Огляд останніх змін чинного законодавства України

Олександра Федотова,

партнер, адвокат, керівник практики нерухомості та будівництва ADER HABER

24 лютого 2022 року Російська Федерація розпочала війну з Україною. За більш ніж чотири місяці було зруйновано мільйони квадратних метрів житла, виробничих потужностей, інфраструктури, а головне — зруйноване життя мільйонів людей!

Україна виборює свою свободу та краще майбутнє не лише на полі бою, а й на юридичному фронті. Ми працюємо для спрощення законодавчих механізмів відбудови нашої неньки.

Процес будівництва тривалий та зарегульований. В Україні отримання документів, що дають право на початок будівельних робіт, займало від місяця до кількох років (все залежало від складності об’єкту та місцезнаходження будівельного майданчика). Наразі окремі процедури значно спрощені.

Портал Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва

Ще перед початком війни в Україні було запроваджено Портал Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (далі – ЄДЕССБ) (https://e-construction.gov.ua). Цей портал поєднує учасників будівельної діяльності. За допомогою порталу можна отримати адміністративні та інші послуги у сфері будівництва (зокрема, отримати вихідні данні на проектування, отримати право на початок будівництва, ввести об’єкт в експлуатацію тощо), поскаржитись на самочинне будівництва, дії або бездіяльність уповноважених органів тощо.

01 липня 2022 року було розширено перелік користувачів ЄДЕССБ. Зокрема, до списку було додано: правоохоронні органи, місцеві державні адміністрації, органи місцевого самоврядування, військові та військово-цивільні адміністрації, спеціальні установи страхового фонду та експертно-апеляційна рада з питань ліцензування. Це значно спростить взаємодію між цими суб’єктами та приватними особами (юридичними і фізичними).

Нова містобудівна документація

Нова містобудівна документація повинна розроблятись у формі електронного документа на оновленій картографічній основі в цифровій формі у державній геодезичній системі координат УСК-2000 і єдиній системі класифікації та кодування об’єктів містобудування для формування баз даних містобудівного кадастру.

Тобто Україна поступово відходить від паперової містобудівної документації, доступ до якої наявний лише у «обраних». Більш того, органам місцевого самоврядування рекомендовано завантажити всю наявну містобудівну документацію до ЄДЕССБ.

Демонтаж зруйнованих об’єктів

Чимало об’єктів було зруйновано внаслідок військових дій, що потребує проведення значної кількості демонтажних робіт.

Наразі ця процедура спрощена. Демонтаж здійснюється за рішенням органів місцевої влади на підставі документації, розробленої підрядником, без отримання дозволу.

За результатами демонтажу складається акт про демонтаж в електронній формі з використанням Реєстру будівельної діяльності ЄДЕССБ. У разі повного демонтажу об’єкта акт про демонтаж є підставою для анулювання технічного паспорта та виключення об’єкта з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Капітальний ремонт пошкоджених об’єктів

Під час дії воєнного стану розроблення проектів будівництва з капітального ремонту об’єктів (незалежно від класу наслідків (відповідальності), пошкоджених в результаті воєнних дій) допускається здійснювати у складі дефектного акту, у якому визначаються:

• фізичні обсяги робіт,
• пояснювальна записка, в якій зазначаються умови виконання робіт,
• кошторисна документація, що складається на підставі звіту за результатами обстеження*.

* Зазначений звіт повинен містити:

• висновок про технічний стан об’єкта,
• відомість пошкоджених (зруйнованих) конструкцій, інженерних систем (із зазначенням ступеня та обсягів пошкоджень, їх технічного стану), а також
• рекомендовані заходи з відновлення експлуатаційної придатності об’єкта.

Рішення щодо обсягу проектної документації (щодо можливості розроблення проекту будівництва у складі дефектного акту, пояснювальної записки та кошторисної документації) приймається головним архітектором проекту та/або головним інженером проекту за погодженням із замовником, що зазначається у завданні на проектування.

Раніше здійснення капітального ремонту потребувало обов’язкової розробки проектної документації.

Варто зауважити, що наразі скасовано обов’язок здійснювати контрольне геодезичне знімання перед прийняттям в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта, якщо його геометричні розміри внаслідок проведеного капітального ремонту не змінилися.

Будівництво індивідуальних (садибних) житлових, садових, дачних будинків

Наразі будівництво індивідуальних (садибних) житлових, садових та дачних будинків будинків не вище двох поверхів (без урахування мансардного поверху) площею до 500 кв. метрів, а також господарських будівель і споруд, гаражів, елементів благоустрою та озеленення земельної ділянки, може здійснюватися без отримання будівельного паспорта забудови земельної ділянки.

Таке будівництво можливе відповідно до містобудівної документації, а у разі її відсутності — відповідно до цільового призначення земельної ділянки та обмежень, визначених Законом України «Про охорону культурної спадщини».

Будівництво здійснюється на підставі повідомлення, що подається до ЄДЕССБ на підставі схеми намірів забудови земельної ділянки. Схема намірів забудови розробляється архітектором або інженером-проектувальником.

Запроваджено принцип мовчазної згоди

Згідно чинного законодавства України одним із основних вихідних даних для проектування об’єктів будівництва є містобудівні умови та обмеження (МУО).

Нещодавно запроваджено принцип мовчазної згоди при видачі МУО. Так, у разі ненадання відповідним уповноваженим органом містобудування та архітектури МУО або неприйняття рішення про відмову в їх наданні протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви про їх видачу, проектування об’єкта будівництва здійснюється без отримання МУО відповідно до містобудівної документації на місцевому рівні та обмежень у використанні земель, визначених Законом України «Про охорону культурної спадщини».

Також спрощена процедура погодження проектної документації та отримання дозволу на будівництво в межах зон охорони об’єктів культурної спадщини, в буферних зонах та ареалах населених місць.

Всі погодження проектної документації та видача дозволу на виконання будівельних робіт здійснюється за допомогою ЄДЕССБ. У разі, коли таке погодження або обґрунтована відмова не надається протягом 30 днів, документація вважається погодженою за замовченням.

Спрощена процедура погодження проектної документації в ареолі аеропортів

Розроблення проектної документації на будівництво об’єктів умовною висотою не вище 20 метрів на відстані не менше 1 кілометра від бокової межі льотної смуги та 2 кілометри від торців льотної смуги здійснюється без погодження з експлуатантом аеродрому, Державною авіаційною службою або Міністерством оборони.

Оздоблювальні роботи та благоустрій

На період дії воєнного стану в Україні та протягом трьох місяців з дня припинення чи скасування воєнного стану дозволяється перенесення строків виконання окремих видів робіт з оздоблення фасадів та благоустрою території (крім транспортних проїздів, пішохідних комунікацій).

Розміщення тимчасових споруд для проживання внутрішньо переміщених осіб (ВПО)

На період дії правового режиму воєнного стану та протягом одного року після його припинення або скасування розміщення тимчасових споруд, їх комплексів, призначених для життєзабезпечення (тимчасового проживання та обслуговування) ВПО, інженерних мереж, необхідних для обслуговування таких споруд, допускається на земельних ділянках будь-якої категорії без зміни їх цільового призначення (окрім певних випадків).

Тимчасовою спорудою є малоповерхова (висотою до двох поверхів) швидкомонтована споруда з полегшених конструкцій (мобільна (інвентарна), збірно-розбірна, контейнерного або комбінованого типу тощо), яка може бути демонтована і переміщена з подальшим повторним використанням або без такого використання.

Розміщення тимчасових споруд для життєзабезпечення населення здійснюється на підставі схеми розміщення таких споруд.

Такі схеми розробляються для земель комунальної власності, у тому числі на яких не сформовано земельні ділянки, за рішенням відповідного сільського, селищного, міського голови або начальника військової адміністрації населеного пункту за відсутності та за невідповідності положенням містобудівної документації. Схема має враховувати існуючу забудову.

Ця схема лише погоджується уповноваженим органом містобудування та архітектури сільської селищної, міської ради.

Закріплена особлива процедура для будівництва окремих об’єктів, а саме:

• будівництва (нового будівництва, реконструкції) будівель для тимчасового проживання ВПО (для працівників переміщених підприємств або для соціально незахищених верств населення, перелік яких затверджується КМУ);
• розміщення виробничих потужностей підприємств, переміщених (евакуйованих) із зони бойових дій;
• розміщення річкових портів та терміналів на річці Дунай, рішення про розміщення яких прийнято уповноваженим органом, при цьому їх розміщення дозволяється і на ландшафтно-рекреаційній території;
• розміщення об’єктів дорожньо-транспортної інфраструктури (крім об’єктів дорожнього сервісу), інженерних мереж, об’єктів магістральних газопроводів;
• розміщення місць тимчасового зберігання відходів від руйнувань, зумовлених бойовими діями, терористичними актами, диверсіями або проведенням робіт з ліквідації їх наслідків;
• розміщення мультимодальних терміналів та виробничо-перевантажувальних комплексів, доцільність термінового розміщення (розширення) яких визначена уповноваженим органом.

Такі будівельні роботи можна здійснювати без урахування наявної містобудівної документації або навіть за її відсутності.

У такому випадку за допомогою ЄДЕССБ необхідно отримати висновок уповноваженого органу містобудування та архітектури про можливість розміщення на земельній ділянці відповідного об’єкта.

Цей висновок фактично замінює собою містобудівну документацію та є особливим видом МУО. Надається він протягом 10-ти днів. Після цього можна розпочинати проектувальні роботи. Паралельно все ж таки доведеться змінити цільове призначення земельної ділянки на призначення, що відповідає отриманому висновку.

Це лише частина змін, які мали місце останнім часом у будівельній сфері. Працюємо на відбудову далі!