Рынок аренды Киева — 2022: ТОП-5 трендов

29.09.2021   |  Блоги

Ольга Стажко,

профессиональный риелтор

Зачем арендаторам flex-офисы, как работает hot-desking в торговле, почему проиграли владельцы хрущевок и старых складов: оценка главных векторов рынка аренды столицы для инвесторов.

Ураганный рост цен на рынке аренды владельцев уже не радует: одни сожалеют о заключенных контрактах, другие боятся продешевить и упустить арендатора. И все понимают: немалая часть потенциальных арендаторов согласится на оживающую ипотеку и выйдет из рынка.

Что есть: динамика арендных ставок Киева и Украины первой половины 2021 года 

По данным ГИС Увекон, арендные ставки в гривне с июля 2020 по июль 2021 выросли по всем сегментам:

Жилье. +20,1% в Киеве, средняя по Украине +9,6%. Наблюдаем возврат в столицу после локдаунов трудоспособного населения.

Офисы. +9,3% в столице, средняя по стране +31,8%. Отголоски перехода на гибридную работу. Владельцы офисов в регионах в 2020-м шли на серьезные уступки, сейчас цены восстанавливаются, но спрос на устаревший кабинетный формат стремительно снижается. 

Торговля. +3,5% в Киеве, по Украине +6,1%. В сравнении с июльским уровнем инфляции 7,3% столичные арендаторы уходят в убыток. Остаются вакантными до 10% площадей.

Промышленно-складская. +31,3% в Киеве, в целом по стране 22,9%. Переориентация ритейла на доставку. Бурный всплеск e-commerce обнажил недостаток качественных складских площадей в столице.

Сравнительно равные тенденции демонстрирует Великобритания, США, Германии: растут ставки аренды жилья, восстанавливается спрос на офисы, рекордный рост стоимости недооцененной ранее инвесторами складской недвижимости.

На что ориентироваться инвесторам и владельцам доходной недвижимости Киева в ближайшей перспективе?

1. Долгосрочная аренда жилья с доступом к прогулочным зонам

Временные постояльцы бетонных коробок в полной мере оценили недостатки ограниченного пространства. Арендаторы оказались в выигрышной позиции: собрать чемоданы и переехать в новый ЖК или пригород проще, чем продать квартиру в никому не нужной хрущевке.

Абсолютное большинство семей с детьми, фрилансеров, топ-менеджеров ищет жилье вблизи безопасных общественных пространств: комплексы с собственными прогулочными зонами, набережными, скверами. Фотографии детских площадок, релакс-зон, ландшафтного дизайна двора переместились из последних кадров портфолио объекта на первые позиции.

2. Офисы большой площади, flex-офисы, корпоративные коворкинги

Гибридная работа с посещением офиса 2-3 дня в неделю, бронирование рабочего стола и переговорной стала нормой. Крупные компании преобразуются в agile-пространство: мультифункциональное, приспособленное для самостоятельной работы, брейн-штурмов, тренингов, видеоконференций, эффективных переговоров.

Flex-офис совмещает потребности компании в защите данных, эффективной работе мобильных рабочих групп, высокой производительности труда. Место работы становится корпоративным коворкингом:

  • постановка задачи;
  • профессиональное и неформальное общение;
  • сдача результата и новый проект.

Классические крохотные кабинеты абсолютно не соответствует современным представлениям о комфортном рабочем пространстве. Вырос спрос на аренду площадей от 500 м², здесь размещаются deep-zone, переговорные, кухни, релакс-пространства.

3. Топ-арендаторы делают ремонт сами

Статусность офиса, фитнес-зала, мультибрендового магазина, банка + корпоративный стиль и креативные дизайнерские решения привлекают сотрудников лучше высокой зарплаты, рекламируют компанию в соцсетях, заставляют возвращаться посетителей.

Задача компании — создать уникальное пространство, в котором комфортно и персоналу, и посетителям. Дизайнеры уделяют внимание well-атмосфере, используют приемы биофильного дизайна. На основе BIM моделирования рассчитывается эргономика и инженерная оснастка каждого рабочего места. Текстиль и освещение создают интуитивно понятную логистику трафика.

Якорные арендаторы с собственными дизайн-проектами интересны владельцам бизнес-центров, это взаимовыгодные деловые отношения. 

На рынке премиум-жилья столицы тренд только набирает обороты. Дизайн апартаментов под арендатора оправдан, если в качестве базы используется минималистичный стиль, лофт, скандинавский, хай-тек. В Киеве арендаторами жилья становятся крупные компании, для которых важно обеспечить своим топ-менеджерам максимальную безопасность и привычный комфорт. Гарантирована долгосрочная аренда и качественный ремонт помещений.

4. Hot-desking + коллаборация торговли и сферы услуг

Борьба ФОПов с мегасетями на рынке розничной торговли почти проиграна, созданные в 90-х рынки стремительно пустеют. Диджитализация создала новые форматы – дропшиппинг, кросс-докинг, интернет-магазины, реализация крафтовой продукции. Вначале торговцам хватало страницы в Instagram и аренды части склада. С развитием бизнеса возникла потребность в собственных шоу-румах. Если можно платить в складчину — зачем платить больше?

Мелкие торговцы создают пул арендаторов, фактически управляют нанятым помещением вместо владельца. Получается торгово-сервисный центр, аналог универсама: покупатель посещает шоу-румы торговцев и одновременно получает услуги парикмахера, косметолога, массажиста, мастера маникюра, ювелира, турагента, риэлтора, мелкого ремонта.

Принцип hot-desking, или незакрепленного рабочего места выгоден мелким предпринимателям:

  • один отсек по графику используют в качестве примерочной и пункта выдачи заказов сразу несколько торговцев;
  • в одном помещении могут работать несколько визажистов, бровистов, нейл-мастеров
  • мини-офис по очереди используют для встречи с клиентами консультанты, турагенты, продавцы.

В спальных районах Киева, пригородах и загородных поселках такой формат удобен и клиентам, и предпринимателям.

5. 100% пул арендаторов до сдачи склада в эксплуатацию, рост 3PL-складов и фулфилмента

Активность онлайн-торговли после отмены карантинных ограничений снизилась крайне незначительно. Потребители привыкли к доставке и покупкам в один клик. Ритейл и производители нуждаются в дополнительных местах хранения товарных запасов. В 2021 году В Киеве планируют ввести в эксплуатацию около 70 тыс. кв. м складских площадей. Большая часть арендована с правом субаренды. В 2022 году спрос на склады класса А сохранится — их просто не хватает.

Комплексные услуги 3PL-складов и фулфилмент-центров особенно востребованы в столице — отсюда легко доставить товар в любую точку страны за сутки. Комплексное обслуживание принципиально меняет логику аренды склада: компании с оборотом 3000+ в день выгоднее заключить договор на комплексное обслуживание, чем арендовать склад, оплачивать охрану, отопление, разгрузку, транспортировку.

Происходит перераспределение спроса в сегменте складской недвижимости: клиенты требуют безопасность, комфорт и комплекс услуг, которые склад класса С на бывшей фабрике оказать не в состоянии.

Сдача в аренду недвижимости особенно выгодна инвесторам в фазе роста рынка. Цены на аренду жилье и коммерческие объекты в большинстве сегментов опережают уровень инфляции. Одновременно накапливается стоимость самого актива. Сроки окупаемости инвестиций сокращаются.

О покупке объекта для сдачи в аренду стоит задуматься и мелким инвесторам: составьте пул, купите объект в складчину, получайте прибыль.