Нульова емісія як вхідний квиток: чому енергоефективність стає умовою відбудови
Україна рухається до членства в ЄС, і разом з цим змінюється логіка фінансування відбудови. Міжнародні донори дедалі відвертіше формулюють пріоритети: гроші йдуть насамперед у проєкти, що відповідають європейським стандартам енергоефективності та «зеленим» технологіям, а не просто в об'єкти, які закривають дефіцит житла чи інфраструктури будь-якою ціною. Для забудовника, який зводить об'єкт коштом донора, енергоефективність уже не побажання, а вхідний квиток до фінансування. Для того, хто працює на гроші українських інвесторів, поки що ні: ринкова й донорська логіки сьогодні розходяться, і саме цей розрив визначатиме, яким буде відбудований фонд країни найближче десятиліття.
Property Times опитав чотирьох експертів: Максима Кривошеєва керівника Української Ради із Зеленого Будівництва, Піта Шамілова, заступника голови науково-експертного центру Національної Спілки Архітекторів України з питань енергоефективності будівель, Ірину Суходуб, керівницю проєктів iC Ukraine, спеціалістку з моделювання та зеленої сертифікації, LEED AP BD+C, та Максима Заїку, керівника проєктів із зеленого будівництва DELTA Ukraine. Джерело фінансування об'єкта, за їхніми спостереженнями, визначає його енергетичні амбіції точніше, ніж норма закону.
Масштаб відбудови робить це питання не абстрактним. Йдеться не про поодинокі об'єкти, а про житлові будинки, лікарні, школи й офісні центри, які зводитимуться або відновлюватимуться роками, і кожне рішення про технічні параметри, ухвалене сьогодні, визначить експлуатаційні витрати й енергетичну незалежність цих будівель на десятиліття вперед.
Європейський контекст
Оновлена Директива про енергоефективність будівель (EPBD, EU/2024/1275) набула чинності 28 травня 2024 року, термін її транспозиції в законодавство країн ЄС минув 29 травня 2026-го. Директива вимагає, щоб до 2030-го всі нові будівлі в ЄС були нульово-емісійними, а для нежитлового фонду встановлює графік обов'язкової реновації: 16% найгірших за показниками будівель — до 2030-го, 26% — до 2033-го. З 2026 року для об'єктів понад 1 000 кв. м обов'язковим стає розрахунок вуглецевого сліду протягом усього життєвого циклу: від виробництва матеріалів до знесення будівлі. Це принципово інший підхід до проєктування, ніж той, до якого звик український ринок: вартість об'єкта тепер оцінюють не лише на етапі будівництва, а на всьому горизонті його існування.
Піт Шамілов зазначає: офіційна база даних CA EPBD, що відстежує імплементацію директиви державами-членами, досі містить переважну більшість документів зі статусом 2020 року — попереднього етапу вимог. Тобто навіть у самому ЄС дедлайни витримуються не завжди. Для українського ринку це означає одне: норма, що виглядає віддаленою, уже є умовою участі в донорських програмах і формуватиме вимоги до відбудованого фонду задовго до вступу в ЄС.
Максим Заїка звертає увагу на технічний нюанс, який часто випадає з поля зору: статус будівлі з нульовими викидами — це не лише висока енергоефективність завдяки архітектурним та інженерним рішенням, а й джерело енергії, яку будівля споживає. Вимоги EPBD передбачають використання енергії з відновлюваних джерел: сонячної, вітрової, гідро- чи геотермальної. У більшості країн ЄС власники нерухомості можуть укласти договір на постачання електроенергії з підтвердженим відновлюваним походженням, що суттєво спрощує виконання цієї частини вимог. В Україні такі механізми поки не функціонують у повному обсязі, тому навіть енергоефективна будівля може мати труднощі з формальним підтвердженням статусу нульових викидів, доки не запрацює ринок гарантій походження електроенергії.
Нормативна база: стандарти є, практика відстає
Базові кроки в Україні вже зроблено: у лютому 2025 року наказом Мінрозвитку затверджено вимоги до будівель з близьким до нульового рівня споживання енергії (NZEB), з квітня 2025-го вони набрали чинності. Раніше, у жовтні 2023-го, наказом ДП «УкрНДНЦ» №266 прийнято національні стандарти, гармонізовані з європейськими нормами, зокрема методику розрахунку теплових характеристик будівель.
Усі опитані експерти вказують на розрив між нормою і практикою. За словами Максима Кривошеєва, «формально прийнята велика кількість європейських стандартів та норм, але вони не завжди застосовуються на практиці»: суть стандарту №266 у тому, що для його реалізації необхідно проводити динамічні розрахунки тепловтрат і теплонадходжень у будівлях, але на практиці це майже не робиться, попри формальну обов'язковість вимоги. Додає плутанини й термінологія, так як учасники ринку по-різному розуміють, що таке «будівля з нульовими викидами», а членам ЄС притаманна практика національних адаптацій загальноєвропейських стандартів, яка в Україні поки радше виняток, ніж правило.
Максим Заїка звертає увагу на суто практичну перешкоду: в Україні немає повної відкритої статистики, яка дозволила б коректно оцінити існуючий офісний і торговельний фонд за логікою вимог EPBD, адже бракує системних даних про енергоефективність нежитлових будівель, їхні класи та фактичне енергоспоживання. За його оцінкою, доки строки вступу України до ЄС залишаються невизначеними, вимоги EPBD навряд чи суттєво вплинуть на вартість і ліквідність більшості комерційних об'єктів, орієнтованих на внутрішній попит. Інша річ, якщо мова йде про об'єкти, розраховані на міжнародних орендарів, іноземних інвесторів або зовнішнє фінансування: для них енергоефективність уже сьогодні може бути конкурентною перевагою.
На думку Ірини Суходуб, вимоги NZEB поки не є загальнообов'язковими для всіх нових громадських чи комерційних будівель, тому ринок «перебуває у перехідному стані». Найкраще зв'язок між EPBD і майбутнім будівництва усвідомлюють міжнародні фінансові інституції, донори та частина девелоперів. Піт Шамілов пояснює розрив джерелом фінансування: за проєктами на гроші українських інвесторів опір вимогам максимальний, бо це підвищує капітальні витрати, які складно відобразити у вартості через конкуренцію. Об'єкти коштом донора від початку проєктуються під nZEB — це умова фінансування. Механізми примусу до виконання нормативів в Україні поки не визначені.
Кадровий дефіцит
Найодностайніша оцінка стосується людського капіталу. За словами Максима Кривошеєва, фахівців для розрахунку вуглецевого сліду будівель протягом життєвого циклу (LCA) в Україні дуже мало. Експерт наголошує, що це принципово інший підхід до проєктування, зсув парадигми в підході до створення будівлі, і фахівці з'являться лише тоді, коли цей зсув відбудеться в основних стейкхолдерів через законодавчі зміни, фінансові фактори або їх поєднання. Ірина Суходуб уточнює, що окремі фахівці й організації вже мають досвід оцінки життєвого циклу та відповідного програмного забезпечення, але цього недостатньо для масового застосування в галузі. Позитив є з боку освіти: низка університетів уже вводить у програми компоненти, пов'язані з втіленим вуглецем, а деякі розробники софту пропонують безкоштовні ліцензії для проєктів відбудови. Інструментарій для LCA-розрахунків у світі розвинений добре; вітчизняного продукту поки немає, хоча профільна спільнота, за словами Максима Кривошеєва, працює над його появою.
На думку Максима Заїки, в Україні проблема навіть глибша за брак спеціалістів: більшим викликом є відсутність якісних вихідних даних. Для розрахунків потрібна інформація про екологічні характеристики матеріалів, яка міститься в екологічних деклараціях продукції (Environmental Product Declarations, EPD), що розробляються за стандартами ISO 14025 та EN 15804 чи ISO 21930. Наразі лише кілька українських виробників будівельних матеріалів мають розроблені EPD, тому для більшості матеріалів дані доводиться замінювати аналогами з міжнародних баз, що знижує точність розрахунків.
Піт Шамілов додає часову рамку: з кінця 2027 року всі нові будівлі коштом держави або донорів мають відповідати nZEB, а протягом наступних двох-трьох років ця вимога може стати обов'язковою для всього нового будівництва. Спілка архітекторів (НСАУ) уже запустила освітній проєкт для прискореної підготовки проєктувальників, саме з них починається будівля стандарту nZEB.
Комерційна нерухомість і донорські пріоритети
Оцінюючи комерційний фонд за критеріями NZEB, експерти говорять про неоднорідність ситуації. Піт Шамілов оцінює частку відповідних об'єктів комерційної нерухомості приблизно у 10% — це переважно новіші проєкти, девелопери яких свідомо синхронізуються з новітніми будівельними технологіями, і частина з них паралельно проходить сертифікацію LEED, BREEAM чи DGNB.
У державно-комунальному, бюджетному сегменті ситуація значно гірша: відомі лише поодинокі пілотні проєкти, більшість з яких ще на стадії реалізації, а не введена в експлуатацію. Максим Заїка наголошує, що оцінити точну частку взагалі складно через відсутність системної статистики, і що для більшості об'єктів, орієнтованих на внутрішній попит, тиск вимог поки що обмежений, на відміну від нерухомості, розрахованої на іноземних орендарів чи інвесторів. Вплив цього розриву на вартість і ліквідність залежатиме від того, який процес розвиватиметься швидше: поява державних фінансових інструментів стимулювання NZEB (у березні 2026 року Єврокомісія опублікувала рекомендації щодо створення «єдиних вікон» для фінансування енергетичної реновації будівель, що в країнах ЄС означає доступ до субсидій, пільгових кредитів і гарантій під зелені проєкти) чи зміна запиту самого інвестора на якісніше середовище (офіс, торговельний об'єкт чи лікарню), які відповідають сучасним стандартам експлуатаційних витрат.
Щодо готовності донорів надавати пріоритет енергоефективним об'єктам, розбіжностей серед експертів немає. Максим Кривошеєв упевнений, що це вже практика, і додає, що для власної національної стійкості Україні варто зменшувати залежність від імпортних викопних видів палива незалежно від позиції донорів, і створювати настільки енергоефективні будівлі, наскільки це раціонально можливо.
«Основним інвестором у найближчі роки залишатимуться міжнародні донори та фонди, для яких відповідність практикам і стандартам ЄС — умова входу, українському бізнесу не залишиться іншого шляху, крім поступового підтягування до цього рівня, щоб не втратити доступ до ринку фінансування», — наголошує Піт Шамілов.
Чи повториться історія із зеленими сертифікатами
Добровільні системи сертифікації — BREEAM, LEED, DGNB — присутні на українському ринку вже давно, здебільшого як маркетинговий інструмент у преміум-сегменті нерухомості. Логічне запитання: чи не повторить нова хвиля євростандартів ту саму долю: формальне прийняття на папері без реальної зміни практики будівництва та реконструкції?
Максим Кривошеєв не вважає це помилкою, а радше індикатором перехідного стану ринку, де «ринкові інструменти працюють не так, як працювали б на розвинутому ринку». Ірина Суходуб розводить два явища: добровільна сертифікація і обов'язкове впровадження EPBD — це різні за природою механізми, і успіх другого залежить не від факту ухвалення норм, а від контролю якості проєктної експертизи, підготовки фахівців і відповідальності учасників ринку.
«Якщо основним джерелом капіталу залишаються донори, відповідність практикам ЄС стає для бізнесу питанням виживання, а не вибором», — додає Піт Шамілов.
Максим Заїка так окреслює цю різницю: зелена сертифікація є добровільною і залежить від попиту ринку, тоді як вимоги EPBD після імплементації стануть обов'язковими для виконання, тому ризик формального підходу існує, але він менший, ніж у випадку добровільних систем. На його думку, ці інструменти радше доповнюватимуть один одного: директива встановить мінімально обов'язковий рівень, а BREEAM, LEED чи DGNB і надалі даватимуть девелоперам змогу демонструвати вищий рівень якості понад обов'язковий мінімум.
Замість висновку
Попри те, що нормативна база під енергоефективне будівництво в Україні вже створена, темпи реальних змін залежать не від законодавства, а від інших чинників: підготовки фахівців і якісних вихідних даних, фінансових стимулів для бізнесу, ринкових механізмів на кшталт гарантій походження електроенергії та послідовності контролю виконання. Жоден з опитаних експертів не вважає нинішній розрив між нормою і практикою фатальним: це звичний етап переходу ринку до нових правил, а не провал реформи. Джерело фінансування конкретного проєкту вже сьогодні є одним з найточніших індикаторів того, чи будуватиметься об'єкт за стандартом nZEB, і ця залежність, найімовірніше, лише посилюватиметься в міру того, як відбудова дедалі щільніше прив'язуватиметься до донорського й міжнародного капіталу.
Фото: Francesco Scatena/istockphoto.com
