Ринок офісної нерухомості Києва: січень - мирний лютий, 24 лютого - вересень 2022
Левон Папоян,
партнер SnP Partners
Давно планував написати цю статтю. Але ніяк не міг знайти сили, натхнення. Весь час відкладав на потім. То руки опускалися щось робити, то казав собі, трохи пізніше почну. І так тривало кілька місяців.
Багато хто згадає останні тижні перед війною — практично всі посольства перевезли свій штат на захід України та в сусідні країни. Так саме зробила частина американських та європейських компаній після наполегливих рекомендацій їхніх посольств. Плюс певна кількість українців та іноземців, які працюють довгі роки в Україні, на 1-2 місяці зняли для своїх сімей житло та готелі: Львів, Буковель, Чернівці, Ужгород тощо.
Пам'ятається, у середині лютого багато хто говорив, що такого попиту на житло та готелі на заході України давно не було, все адекватне вже було орендовано.
За винятком обмеженої кількості людей, більшість перестраховувалася, до останнього не вірилося, що буде війна.
23 лютого я провів звичайний робочий день, запланував зустрічі на найближчий тиждень, дзвінки на найближчі місяці, поїхав додому.
Потім була війна… Я надовго запам'ятаю повідомлення друзів у груповому чаті в районі 5 ранку: «ПОЧАЛОСЯ!».
Я живу на Осокорках, у нас було тихо, але, глянувши у вікно, я побачив безліч людей, які з валізами спішно йшли у бік метро. І машини, які о 5-6 ранку створили затор на вулиці, де раніше 7:30 ранку зазвичай проїжджала одна машина за 2-3 хвилини.
Не буду над цими спогадами довго затримуватись, у кожного своя історія, свої переживання, горе.
24 лютого ринок зупинився. Які там планерки, зустрічі, перегляди, полив квітів, звільнення холодильника у п'ятницю від їжі працівників?
Далі я постараюся писати, виключно описуючи процеси, що відбувались на ринку офісної нерухомості Києва. Без емоцій. Розумію, що хтось не погодиться із чимось, що описано нижче. Десь я можу помилятися, десь могли бути винятки. Але їх було не так багато, щоб зараз на них зупинятися.
Кінець лютого-березень — бізнес-процеси зупинилися. Усі були в шоці. Орендодавці, орендарі.
Більшість була зайнята евакуацією своїх сімей, деякі гідні компанії змогли оперативно запустити процес евакуації та розміщення своїх співробітників із сім'ями у більш безпечних регіонах.
Погіршуючим фактором була окупація ворогом прилеглих до Києва населених пунктів, особливо Бучі, Гостомеля, Ірпеня, де мешкала велика кількість власників та співробітників компаній-орендарів.
На той момент в орендних відносинах не відбувалося нічого — ніхто за рідкісним винятком не працював над відправленням повідомлень про дострокове розірвання договорів оренди, ніхто не вів переговори про перегляд умов оренди. Все стало на паузу.
Квітень — ринок вийшов зі стану шоку, але нічого суттєвого не відбувається як на ринку традиційних офісів, так і коворкінгів, більшість із яких залишалися закритими з 24 лютого.
Як не сумно про це говорити, але досвід, отриманий орендодавцями та орендарями за часів локдауну, допоміг їм визначити алгоритм дій на період березень-травень 2022 року.
Що спільного з локдауном? Співробітники не ходять до офісу, транспорт не працює, заклади громадського харчування закриті, страх перебування в офісі (ризик тоді був інший — зараження коронавірусом).
Чим відрізнялася ситуація від локдауну? Багато хто виїхав не просто з міста, а з регіону, ускладнена логістика навіть на особистому транспорті, ризик знищення самої офісної будівлі.
У квітні попит на оренду офісів був відсутній, як і пропозиція була обмеженою. Якщо й відбувалися рідкісні угоди, вони здавалися голкою у копні сіна.
В основному пропонувалися офіси, які анонсувалися вакантними ще до війни.
Ринок був на паузі.
У березні-травні, 2022 року більшість орендних відносин регулювалися наданням на щомісячній основі 20-100% знижок на орендну плату. Деякі бізнес-центри надавали 30-50% знижки на розмір експлуатаційних витрат.
Травень — до 10 травня нічого особливого не відбувається, ринок у режимі очікування, всі чекають на анонсовані ракетні атаки.
Але вже відчувається певна активність поки що на рівні консультацій як з боку орендарів, так і з боку орендодавців: «що відбувається, чи є угоди, які тенденції, як інші регулюють відносини з орендарями/орендодавцями»?
Поки що істотного попиту немає — у спілкуванні з орендарями ми розуміємо, що ніхто навіть і не прагне виводити персонал назад до офісу. Та й вкрай скептично вони ставляться до того, що протягом літа вони ухвалять таке рішення.
Це стосувалося як ІТ-компаній, що становлять суттєву частку ринку, так і великих українських та іноземних компаній з інших секторів економіки.
Примітно, що у більшості опитаних нами ІТ-компаній бізнес почав відновлюватися вже з квітня. Деякі з них у березні здійснили оптимізацію видатків, скорочення персоналу були вкрай рідкісними. З травня навіть спостерігалася потреба у незначному доборі персоналу.
Але ці процеси не позначалися на київському ринку офісної нерухомості. Більшість ІТ-компаній стали розвивати офіси та хаби у локаціях найбільшої концентрації свого персоналу — регіональні міста на заході України, Польща, Чехія, Болгарія, Португалія, навіть Мексика з Колумбією.
Повернемося до Києва.
Попит: із середини травня почали з'являтися перші запити на оренду офісів. Здебільшого на маленьку площу у недорогих бізнес-центрах, обов'язково з ремонтом. Попит був надто нестабільним, переглядів досить мало. Це ніяк не впливало на ринок загалом.
Ставки, що заявляються: знизилися на 15-30% у доларовому еквіваленті, що цілком закономірно на тлі знецінення гривні.
Червень-липень — у більшості бізнес-центрів рахунки вже виставляються зі 100% експлуатаційних витрат + 20-50% дисконту від довоєнної орендної ставки.
Хоча переглядів стало значно більше, вони поки що не призводять до великої кількості укладених угод. Вакантність збільшується, багато орендарів починає приходити до усвідомлення того, що навряд чи до середини осені-кінця року їм знадобляться офіси в поточному обсязі.
До речі, забігаючи наперед, скажу, що деякі наші клієнти-власники ІТ-компаній взагалі не бачать на найближчий рік потреби в оренді офісу в Києві площею понад 20-30% від тієї, яка потрібна для фактичного розміщення поточної кількості персоналу. Причин кілька — багато ще з часів локдауну змогли налаштувати дистанційну роботу, персонал навіть відвик від роботи в офісі згідно з встановленим графіком, при цьому залишаючись вкрай ефективним; персонал розкиданий по всьому світу, і доки війна не закінчиться, здається малоймовірним їхнє масове повернення до Києва, України.
Ставки: залишаються на тому ж рівні, що й у травні. Досяжні — з дисконтом 20-40% від заявленої залежно від БЦ. Загальноприйнята практика по всьому ринку — обговорення орендних ставок у подвійному форматі: а) післявоєнна ставка та б) ставка, що діє на період дії воєнного стану, яка зазвичай становить 30-50% від післявоєнної ставки, в деяких випадках навіть 60-70%.
Серпень–вересень — відчувається пожвавлення ринку, є запити на офіси як щодо оренди, так і покупки.
Щоправда, щодо купівлі, бюджети у покупців поки що суттєво відрізняються від мінімальних очікувань продавців. Примітно, що при розрахунку терміну окупності офісного приміщення, відштовхуючись від очікуваної продавцем ціни проти досяжних у цьому об'єкті ставок навіть на період після ВП, вийде близько 15-20 років. Тож на сьогодні доцільність покупки полягає у винятковому бажанні покупця придбати цей об'єкт без прив'язки до економічної доцільності.
Щодо оренди — порівняно з аналогічним періодом 2021 року ринок пасивний. Але якщо порівнювати з періодом травень-липень, 2022 рік, ринок бумить.
Проте вакантність все ще збільшується за рахунок скорочення площі орендованої площі тими київськими орендарями, які донедавна займали вичікувальну позицію для кращого розуміння середньострокової перспективи розвитку бізнесу на найближчі 6-8 місяців.
Спостерігається попит як з боку міжнародних організацій та дипломатичних представництв, так і з боку українських компаній зі східних та південних регіонів.
Майже 100% запитів відносяться до офісів з ремонтом, які потребують лише косметичних робіт.
Офіси без ремонту не мають особливого попиту, оскільки орендарі вважають за краще не ризикувати з суттєвими інвестиціями в нестабільний час. Навіть у разі готовності орендодавця інвестувати в ремонт активний діалог малоймовірний, якщо з моменту підписання договору і до моменту готовності приміщення до в'їзду потрібно 3-4 місяці. Поточний попит орієнтований на в'їзд від 1 тижня до 2 місяців з дати підписання договору оренди.
Кілька слів про коворкінги — операторів офісів, що обслуговуються.
Як і всі учасники ринку, 24 лютого вони також опинилися у шоковому стані. Більшість з них обмежили доступ до приміщень з метою збереження речей резидентів, і, по суті, закрилися, надавши своїм резидентам орендні канікули на період березень-травень 2022 року.
З кінця квітня основні коворкінг-оператори почали готуватись до запуску. Складність запуску для багатьох із них полягала в тому, що частина сапорт-персоналу виїхала за межі Київської області/країни. Тому до запуску готували не всі локації одразу, а поетапно.
У травні-липні відвідуваність більшості коворкінгів була на мінімальному рівні. Відбувалася певна кількість угод, але їх обсяг не мав особливого впливу на фінансовий стан оператора. Потроху збільшувалася кількість відвідувань лаунж-зон та hot desks.
Тарифи знизилися на 10-20% від довоєнних, на період дії ВП надавалися дисконти в межах 30-50%.
Серпень-вересень — значно збільшилася кількість запитів, укладених договорів. Перелік клієнтів найрізноманітніший – компанії, які мігрують з інших регіонів; київські орендарі, що переходять у режим короткострокового та середньострокового планування на період 6-12 місяців; компанії, які істотно скоротили орендовану площу, але при цьому потребують оренди готових офісних рішень для частини персоналу, що бажає працювати не з дому; нові компанії на стадії раннього розвитку — наприклад, SnP Partners.
Прогнози — на сьогодні складно прогнозувати будь-що, враховуючи те, що багато залежить від успішності ЗСУ на фронті.
Якщо відштовхуватися від поточної ситуації на кінець вересня 2022 (на момент написання цієї статті) та припущення, що гірше точно не буде, то до весни спостерігатиметься більш-менш динамічний розвиток попиту без кардинального ривка. З весни, ближче до закінчення опалювального сезону, попит може суттєво збільшитись. Причина досить проста — багато хто не захоче заходити в офіси, припускаючи суттєві витрати на опалення приміщень, що орендуються.
Орендні ставки — спостерігаючи за динамікою зростання, можна було б очікувати на стабілізацію ставок без подальших істотних падінь. Але опалювальний сезон може змусити власників офісних об'єктів з великою кількістю вакантних приміщень піти на значні поступки заради отримання платежів хоча б на утримання та обігрів будівель + невеликий прибуток, який відрізнятиметься від початкового бізнес-плану.
Сподіватимемося на те, що ЗСУ радуватимуть нас усе більшими успіхами і на початку наступного року ми зможемо ставити прогнози на багато років уперед, відштовхуючись від економічної складової, а не політичної та воєнної.
Ми віримо у ЗСУ, все буде Україна!
P.S. Наприкінці листопада напишу кілька слів про зміни на ринку на жовтень-листопад, 2022 року.
Довідка:
SnP Partners — компанія створена у Києві в серпні 2022 року топ-менеджерами департаменту надання консультаційних послуг у сфері офісної нерухомості компанії Cushman & Wakefield.
Основна спеціалізація компанії — надання агентських послуг з оренди, купівлі/продажу офісних будівель та приміщень.
Засновники компанії – Папоян Левон та Арман Саркісян.
