Апарт-отель, кондо-отель, доходный дом, сервисные апартаменты, арендный дом… Разбираемся в терминологии

20.09.2021   |  Блоги

Алексей Евченко

ArtBuild Hotel Group

 

«Все смешалось в доме Облонских». Этой цитатой часто обозначают непонятную ситуацию, в которой задействовано слишком много факторов, людей и обстоятельств, в силу чего становится не только сложно в ней разобраться, но и возникает инстинктивное желание отстраниться. Беспорядок, неразбериха, невозможность наведения порядка. А попросту «дурдом».

На рынке сейчас существует стабильный тренд — строительство «квадратных метров» под их сдачу в будущем в аренду или управление. Для обычных граждан — это способ вложений своих средств и получения пассивного дохода. Для некоторых компаний — это модель девелоперского бизнеса, на котором делаются сейчас хорошие деньги.

Я собираюсь углубиться в дебри терминологии и что самое главное — показать, как напрямую от этого зависит доход от подобных проектов. 

Итак, поехали…

К написанию этого текста меня подтолкнули два, почти не связанных между собой, события. Первое — мероприятие в URE Club, которое называлось «Готелі та апартаменти: Перспективи та складності форматів». На нем собрались отельеры и девелоперы, чтобы поговорить о существующей ситуации на рынке и возможностях, которые возникли в связи с определенными экономическими обстоятельствами. И тут началась заруба… Оказалось, что почти каждый из присутствующих, считающий себя обязательно специалистом и профессионалом в данной отрасли (это и на самом деле так, потому что собралась серьезная публика), абсолютно беспредельно оперирует терминами: апарт-отель, кондо-отель, доходный дом, сервисные апартаменты. То есть, один и тот же проект могли «обозвать» любым из вышеозначенных терминов. И все друг друга понимают. Но когда мы добрались до вопросов юридического оформления данных сделок, экономической составляющей (налогов), регламентирующих документов для разных типов недвижимости, то стало понятно, что мы уже в доме Облонских! Полнейший дурдом!

Второе событие — это звонок от журналистки, с которой мы давно общаемся, с вопросом, где взять статистику по вновь строящимся апарт-отелям и уже работающим по данной схеме. На уточняющий вопрос, что конкретно она имеет ввиду, она ответила, что говорит об проектах, в которых людям предлагают купить жилье, а потом управляющая компания будет заниматься передачей его в аренду другим людям. Я ей честно попытался объяснить, что апарт-отели и то, о чем она меня спрашивает — вещи разные. И получить какую-либо статистику по ее запросу просто невозможно из-за того, что каждый, кто создает подобные проекты, называет их так, как ему заблагорассудится. И в этой ситуации «черное» легко можно назвать «рябым» — никто не заметит.

Понимая, что там, где другим не так просто разобраться, кроются дополнительные возможности заработка (а, может быть, просто удовлетворяя своего внутреннего перфекциониста), я решил разобраться с каждым из терминов и теми перспективами, которые они открывают. Сразу озвучу главный вывод своего изыскания. Основная причина путаницы на существующем рынке недвижимости — это отсутствие четкого урегулирования видов недвижимости в законодательстве, которое дает простор для «понятийного творчества», исходя из каждой конкретной ситуации.

Доходный дом

Начнем с «доходного дома», поскольку этот термин один из наиболее «древних» в нашем обиходе. Доходными называют многоквартирные дома, все квартиры в которых предназначены для долгосрочной аренды. Еще одно популярное название — гостевой дом, но суть при этом не меняется.

Функционирование доходного дома обеспечивает одна управляющая компания. Она занимается не только решением технических и бытовых вопросов жильцов, но и непосредственно сдачей квартир.

Аренда в доходном доме привлекает жильцов, прежде всего, фиксированной ценой и определенными ограничениями и регламентами для всех, кто владеет недвижимостью в подобных проектах (ремонты, перестройки, использование общих пространств, шум и т.д.). Коррекция стоимости производится исключительно управляющей компанией. В Европе это также контролируется на уровне местных властей, но в Украине это правило не действует.

Кроме того, если арендатор соблюдает условия договора, его практически невозможно выселить. Чего не скажешь об аренде у частных лиц, где арендаторы часто страдают от «капризов» собственников.

Доходные дома есть и в классе элитного жилья. Правда, там зачастую объекты сдаются в аренду посуточно. Есть варианты, когда действует система 50/50, когда часть квартир сдается в долгосрочную аренду, а часть — посуточно.

И вот тут начинается интересное! Такого юридического термина, как «доходный дом», не существует. Чтобы понять, зачем это все переводить в юридическую плоскость, необходимо ознакомиться с проектом нового Жилищного Кодекса Украины, в котором данное понятие фигурирует, как «РОЗДІЛ ХI ОРЕНДНІ БУДИНКИ». Там очень детально и непросто описывается, какие права и ограничения накладываются на данный тип недвижимости. Например, ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ регистрация всех договоров аренды через нотариуса. И еще масса других интересных вещей.

То есть, после принятия данного документа термины «доходный дом, гостевой дом» преобразуются в «орендні будинки». Но, все это будет оставаться жильем (жилищный фонд) и регламентироваться через уже упомянутый выше кодекс. И это очень важно! Жилье!

Сервисные апартаменты

Чем апартаменты отличаются от жилья? Или это одно и то же, только по-другому называется? И чем отличаются апартаменты в отелях от апартаментов в деловых центрах или других зданиях?

Так вот, главное и сногсшибательное для многих читателей открытие будет состоять в том, что апартаменты — это не жилой фонд! В них нельзя прописаться (и это только кажется, что институт прописки в Украине отменен). Это вид коммерческой недвижимости! Казалось бы — какая разница, как это называть и куда это причислять? Оказывается, разница ЭКОНОМИЧЕСКАЯ! Все коммунальные и налоги рассчитываются по такому типу недвижимости, как коммерческие, а это на 20-30% дороже, чем в обычном жилье.

Рекомендую прочитать вот эту вот статью. В ней коротко и очень четко описана ситуация с данным вопросом в украинских реалиях.

Поэтому, когда вам рассказывают, что продают вам роскошные апартаменты в жилом доме, можете смело бить рассказчика газетой по носу и учить его уму разуму.

Далее. Апартаменты в отеле и, например, в деловом центре. И то, и то — сервисные апартаменты. Но существенно отличаются по количеству услуг. В мире очень распространена модель, когда рядом с отелем строятся апартаменты (в большинстве стран цивилизованного мира термин «апартаменты» утвержден законодательно и имеет свои специфические особенности и характеристики), которыми управляет та же международная отельная группа, которая занимается и отелем. У нас в Украине такой проект находится возле отеля Hilton, в Киеве, на бульваре Шевченко.

Апарт-отель

Именно этим термином у нас называют все подряд. Но давайте разберемся, что это на самом деле.

Апарт-отель — это вид коммерческой недвижимости, введенный в эксплуатацию, как ОТЕЛЬ (а значит, построенный по ДБНу, регламентирующему строительство отелей), имеющий в своей структуре номерной фонд для возможности длительного проживания, для чего номера оснащаются кухней и другими возможными помещениями, как в жилых квартирах.

В Украине, согласно ст. 19 «Закона про туризм», для функционирования подобного объекта, необходимо в обязательном порядке проходить процедуру категоризации — «Забороняється надавати послуги з розміщення без наявності свідоцтва про встановлення відповідної категорії». Детальнее тут.

Апарт-отель принадлежит, как целостный имущественный комплекс, одному собственнику (физическому или юридическому лицу). В данном типе коммерческой недвижимости невозможно отчуждать отдельные номера для продажи их в собственность другим собственникам.

Кондо-отель

Это разновидность отеля, в котором (наконец-то!) можно продавать отдельные юниты (номера) разным собственникам (и физическим, и юридическим лицам) для получения дополнительных доходов. У него должна быть категоризация, это не жилье, не апартаменты, но (барабанная дробь — вот он обещанный бонус), как коммерческая недвижимость, передающаяся в аренду, он выгоднее всех, потому что подпадает под льготный 7%НДС, который принят для отелей. И в Украине нет еще ни одного настоящего кондо-отеля!

P.S. Я буду очень рад комментариям и профессиональной дискуссии вокруг этого вопроса. Я не юрист и, возможно, упустил какие-то важные детали по этой теме. Но я по-честному попытался разобраться и дать вам возможность немного глубже изучить данный вопрос. В статье я использовал несколько переработанных цитат из других открытых источников.

Спасибо, Пикалов Дмитрий, что помогал мне разбираться с данной темой. Его пост был «первой ласточкой» по данному вопросу, который прорабатывала наша компания — ArtBuild Hotel Group — компания, которая любит разбираться в каждой детали гостиничного бизнеса.