Огляд ринку житлової нерухомості Одеси від EY

Ростислав Хома,

керівник напрямку консультаційних послуг у сфері нерухомості компанії EY в Україні

Анастасія Федірко,

менеджер напрямку консультаційних послуг у сфері нерухомості компанії EY в Україні

Пропозиція

Протягом 2025 року обсяг нового житла, введеного в експлуатацію в Одеській області, становив близько 800 тис. кв. м, що на 38% перевищує показник попереднього року. Водночас таке зростання не слід сприймати як ознаку активного відновлення первинного ринку. Переважно воно є результатом завершення житлових проєктів, будівництво яких було розпочато ще до повномасштабного вторгнення. Попри позитивну річну динаміку, поточний обсяг введення житла все ще залишається на 23% нижчим за довоєнний рівень 2021 року, коли в експлуатацію було введено понад 1 млн кв. м.

Однак більш показовою для оцінки реального стану ринку є динаміка запуску нових житлових проєктів. Якщо у 2021 році обсяг нового житла, що отримав дозвіл на початок виконання будівельних робіт, становив близько 1,16 млн кв. м, то у 2025 році цей показник скоротився лише до 25 тис. кв. м, що приблизно на 98% нижче довоєнного рівня. Такий обсяг є критично низьким для ринку та фактично свідчить про майже повну зупинку запуску нових житлових проєктів.

Іншими словами, поточне пожвавлення введення житла в експлуатацію не є ознакою відновлення повноцінної девелоперської активності. Ринок сьогодні функціонує переважно за рахунок завершення проєктів, розпочатих ще до повномасштабного вторгнення, тоді як нова пропозиція майже не поповнюється. Це вказує не лише на високий рівень ризиків для девелоперів, але й на відсутність достатньо сильного та прогнозованого попиту, який міг би виправдати запуск нових масштабних об’єктів.

  
Така динаміка пояснюється поєднанням кількох факторів. Насамперед визначальний вплив має безпекова ситуація: Одеса та Одеська область регулярно зазнають ракетних і дронових атак, що суттєво стримує як девелоперську активність, так і готовність населення інвестувати у первинне житло. Водночас різко ослаб і платоспроможний попит: частина населення виїхала з регіону, доходи домогосподарств знизилися, а покупці стали значно обережнішими у прийнятті рішень щодо придбання нерухомості. Додатковий тиск створює зростання собівартості будівництва через інфляцію, дефіцит кадрів, подорожчання матеріалів і логістики. У результаті ринок Одеси перебуває у фазі вкрай низької девелоперської активності, де йдеться радше про добудову вже розпочатих об’єктів, ніж про формування нового циклу пропозиції.

Попит

Слабка динаміка нових запусків прямо відображає і поточний стан попиту на первинному ринку житла Одеси. Попри окремі ознаки адаптації ринку до нових умов, у 2025 році попит залишався стриманим, а поведінка покупців значно обережнішою, ніж у довоєнний період. За останні роки структура попиту помітно змінилася: при виборі житла покупці дедалі більше зважають на стадію готовності об’єкта, репутацію забудовника та фактичні темпи будівництва.

Відсутність відкритих даних щодо кількості угод на первинному ринку житла Одеси ускладнює пряме оцінювання поточного рівня попиту. Водночас наявні ринкові індикатори, зокрема низька активність девелоперів щодо запуску нових проєктів, а також інформація від забудовників і агентств нерухомості свідчать про те, що попит на первинному ринку залишається вкрай стриманим. Покупці стали значно обережніше підходити до придбання житла через безпекові ризики та невизначеність, пов’язані з воєнною ситуацією в регіоні. Додатковий тиск на попит чинять зростання вартості житла та зниження купівельної спроможності населення.

Різниця у показниках продажів між окремими житловими комплексами сьогодні значною мірою залежить від довіри покупців до девелопера та здатності компанії підтримувати стабільне будівництво навіть в умовах нестабільного ринку. Відповідно, найбільший попит концентрується переважно у проєктах із високим рівнем готовності або вже введених в експлуатацію.

Це підтверджується динамікою на вторинному ринку житла в Одеській області. В умовах невизначеності, покупці віддають охочіше перевагу уже готовим об’єктам, що відображається в поступовому зростанні кількості угод на вторинному ринку нерухомості. Відповідно до даних нотаріусів, у 2025 році в Одеській області було укладено близько 15,5 тис. угод купівлі-продажу квартир та приватних будинків, що приблизно на 23% перевищує показник 2024 року. Водночас поточний рівень активності все ще залишається приблизно на 30% нижчим за довоєнний рівень 2021 року, що свідчить про загальну слабкість житлового ринку навіть у сегменті готового житла.

Попит, який зберігається на ринку, не є масовим і має вибірковий характер. У таких умовах частина потенційних покупців узагалі відкладає рішення про придбання житла, віддаючи перевагу оренді як більш гнучкому формату в період високої невизначеності.

На цьому тлі сегмент оренди залишається одним із найактивніших на житловому ринку Одеси. У 2025 році середній термін здачі квартир в оренду становив 8 днів, що свідчить про стійкий попит на довгострокову оренду. Для порівняння, у 2023–2024 роках середній термін експозиції квартир на ринку оренди переважно становив 11 днів. Така динаміка вказує на те, що частина домогосподарств наразі обирає оренду замість купівлі, уникаючи довгострокових фінансових рішень в умовах підвищених безпекових і економічних ризиків. Водночас активний ринок оренди підтримує і залишковий інтерес інвесторів до придбання житла з метою подальшої здачі в оренду.

Ціни

Попри слабку девелоперську активність і стриманий попит, ціни на первинному ринку житла в Одесі продовжують зростати. За даними ЛУН Статистика, станом на травень 2026 року медіанна стартова ціна житла на первинному ринку становила $1 073 за кв. м, що на 36% вище рівня 2021 року та на 12% більше, ніж роком раніше. Водночас таке зростання не варто трактувати як ознаку сильного ринку або суттєвого пожвавлення попиту. Значною мірою воно відображає підвищення собівартості будівництва, насамперед через подорожчання будівельних матеріалів, дефіцит робочої сили, інфляційний тиск і дорожчу логістику.

Подібна тенденція спостерігається і на вторинному ринку, де особливо швидко дорожчають квартири невеликої площі. Зокрема, середня вартість 1-кімнатних квартир у річному вимірі зросла на 21% і досягла рівня близько $1 230 за квадратний метр, що є одним із найвищих темпів зростання серед великих міст України.

У порівнянні з іншими великими містами України Одеса продемонструвала одну з найбільш стриманих динамік зростання цін на первинному ринку житла у 2021–2026 роках. Така динаміка додатково підтверджує, що локальний ринок залишається стриманим, а підвищення цін пов’язане передусім із витратними чинниками, а не з різким посиленням попиту.

 Ринок оренди житла в Одесі також демонструє ознаки послаблення, якщо оцінювати його у доларовому еквіваленті. Хоча у гривні орендні ставки в останні роки поступово зростали, у доларовому вимірі динаміка виглядає значно стриманішою. Станом на травень 2026 року медіанна вартість оренди квартири в Одесі становила близько $377 на місяць проти $433 роком раніше, тобто ринок фактично відійшов від пікових значень 2025 року. Найстійкіший попит спостерігається у сегменті 1-кімнатних квартир, де медіанна оренда зросла з $240 до $270 на місяць у 2025–2026 роках. Натомість у більших форматах динаміка є значно слабшою: оренда 2-кімнатних квартир у доларовому еквіваленті залишилася на рівні близько $360 на місяць, тоді як 3-кімнатні квартири подешевшали з $700 до $500. Це свідчить про те, що в умовах стриманого попиту ринок оренди краще утримується в найбільш доступному сегменті, тоді як дорожчі та просторіші формати виявляються більш чутливими до платоспроможності орендарів.

Територіальна диференціація орендних ставок залишається суттєвою. Найвищі ціни традиційно спостерігаються у Приморському районі, де середня орендна плата сягає приблизно 16 000 грн на місяць. Водночас найдоступніші варіанти зосереджені у Пересипському районі, де рівень ставок є приблизно удвічі нижчим. Особливе місце займає Хаджибейський район, який формує привабливу інвестиційну нішу завдяки поєднанню відносно низької вартості купівлі та орендних ставок, що наближені до рівня більш престижних районів, зокрема Київського.