Міській простір: куди потрібно рухатися, аби українські міста ставали комфортнішими

25.11.2020

Автор: Ірина Настич

Благоустрій — одна зі складових комфортності міст. Минулого року Київ посів 117 місце зі 140 в рейтингу комфортних міст Землі за версією The Economist. Цьогоріч у рейтингу The World’s best cities від компанії Resonance Київ опинився на 87 сходинці, піднявшись зі 139 позиції.

Property Times з'ясовував, які наразі тенденції благоустрою міських просторів спостерігаються в Україні, чи впливає благоустрій на вартість нерухомості й куди нам потрібно рухатися, аби українські міста ставали комфортнішими.

Пішохідний простір та озеленення

Одна з найголовніших тенденцій, характерних для українських міст, — боротьба за пішохідний простір. Пандемія в перспективі може підсилити цю тенденцію, обмеження на користування транспортом продемонстрували, що наші міста не пристосовані для піших тривалих прогулянок або для комфортного пересування велосипедами, самокатами ті іншими мобільними видами транспорту. Тому міста мають ставати дедалі більш дружніми до пішоходів, вже зараз є певні зрушення в цьому напрямі.

«Хідники обростають офіційними та неофіційними болардами, стовпчиками, кашпо та півсферами. Тротуар звільняється від автомобілів, кіосків та вибухає літніми кафе, стільцями, столиками, лавами, парасольками тощо. Особливо це відчутно у центральних частинах міста та з часом, сподіваюсь, дійде і до спальних мікрорайонів, — коментує Влодко Зотов, міський планувальник, Бюро ініціативної архітектури «GA». — Міська адміністрація не відстає від сучасних трендів та означає границі пішохідних просторів хромованими болардами. Таким чином міський простір, що наїжачився хромованими іклами, стає своєрідною візитівкою сучасної адміністрації Києва. Сподіваюсь з часом, упродовж наступних п’яти років, у свідомості більшості містян чітко сформується  стереотип того, що хідники призначені для пішоходів, а проїжджа частина для автомобілів, і ми зможемо відмовитись від тотального оболардування».

Ще одна тенденція, яка наразі спостерігається, — озеленення прилеглих територій. Містяни страждають через погану якість повітря, тому озеленення має стати мейнстрімом на найближчі роки, аби бодай трохи виправити ситуацію.


Фото: Archimatika

«Найважливішою тенденцією в умовах сучасних міст є озеленення прилеглих територій за рахунок зменшення площі покриттів. Звісно, що завдяки озелененню різних просторів ми робимо міста красивими та затишними. Проте ще більш важлива мета для нас — чисте повітря та здоров’я мешканців, — зазначає Олеся Клюшник, керівник EVA landscape company. — Зелені рослини здатні в процесі своєї життєдіяльності виділяти кисень, чим забезпечують життя на нашій планеті вже понад 3,5 млрд років, захищають від вітру і пилу, приглушають міські шуми. Тому висаджувати крупномірні дерева — це ще й екологічна та соціальна місія».

Захід, схід та окозамилювання

Чітко прослідковуються локальні тенденції, які характерні для того чи іншого регіону, міста, тощо. Серед них, Станіслав Дьомін, архітектор, урбаніст, окреслив три основні спрямування:

Перше. Є частина компаній та замовників, які спрямовані на запозичення світового, зокрема європейського досвіду як у розробці та реалізації проектів, так і в формуванні та управлінні такими проєктами. Більшого поширення такі тенденції набули на західній Україні та подекуди експортуються у Київ, переважно на приватних об'єктах або міських, виконаних за меценатські кошти. Характерні риси таких об'єктів — акцент на створення зручної системи пішохідних та велосипедних переміщень, використання природних, технологічних та якісних будівельних матеріалів, елементів та технологій, лаконічність формотворення, функціональність, інженерна доречність конструктивних та будівельних рішень. Управління та організація таких проектів часто ускладнюється проблемами у законодавчо-нормативній та адміністративній площині.

Друге. Це підхід більш притаманний східній частині та столичній владі, який полягає у створенні «вау-ефекту» для народу. Це коли у проєктах акцентується увага не на якості проєкту та реалізації, а на створенні якоїсь «фішки», яка частіше за все не є функціонально доречною але дозволяє потім «піаритись» на ії створенні, наприклад, сяюча діодна бруківка або освітлені опори світлофорів на перехрестях, які забирають на себе увагу водіїв та пішоходів, збільшуючи небезпеку, тактильна плитка яскраво-жовтого коліру, яка веде незрячих в нікуди нізвідки, створення феєричних композицій на кшталт «конвалій» на Хрещатику, гербів з соломи, тортів з кущів та інше. Характеризуються такі об'єкти переважно недбалим ставленням до деталей, матеріалів, ірраціональною функціональною та планувальною організацією простору.

Третє. Підхід через/задля освоєння бюджетних коштів, коли благоустрій робиться просто, щоб зробити «щось» та отримати більше прибутку підрядникам та роздати більше «відкатів» посадовцям, без думки про якість кінцевого результату, його впливу на місто та містян, подальше використання.

Світові тенденції

Розвинені країни вже давно визначилися з напрямком розвитку міст, серед основних пріоритетів визначається екологічність, технологічність, інноваційність, людиноцентричність.

«Екологічність прослідковується в максимальній інтеграції в природу, — пояснює Анна Кульвановська, ландшафтний архітектор Archimatika. — Це має бути природний ландшафт в міському середовищі. У людини виникає відчуття, ніби ти виїхав на природу, а насправді просто вийшов в місто. Це покращує емоційний стан людини, підвищує настрій, розслаблює. Адже в галасливому місті, де велика концентрація бетону і машин, людина швидше втомлюється».


Фото: Archimatika

До цього ж тренду можна віднести збереження існуючої екосистеми. «Не потрібно штучно добирати невибагливі види рослин, якщо вже є ті, які ростуть в даних конкретних умовах багато років, вони пристосовані до тих умов й добре в них почуваються», — пояснює Анна Кульвановська.

Ще один тренд був зумовлений небезпеками сучасності. В деяких країнах, де висока вірогідність скоєння терористичних актів, застосовують спеціальні елементи благоустрою, що покликані захищати містян. Наприклад, гігантські кашпо з ґрунтом, які мають завадити поширенню вибухової хвилі.

«Також в Європі прослідковується тренд на соціальний простір, який об'єднує, спонукає людей комунікувати між собою», — коментує Микола Морозов, архітектор Archimatika.

Нових тенденцій додала пандемія, яка диктує нові правила співіснуванні в містах. Елементи благоустрою мають допомагати створювати приватні місця для відпочинку, сприяти дистанціюванню. Для цього активно використовуються природні елементи. Наприклад, австрійські архітектори спроєктували парк для соціального дистанціювання, який має вигляд лабіринту — при проєктуванні застосовувався принцип паралельних маршрутів.

Ще один тренд, який набрав обертів в світі, — ревіталізація промислових зон. «Європейські країни демонструють вдалий приклад ревіталізації, найчастіше реанімовувані території перетворюються в креативні простори, кампуси, технопарки або офісні будівлі. Наприклад, успішна компанія з ревіталізації старих залізничних шляхів, яка була проведена в Гейдельберзі, на їх місці з'явилися ресторани, дитячі сади і культурні центри. Або старі газометри у Відні, де успішно розмістили квартири, на середніх поверхах — офіси, на нижніх — розважальні заклади, а в цокольному приміщенні — шопінг-центри. Старі ядерні реактори перетворюють в парки розваг, заводи — в центри медійних мистецтв, офіси, ландшафтні парки», — наводить приклади Тетяна Лисюк, архітектор компанії A Development.

Світові тенденції в Україні

Хоча в плані благоустрою Україна все ще пасе задніх, експерти зазначають, що ми вже готові до впровадження світового досвіду, але є певні але.

«Просто запозичити закордонний досвід нам не вдасться у зв‘язку зі специфікою нашої законодавчо-нормативної бази та розвитком суспільства, — пояснює Станіслав Дьомін. — Вважаю, що нам потрібно вивчати та імплементувати закордонні принципи та технології, стимулювати суспільний попит на якісний благоустрій, але це буде поступовий процес, який може зайняти десяток років, у разі сталого розвитку соціально-економічної ситуації в країні, інститутів управління та контролю».

Гальмує впровадження світового досвіду благоустрою територій відсутність чіткої взаємодії влади та проєктувальників. «Проєктні організації, безумовно, застосовують світові наробки, але на рівні влади немає розуміння важливості цього, — коментує Микола Морозов. — Закордонний досвід свідчить про те, що це має бути налагоджена система, в якій взаємодіють всі ланки. Вони працюють цілісно для досягнення масштабного ефекту. А поки ми намагаємося точково це впровадити, лише там, де маємо таку можливість».

Ще один момент, який дещо ускладнює рух уперед — географічне розташування України, наша країна фізично знаходиться у зоні східноєвропейських та близько азійських впливів. «Переусвідомлення різних практик з усіх довколишніх керунків є споконвіку невід’ємною частиною нашого буття. До прикладу можна взяти історію квартальної забудови у різних її куточках: абсолютно європейські периметральні квартали Львова та Станіславова, прохідні квартали центральної частини Києва часів Російської імперії та робочі квартали східної України, які були завезені європейськими колонізаторами та промисловцями. За своєю суттю це абсолютно різні моделі переусвідомлення європейської типології квартальної забудови, — наводить приклади Влодко Зотов. — Або діаметрально протилежна дифузія сучасного висотного будівництва, яка просувається зі сходу на захід України, мутує, адаптується і накладається на радянську традицію мікрорайонного планування. Таким чином ми назавжди приречені бути плавильним котлом різних практик та виробляти свої підходи. Як показує історія — калькування і копіювання в Україні не пройде».


Фото: EVA landscape company

Українські сучасні проєктувальники все ж таки здебільшого орієнтуються на західні практики, намагаються застосовувати європейській досвід у своїй роботі. Наприклад, набирає обертів тренд вертикального та дахового озеленення, який в деяких країнах вже закріплений на законодавчому рівні. Якщо ще років з 10 тому поодинокі зелені дахи можна було зустріти лише в проєктах преміум-класу, то сьогодні вони впроваджуються в різних класах нерухомості.

«Ми вдячні партнерам-забудовникам, які беруть приклад з Америки та Європи, і тепер серед кам’яних джунглів ми можемо створювати справжні зелені оази, — коментує Роман Золотаревский, власник EVA landscape company. — Цінність і унікальність конструкцій «зелених» покрівель полягає в симбіозі живих і неживих складових. Цим обумовлена їхня багатофункціональність, що виражається не тільки в енергоефективності, а й в екологічному, економічному і соціальному аспектах. Обов’язковим аспектом є створення єдиного дренажного поля. «Зелені конструкції» підвищують енергоефективність будівель: створення додаткової теплоізоляції, «охолоджувальний ефект», здатність поглинати дощову воду, що зменшує навантаження на міську систему дощової каналізації».

Останнім часом з’являються вдали проєкти ревіталізації занедбаних промислових зон. «Яскравим прикладом стали Unit City на території Київського мотоциклетного заводу та Kyiv Food Market на місці цехів заводу «Арсенал», — зазначає Тетяна Лисюк. — Нам варто надихатися успішним європейським досвідом ревіталізації, адже завдяки цьому можна створити нові робочі місця, зони відпочинку та комерції, яких не вистачає жителям сусідніх житлових кварталів і одночасно зберегти історію Києва».

Якісний благоустрій = вища ціна нерухомості

Благоустрій можна розглядати як інвестицію в підвищення конкурентоспроможності об’єктів нерухомості. Адже навіть найкращий житловий комплекс з усіма наворотами й фішками або бізнес-центр, який за своїми характеристиками відповідає класу В або навіть А, але розташований в естетично непривабливому середовищі, некомфортному для людини, втрачає в ціні.

«В Польщі провели дослідження й порахували, що попит на новобудови з благоустроєм вище. Розрахунки показали, що збільшення кошторису будівництва на 1%, а саме стільки становить процент благоустрою в загальній сумі, збільшує на 30% вартість квадратного метра, — коментує Анна Кульвановська. — У Варшаві навіть вже прослідковується така тенденція, коли девелопери, які не заклали в свої проекти ландшафтний дизайн та інші елементи благоустрою, зараз запрошують ландшафтних архітекторів задля реконструкції прилеглої території і тим самим підвищують вартість своєї нерухомості».


Фото: EVA landscape company

Україна також рухається в цьому напрямку. «Вартість будівництва чи реконструкції квадратного метра будівлі за рахунок вкладень у планування території та ландшафтний дизайн зростає. Закономірно, що це робиться з розрахунку на те, що свідомість сучасного українця-покупця змінилась і він готовий інвестувати не тільки у квадратний метр будівлі, але й і у комфорт довкола, — говорить Влодко Зотов. — За останні десять років цей процес став незворотнім і, думаю, тільки буде набирати обертів. Проте варто не забувати, що капіталізація нерухомості відбувається і в тих випадках, коли йдеться про реконструкцію наявних публічних просторів і звернути увагу на периферійні частини міста».

«Якісний благоустрій збільшує попит на нерухомість, і, як наслідок, її вартість. Щоб цей процес, конкуренція якістю, ставав відчутним для муніципалітетів, він має підкріплюватись платоспроможністю населення та відповідним запитом, — зазначає Станіслав Дьомін. — Наразі соціально-економічний стан в країні такий, що для більшості мешканців стан благоустрою, на жаль, не є буденним болючим питанням. Але слід зазначити, що девелоперські компанії вже відчули, що якість благоустрою збільшує попит на їхні об'єкти, і це стимулює розвиток якості проєктів, принаймні у приватному секторі, і як наслідок розвиток ринку в цілому».


Фото: Archimatika

Але й тут є своє але. Ольга Соловей, співзасновниця і керуюча партнерка Українського клубу нерухомості (URE Club) звертає увагу, що головною проблемою залишається налагодження діалогу та співпраці девелоперів з містом та комунальними службами, без яких комплексний благоустрій неможливий. «Більшість забудовників та девелоперів мають бажання та змогу покращити благоустрій та зовнішній вигляд вулиць не лише у рамках земельної ділянки будівництва, але й на прилеглих територіях та вулицях. Це підвищує привабливість як самого об’єкту будівництва, так і району взагалі, — пояснює експертка. — Але, на жаль, процес узгодження таких дій та залучення різних міських служб досі залишається довготривалим та бюрократичним, та вартує дорожче, ніж при залученні сторонніх підрядників. Тому такий процес «відбиває» усе бажання робити щось більше для міста та району забудови».