребителей расширится поле выбора главного объекта для шопинга и досуга, — комментирует Виталий Бойко. — Наивно предполагать, что посетители из действующих объектов равномерно «разойдутся» по новым ТРЦ. Обычно им нужен только один объект, который сможет предложить им все. Такой, где они смогут удовлетворить все свои потребности в шопинге, развлечениях и еде».

Симбиоз с ЖК

Стрит-ритейл в составе ЖК уступает место полноценным ТРЦ. В 2018 г. открылся торговый центр Smart Plaza Polytech, запланировано открытие ТРЦ в подобном формате —  Smart Plaza Obolon (пока готовился материал состоялось частичное открытие ТРЦ) и в ЖК White Lines. «Mixed-used комплексы получают все большее распространение в мире, и наличие торговых площадей в них обеспечивает коммерческую успешность таких объектов», — считает разработчик концепции этих проектов Виталий Бойко.

Интересен также формат небольших ТРЦ, которые открываются в противовес крупным объектам. К примеру, ТЦ Good Life не входит в состав ЖК, но при этом его локация позволяет охватить сразу несколько жилых комплексов в престижном районе столицы.

«Формат, в котором мы реализуем проект, набирает обороты на рынке. Для него первостепенной является локация, а потом уже tenant mix. В то время как для крупных ТРЦ эти факторы практически равнозначны.
Наш формат не предусматривает конкурентных войн. Он создавался под готовую задачу и целевую аудиторию и конкурировать с кем-либо абсолютно нет смысла. Учитывая инновационность, расположение, интерес ритейлеров к объекту уже сейчас можно говорить, что он будет флагманом моды на мини-формат», — считает руководитель проекта ТЦ Good Life Евгения Лагода.

Колебание арендных ставок

В нынешнем году арендные ставки поведут себя иначе, чем в прошлом. В востребованных объектах будет наблюдаться рост. «А менее востребованные торговые центры будут вынуждены снижать цены, чтобы остановить выход арендаторов. Однако, средняя цена на аренду торговых площадей может остаться на прежнем уровне», — считает Виталий Бойко.

 Михаил Меркулов,
CEO Arricano Real Estate Plc

5 основных трендов, которые будут характерны для киевского рынка торговой недвижимости:

- Превращение торговых площадей из «складских» квадратных метров в «медийные» — стоимость которых уже надо относить не к затратам на дистрибуцию, а к стоимости привлечения и завоевания потребителя через опыт взаимодействия с брендом, то есть brand experience.

- Обмен данными в экосистеме «оператор-продавец-покупатель».

- «Умные» цифровые решения для помещений — smart space solutions — от BMS до чат-ботов и автоматизации рутинных процессов, в том числе безопасности, уборки.

- Сбор данных об органическом траффике, как минимум потребительские профили.

- Добавление инфраструктуры, соответствующей стилю жизни органического траффика: онлайн и офлайн услуги, разные форматы еды, новые развлечения, медицинские услуги и т.д.

Выход новых брендов

Прошлый год ознаменовался громкими премьерами, в нынешнем году тенденция сохранится. Самое ожидаемое событие года —открытие IKEA в Ocean Mall.

Эксперты уверены, что после знаковых открытий многие известные операторы совершенно по-другому стали рассматривать украинский рынок.

«NAI Ukraine причастна к громким открытиям последних двух лет, например, H&MKotonDeFacto,  IKEA (открытие в 2019 году), — говорит Виталий Бойко. — Сейчас мы активно работаем над выходом других мега-брендов на украинский рынок. Среди них – Debenhams, Galeries Lafayette, Uniqlo, Starbucks, Flo, G.L.A, Medicine, Pepco, 4F, Stella McCartney, Coach, Deichmann».

Рост розничных товарооборотов

Приток населения в столицу и пригород, повышение уровня доходов будут способствовать росту розничного товарооборота.

Шоп-туризм

Еще в прошлом году наметилась интересная тенденция, которая наверняка будет активно развиваться, — внутренний и международный шоп-туризм.

«Появление в Киеве операторов, которые отсутствуют на региональных рынках, столичные ТРЦ привлекают потребителей из регионов. Магнитом для посетителей из регионов являются такие бренды как H&M и ZARA», — считают в NAI Ukraine.

Также набирают популярности шоп-туры в Украину из Беларуси и Молдовы — такие туристы частые гости в ТРЦ Lavina Mall.

Отдых и развлечения

Продолжит усиливаться развлекательная и социальная составляющая ТРЦ. Люди идут не только, и не столько за покупками, сколько за эмоциями.

«Впервые в наших исследованиях мы зафиксировали, что более половины киевлян называют ТРЦ главным местом для времяпровождения в выходной день. В будний день этот показатель достигает 30%, — комментирует Виталий Бойко.

ТРЦ реагируют на запросы посетителей расширением развлекательных зон, сменой концепций магазинов.

Фуд-ритейл также меняется, рестораны внедряют новые форматы. К примеру, в Lavina Mall готовится к открытию food-hall, который позволяет есть, отдыхать и развлекаться. Подробнее мы об этом писали здесь.

При этом стандартные ресторанные операторы — например, фастфуды, — предпочитают открываться в традиционных форматах, поэтому привычные фудкорты никуда не денутся. «Будут существовать и ресторанные зоны, где операторы имеют помещения с уникальным дизайном, собственной кухней. Но есть бренды стрит-фуда, новые операторы, которые благодаря фуд-холлам вырастают. Яркий пример в Украине – «Черноморка», которая впервые была представлена на «Городском рынке еды». Таким образом, фуд-холл обладает потенциалом «инкубатора» для развивающихся ресторанных брендов», — считает Виталий Бойко.

E-commerce

Интенсивное внедрение e-commerce продолжает менять форматы оффлайн-торговли. К примеру, существенные изменения претерпевает формат гипермаркета. Как считает Виталий Бойко, гипермаркеты востребованы там, где недостаточно торгового предложения. На развитых рынках, особенно на перенасыщенных, они менее актуальны. «Формат гипермаркета по-прежнему необходим. Но уменьшаются его площади, и этому сопутствуют несколько факторов. Улучшается логистика, увеличивается доля продаж из интернета. Необязательно хранить товар в магазине — для этого есть склады. Определенные товарные группы выпадают из потребительского интереса в оффлайн-торговле», — поясняет эксперт.

Доминирующие ТРЦ

Объекты, которые смогут максимально удовлетворить потребности посетителей в шопинге, развлечениях и насыщенном времяпрепровождении, сосредоточат вокруг себя основные потоки.

«Возможно, не в 2019 году, но скорее всего в ближайшем будущем нас ожидает повторение ситуации в Варшаве, где основные товарообороты и потребительские потоки сосредоточены вокруг нескольких главных объектов. В Варшаве это Złote Tarasy, Arkadia и Galería Mokotow, в Украине это будут ТРЦ Lavina Mall, Blockbuster Mall и Ocean Mall с Ocean Plaza», — прогнозирует Виталий Бойко.

Константин Олейник, руководитель Департамента стратегического консалтинга компании UTG

Основными трендами на региональных рынках будут:

- Дальнейшая экспансия новых брендов в ТЦ Украины — прежде всего в города-миллионники.

- Имплементация новых форматов в региональные центры:

Простота и скорость строительства, удобство посещения, независимость времени работы отдельных арендаторов сделали ритейл-парк востребованным и популярным форматом у девелоперов, и в ближайшие несколько лет мы ожидаем открытие сразу нескольких таких объектов.

Оригинальность идеи и популярность формата Smart Plaza сделали концепт востребованным в областных и районных центрах, где на сравнительно небольшом участке можно реализовать главный торговый центр города с максимальным объемом застройки.

Виталий Бойко,
CEO и основатель NAI Ukraine

Многие ритейл-сети ищут возможности для увеличения продаж за счет открытия новых магазинов в регионах. Активно развиваются бренды группы LPP, LC Waikiki и т.д. С одной стороны, они используют дефицит предложения, с другой – стремятся найти лучшие локации до возможного выхода их основных конкурентов из Киева в регионы.

Это приводит к увеличению спроса на торговую недвижимость и появлению новых проектов. Некоторые девелоперы принимают решение о расширении существующих объектов – такой процесс наблюдается, например, в Днепре (ТРЦ Appolo) и в Тернополе (ТРЦ «Подоляны»).

Открытие новых объектов также планируется, но для того, чтобы занять лидирующее положение, они должны быть построены в выгодных локациях. Такими будут SportCity в Хмельницком, новые ТРЦ в Николаеве, Чернигове и других городах.

Отметим, что несмотря на спрос на торговую недвижимость в регионах, ритейлеры не готовы открывать более одного магазина в областных центрах. Поэтому для них важно выбрать главный в городе торговый объект, привлекающего основные потоки потребителей. А если в будущем планируется открытие ТРЦ, который превзойдет нынешнего лидера, то целесообразно отложить выход на данный рынок до момента открытия. 


Читать другие статьи

23.01.2019
Property Times в итоговом материале собрал главные изменения и тренды, которые повлияли на рынок первичной недвижимости
подробнее
09.01.2019
Property Times обратился к экспертам с просьбой подвести краткие итоги рынка торговой недвижимости Киева за 2018 год
подробнее
03.10.2018
Property Times представляет опрос топ-менеджеров компании Arricano об интересных зарубежных архитектурных концептах ТРЦ
подробнее