На ринок первинної нерухомості передмістя чекають якісні зміни

09.12.2021   |  Блоги

Андрій Гарбузюк

співвласник Гостомель Residence

Останнім часом пожвавився інтерес з боку київських девелоперів до ринку передмістя, вже стартувало декілька проєктів від системних київських забудовників й очікується запуск ще низки комплексів. Це відбувається з ряду причин. 

Брак земельних ділянок у Києві

По-перше, в Києві наразі майже не залишилося земельних ділянок для девелопменту житлової нерухомості з відповідним цільовим призначенням й містобудівною документацією, яка б дозволяла зводити багатоквартирні будинки. Через це часто столичні девелопери, запускаючи новий проєкт, змушені йти на певні компроміси, підводити юридичне позиціювання комплексу під відповідне цільове призначення. 

Крім того, аби розпочати реалізацію проєкту у Києві, потрібно витратити багато часу на впорядкування містобудівної документації, отримання дозвільних документів, технічних умов для інженерних мереж тощо. Треба також враховувати політичну складову, яка подекуди суттєво затягує процес. 

Інколи запуск нового проєкту триває декілька років, за цей час на такому динамічному ринку можна втратити всі можливості.

Розвинений land девелопмент у передмісті

По-друге, в Києві фактично відсутнє таке поняття, як land девелопмент, коли власник землі самостійно займається підготовкою ділянки під певну забудову: готує юридичну документацію з відповідним цільовим призначенням, містобудівну документацію, технічні умови та підведення інженерних мереж. Тобто land девелопмент передбачає повну юридичну та інженерну підготовку ділянки для подальшої забудови. В Києві така практика відсутня. Тому девелопери, які реалізовують інвестиційні проєкти у сфері житлової нерухомості, змушені самостійно цим займатися. Це забирає досить багато часу, адже не є профільною діяльністю для них.

Натомість за містом ми маємо реформу децентралізації, яка дала місцевим громадам багато повноважень, в тому числі з точки зору містобудівної документації. Місцева влада зацікавлена в залученні інвесторів й співпраці з девелоперами, тому зі свого боку сприяє  land девелопменту. Таким чином девелопери отримують чисті з юридичної точки зору ділянки з відповідними містобудами та інженерними мережами. Тобто  land девелопмент передмістя набагато простіший й швидший, що надважливо в умовах сучасного динамічного ринку.

Плюс до того за містом терміни реалізації проєктів коротші за рахунок низької поверховості. В Києві майже всі житлові комплекси — це багатоповерхові будинки, адже інші формати в столиці менш ефективні. Для запуску такого проєкту потрібно 2-3 роки, плюс стільки ж часу на його безпосередню реалізацію. В той час, як за містом проєкт можна реалізувати навіть в межах року. 

Тренд на заміське життя

Третій чинник коронакриза, яка призвела до закріплення тренду роботи на відстані й популяризації життя за містом. На тлі пандемії відбулося переосмислення цінностей, люди зрозуміли переваги життя за містом це краща екологія, менша насиченість людьми, це безпека та здоров'я, рекреаційна складова. До того ж соціально-побутова інфраструктура за містом наразі швидко розвивається — відкриваються торгові центри, спортивні заклади тощо. Там, де місцева влада ефективно розпоряджається бюджетом, будуються нові школи, дитячі садочки, амбулаторії. Такі населені пункти стають дедалі привабливішими для девелоперів.

Зауважу, що ринок передмістя суттєво виріс через те, що у людей з'явилося більше бажання жити за містом. Це позначилося й на ціноутворенні.

Ціни за містом подекуди досягають київських. Вже є приклади ЖК в передмісті, де квадратний метр коштує дорожче, ніж в деяких  столичних комплексах.

Посилення конкуренції

Вихід на приміський ринок київських забудовників призведе до посилення конкуренції. Треба зауважити, що на кожному ринку своя специфіка девелопменту,  це пов'язано з певними моделями операційного управління. У столичних забудовників більше адмінвитрат, тому очевидно, що собівартість будівництва у них буде вищою, ніж у місцевих несистемних девелоперів, які звикли максимально оптимізувати свої витрати. З іншого боку, оскільки собівартість апріорі буде дорожчою, у київських забудовників є можливість формувати продукти в  класі комфорт+. Таким чином вони зададуть нову планку росту для передмістя. Девелопери, які вже давно працюють у передмісті, будуть змушені підтягуватися до нового рівня. 

Зміняться й правила гри на ринку. Містобудівна реформа покликана зробити ринок більш прозорим й цивілізованим. Ті схеми, за якими працювали несистемні девелопери передмістя, вже віджили себе. Не можна буде починати проєкт з нульовим робочим капіталом, тому дрібні девелопери будуть змушені об’єднуватися. Слабкі гравці на тлі зміни законодавства та посилення конкуренції не зможуть вижити, їм потрібно буде укрупнюватися або будувати проєкти в партнерстві, аби конкурувати з київськими забудовниками. 

На мою думку, загалом це корисно для ринку. Від конкуренції врешті виграє кінцевий споживач, адже  отримає якісніші проєкти.

Ринок зараз на підйомі, мінімум ще рік ми будемо спостерігати швидке зростання, потім темпи уповільняться, але зупинки не буде. Тому в умовах зростання ринку саме час для запуску нових проєктів, думаю, що зовсім скоро ми почуємо про старт в передмісті декількох житлових комплексів від системних київських забудовників.