Зростання собівартості веде до зменшення маржі забудовників

17.12.2021   |  Блоги

Анна Лаєвська

комерційна директорка компанії «Інтергал-Буд»

В інтерв’ю GMK Center обговорювали стан будівельного ринку на кінець 2021 року та зробили прогнози на рік наступний.

Стримувальні фактори

На початку 2021 року житлове будівництво зростало дуже швидкими темпами — на 40% станом на квітень, а за результатами 10 місяців цей показник становить. На мою думку, секрет зростання на початку 2021 року – не в реальному збільшенні кількості об’єктів, що будуються та вже введені, а у відновленні роботи дозвільної системи. Упродовж майже всього 2020 року Державна архітектурно-будівельна інспекція реформувалася та не функціонувала. Це гальмувало і введення будинків в експлуатацію, і видачу нових дозволів. Відповідно, об’єкти 2020 року відобразилися в статистиці 2021 року, коли орган хоч якось почав працювати.

Цьогоріч у зв’язку з карантинними явищами, з політичними та економічними аспектами багато забудовників перенесли старт нових об’єктів на 2022-2023 рік. Наразі незрозуміло, що буде з динамікою попиту, як розгортатиметься ситуація з коронавірусом — чи будуть ще якісь локдауни. Тому я думаю, що обсяг введення в експлуатацію та будівництва залишиться на нинішньому рівні. Можливе незначне збільшення — до 5%.

Серед факторів, що стримують зростання, можна виділити, по-перше, відчутну нестачу робочої сили, особливо кваліфікованої. Багато працівників поїхали за кордон і не повертаються до України. По-друге, дефіцит толкових генеральних підрядників — організацій, які можуть виконувати складні роботи. По-третє, дефіцит будівельної техніки. Причому дефіцит настільки великий, що наша компанія, наприклад, купувала кілька десятків кранів у Китаї. У Києві, щоби взяти в оренду баштовий кран, черга на рік.

Крім того, різко зростає собівартість будівництва. Не вистачає будматеріалів. Наприклад, керамічних блоків, кератерму, газобетону. Заводи, що випускають цю продукцію, зараз не справляються. Попит об’єктивно перевищує їхні виробничі потужності. Тому різко збільшити обсяги будівництва не дасть можливості ще й матеріально-технічна база.

Наразі одночасно будується велика кількість об’єктів. Від точкової забудови попит змістився в бік великих житлових комплексів. Не лише у Києві, а й у великих містах: у Львові, Одесі одночасно будуються по 100-200 тис. кв. м нерухомості. Відповідно, це по два-три крани на кожному будинку. Та кількість кранів, яка була на ринку, просто не була розрахована на такий обсяг будівельних робіт. Звісно, ця нестача згодом буде подолана. Але сьогодні топові забудовники вже самостійно купують свою техніку. І опалубку купують імпортну, і крани привозять із Китаю, і поставки будматеріалів намагаються налагодити з різних країн, бо українські виробники не встигають за такими обсягами будівництва.

Підвищення попиту

На сьогодні спостерігається  величезний і досі зростаючий попит на нерухомість як інвестицію. Портал ЛУН підрахував, що зараз у Києві продається понад 400 житлових комплексів на етапі будівництва. У нас немає альтернативи у вигляді працюючого фондового ринку. Нерухомість — це актив, який дає змогу як мінімум зберегти гроші, а як максимум – заробити на перепродажу чи оренді. І це дуже вигідно. Якщо здавати квартиру в оренду, можна заробити приблизно 9-10% річних у валюті, а якщо перепродувати, інвестувавши на етапі котловану, можна заробити приблизно 30-50%. А у бізнес-класі навіть більше, доходить і до 70-80% вартості квартири.

Крім того, коли під час карантину почалися проблеми у сфері комерційної нерухомості — закрилися кафе, ресторани та магазини, – у всьому світі стався відтік інвестицій з нежитлового фонду в житло. Близько 5%, згідно зі звітами Knight Frank. Але в Україні житло — це й без того найбільш затребуваний актив з усіх можливих.

Житлова нерухомість має гарну перспективу зростання за ціною. Плюс у нас один з найнижчих у Європі показників щодо забезпеченості населення новим сучасним житлом. Плюс дуже високий відсоток зношеності та старіння житлового фонду загалом. У багатьох людей є необхідність покращити житлові умови. Тому коли кажуть про те, що на ринку надвиробництво, є якась надмірна пропозиція, експерти та забудовники погоджуються, що це некоректна інформація, оскільки більшість об’єктів надійних забудовників повністю продаються до моменту введення в експлуатацію. Залишків та якихось квартир, що «зависли» на багато років, немає.

Єдиний сегмент, у якому є надмірна пропозиція, — це об’єкти, збудовані ще у 2007-2009 роках, коли у моді були квартири по 300-500 кв. м. Вони такі величезні, що їх не хочуть купувати навіть у центрі Києва на Печерську. Такі «завислі» квартири на ринку є, а щодо решти проблем з продажами не існує.

Цінові зміни

За 2021 рік ціна на первинному ринку, якщо казати про Київ, вже зросла на 40%. Це дуже крутий показник, тому що за п’ять попередніх років вона збільшилася лише на 15%. І ціна продовжить зростання..

За нашими розрахунками, за останні два-три місяці собівартість будівництва зросла приблизно на $120-150 на кв. м. Насамперед це пов’язано зі зростанням цін на метал — подорожчання становило близько 60-70%. Бетонні вироби, базові будівельні матеріали: керамічні та газобетонні блоки, оздоблювальні матеріали, ліфтове обладнання — все дуже різко стрибнуло в ціні. І тенденція зростання цін зберігається.

Забудовники, звісно, не можуть одразу ж перекласти таке зростання собівартості на ціну квадратного метра. Попит на ринку доволі еластичний, є певні очікування покупців. За місяць підняти ціну на таку суму не можна. Але у відстроченому періоді, приблизно за півроку, зростання собівартості позначиться на ціні. А поки що зростання собівартості призводить до зменшення маржі забудовників. Наступного року прогнозують зростання собівартості ще на 15-20%. Подивимося, як ситуація розвиватиметься далі. Багато наших постачальників уже кажуть, що інфляція, збільшення вартості енергоносіїв та високий попит на матеріали неминуче призведуть до ще більшого зростання собівартості.

Зростання цін не призведе до зменшення попиту. Буде період звикання до нових цін — місяць-півтора, — але після цього обсяг угод відновиться. Попит не просідає, бо альтернатив інвестування в нашій країні немає.

Нині середня ціна житла комфорт-класу в столиці — близько $1 200 за кв. м. Багато експертів кажуть, що ринок спокійно може дійти до ціни $2000 за кв. м без втрати продажів у кількісному виразі. Я не зовсім згодна, але, думаю, $1500-1600 — це реальна середня ціна квадратного метра масового житла в такому ходовому сегменті. Якщо її встановити, обсяг угод усе одно збережеться. Справді, кілька місяців люди звикатимуть, але в глобальному масштабі попит не впаде.