Property Times Торговельна нерухомість

Текст: Катерина Клюєва

Українська торговельна галузь разом із усією країною переживає один із найважчих етапів у своїй історії. Торговельні центри разом із житловими будинками та об'єктами цивільної інфраструктури стають цілями ворожих обстрілів. Руйнування та збитки збульшуються майже щодня, дати максимально точну оцінку втратам наразі вкрай важко.

За даними Української Ради Торгових Центрів (УРТЦ) втрати, які зазнала галузь ТЦ внаслідок воєнної агресії, становлять 9,8 млрд доларів США. Цей розрахунок включає прямі та непрямі втрати.

Прямі втрати

Прямі втрати торговельних центрів — вартість відновлення пошкоджень ТЦ, що становлять 350 млн дол. Станом на початок червня в Україні значні пошкодження отримали 23 ТЦ (з урахуванням втраченого на прикінці червня ТРЦ У Кременчуці загальна кількість становить 24 — прим ред.) .

Найбільша частка припадає на схід України — 12 ТЦ пошкоджено на суму $250 млн дол.

Торгові центри у Києві та регіонах постраждали на суму $68 млн (6 ТЦ). На півдні України втрати становили приблизно $29 млн (5 ТЦ). Найбільш постраждалими ТЦ є «Порт-Сіті» (Маріуполь) — зруйнований повністю, Nikolsky та «Караван» (Харків), Retroville (Київ), Fabrikа (Херсон) та «Амстор» (Кременчук).

Частина ТРЦ продовжують перебувати на тимчасово окупованій території, тому оператори не мають доступа до управляння ними.

За площею найбільш постраждалим регіоном є також Схід. Тут постраждали 37% усіх торгових площ регіону. Далі йде південь — 15,3%.

Непрямі втрати

Є спроба оцінити і непрямі втрати, які значно більші за сумою, ніж прямі.

Загальні непрямі втрати оцінюються в $9,5 млрд, з яких:

• втрата контролю — $0,42 млрд,
• втрати капіталізації — $7,4 млрд,
• недоотриманий прибуток діючих ТЦ — $0,361 млрд,
• недоотриманий прибуток ТЦ, які мали відкритися у 2022 році — $0,05 млрд,
• капіталізація ТЦ, які мали відкритися у 2022 — $1,22 млрд.

До факторів зростання непрямих втрат також відносять скорочення споживання через міграцію та бойові дії, а також підвищення ризиків країни, що впливає на інвестиційну привабливість торгової нерухомості.

Також на роботу галузі впливають труднощі, які зазнають ритейлери — це проблеми з логістикою, валютними операціями, з персоналом, відсутність кредитування, зростання цін внаслідок інфляції тощо.

Найбільшу частку непрямих втрат (74%) становлять втрати капіталізації існуючих ТЦ. Це пов'язано з підвищенням ставок капіталізації з 11–13% у середньому у 2021 році до 17–19% у 2022 році. Також значних втрат ($1,2 млрд) вітчизняні компанії зазнали внаслідок зупинки будівництва 19 ТЦ, які мали відкритися у 2022 році.

Зупинилося проєктування та будівництво ще деякої кількості ТЦ, які мають відкритися у 2023—2024 рр., але зараз ця кількість не порахована.

Слід зазначити, що з огляду на те, що з 2014 року на тимчасово окупованій території України залишається близько 780 тис. кв. м торгових площ у ТЦ, то непрямі втрати (в тому числі й недоотриманий прибуток) становили додатково ще більше $2 млрд.

Якщо ситуація значно не покращиться, у найближчі 12 місяців українські ТЦ можуть втратити ще близько $1 млрд. Таким чином, за рік загальні втрати можуть становити близько $13 млрд.

Скільки ТРЦ працює?

На початок червня в Україні, за даними УРТЦ, відновили роботу вже 227 ТЦ з орендною площею 4,12 млн кв.м із 320 ТЦ усіх ТЦ України.

Це становить 72% усіх торгових площ з урахуванням тих, що знаходяться на тимчасово окупованій території ТЦ. Не працюючими залишаються 14% торгових площ (804 тис. кв. м), більшу частку яких пошкоджено. Без урахування ТЦ на окупованій території працюють на початок червня 84% площ у ТЦ.

Спроби відновлення. Київ та Харків

Найбільш активними у плані відновлення є ТРЦ У Києві, хоча і в регіонах є приклади відкриття торгових площ, які раніше постраждали.

Наприклад, з 15 червня у Києві повернувся до роботи ТРЦ Retroville, ракети потрапили у нього 20 березня. У травні власники оцінювали втрати від удару по Retroville на суму не менше 60 мільйонів євро.

Ракетний удар повністю зруйнував будинок спорткомплексу з басейном, що примикав до ТРЦ, та багатоповерховий офісний комплекс. Крім того, були пошкоджені фасади з південно-східної сторони Retroville і один із 8 входів до торгово-розважального центру. Було розбито частину вітрин і завдано шкоди обробці всередині ТРЦ.

Планується, що в серпні будуть відкриті вже 3/4 торгових площ, а повністю ТРЦ запрацює до березня 2023 року.

ТРЦ Lavina, який деякий час був найбільшим у східній Європі, відновив роботу у травні. 14 березня до ТРЦ потрапив снаряд, було пошкоджено фасад та внутрішнє оздоблення. На сьогодні ТРЦ працює, хоча до нього ще не повернулися всі орендарі, доки не запрацювали магазини західних брендів, які призупинили роботу в Україні через війну. Власники ТРЦ не озвучували розміри втрат, однак повідомлялося, що відновлення відбулося за рахунок внутрішніх коштів.

ТРЦ «Барбашово» у Харкові з 11 червня відновив роботу. Нині там вже працює понад 20% торгових точок. У травні частина ринку постраждала не тільки від обстрілу, а й від пожежі, що почалася. Згоріли приміщення й товари, що зберігалися там. Збитки на сьогодні остаточно не підраховано.

У Харкові також відкрився ТРЦ Nikolsky. Його обстріляли у березні 2022 року, був пошкоджений скляний купол, а також технічний та 4 поверхи. За попередніми оцінками, сума збитків оцінюється не менше ніж у 12 млн євро. Варто зазначити, що ТРЦ Nikolsky є одним із найбільших торгових центрів Харкова, загальною площею 105 000 кв. м, на яких представлено понад 150 магазинів. Відкриття магазину відбулося у травні 2021 року. Наразі він працює, хоча частина приміщень все ще залишається вакантною.

Від чого залежить швидкість відновлення?

Більшість ТРЦ, які зазнали пошкоджень, але відновили роботу, фінансували реконструкцію з власних коштів. Але відсоток таких компаній невеликий. Інші, найімовірніше, потребують допомоги і чекають, доки держава запустить механізм відшкодування для власників об'єктів. На сьогодні він лише розробляється.

Наявність державної допомоги та кредитні ресурси на пільгових умовах дозволять говорити не лише про реконструкцію, а й про фінансування нових проектів, а також допоможуть у рефінансуванні існуючих кредитів, які більшість проєктів не зможуть обслуговувати через падіння орендного доходу.

Що стосується ТРЦ, які зазнали критичних пошкоджень, то експерти припускають, що частина з них не відновить роботу. Власники проведуть аналіз ефективності найкращого використання земельних ділянок і розроблятимуть проєкти, які доцільно збудувати замість торгових об'єктів. Звичайно, у цьому процесі також буде максимально важливим є розмір отриманих компенсаційних виплат і наявність на даний момент можливості фінансування.