Чому Україні потрібен професійний ринок управителів житла: уроки Естонії

Сергій Комнатний,

експерт у сфері житлової політики України, доктор юридичних наук

В Україні набуває актуальності питання щодо якості управління багатоквартирним фондом. Нагадаю, що відповідальним за це є управитель будинку.  Зазвичай це компанія або фізична особа-підприємець, яка за договором із співвласниками багатоквартирного будинку бере на себе утримання спільного майна, прибирання прибудинкової території та підʼїздів. Окрім того, управитель також відповідальний за обслуговування інженерних мереж і ліфтів, поточний і капітальний ремонт, збір та облік коштів на ці потреби, взаємодію з підрядниками та аварійними службами.

Саме тому кваліфікація управителя є важливою складовою, для підтримання будинку в належному стані. І саме тут в Україні виникає системна проблема.

Нагадаю, Законом України «Про житлово-комунальні послуги» встановлено вимогу щодо наявності у штаті управителя щонайменше одного працівника, який пройшов професійну атестацію на відповідність кваліфікаційним вимогам професії «менеджер (управитель) житлового будинку (групи будинків)». Таким чином можемо дійти до висновку, що управління багатоквартирними будинками поступово стає професією.

Проте формальність вимог з наявності сертифікату не створює жодних юридичних наслідків у разі його відсутності. Непоодинокими є випадки, коли управитель у якого в управлінні 100 багатоквартирних будинків, має серед своїх працівників лише одну таку атестовану особу.

Відсутність необхідних мінімальних знань та навичок у сфері управління багатоквартирними будинками призводить до того, що співвласники можуть стати заручниками ситуації коли кошти на рахунку управителя зібрані, а кваліфікованих працівників, які можуть спланувати та проконтролювати хід виконання робіт — немає.

Внаслідок цього ми стикаємося з ситуаціями, коли:
1. Падає якість управління багатоквартирним фондом. Кошти співвласників зібрані на рахунку, а кваліфікованого персоналу, здатного спланувати й проконтролювати виконання робіт, немає. Будинок фактично залишається без управлінської спроможності, навіть маючи фінансовий ресурс.

2. Підривається довіра до самого інституту професійного управителя. Якщо сертифікат нічого не гарантує, у власників немає підстав довіряти позначці «атестований фахівець».

3. Відсутність прозорого реєстру та стандарту консервує інформаційну асиметрію: добросовісні управителі, які інвестують у кваліфікацію персоналу, не отримують конкурентної переваги, бо ринок не вміє відрізнити їх від тих, хто тримає одного атестованого працівника на сотню будинків. Це знижує стимули для розвитку галузі загалом.

На абсолютно інших принципах побудована система управління нерухомістю (у тому числі багатоквартирними будинками) в Естонії. У цій країні підхід в управлінні включає 3 обов’язкові складові:
- єдиний стандарт утримання нерухомості (EVS);
- п’ятирівневу модель кваліфікації (атестації) працівників (в залежності від типу об’єкта);
- сертифікацію управляючих та сервісних компаній.

Присвоєння рівня професійних кваліфікацій здійснюється  Естонським союзом з утримання нерухомості (EKKL) — незалежною, професійною самоврядною організацією, яку було обрано на підставі відкритого конкурсу, та вплив на яку з боку держави є мінімальним.

При цьому інформація щодо атестації та сертифікації є відкритою та актуальною у режимі реального часу.

Наразі Україна також працює над впровадженням естонського досвіду в межах реформування сфери управління багатоквартирними будинками, у тому числі в частині формування багаторівневої сертифікації та атестації управителів. Над цим питанням працюють експерти проєкту TEAM 2025, який реалізує Housing Ukraine спільно з Естонським союзом житлових кооперативів (EKYL) за підтримки Естонського центру міжнародного співробітництва (ESTDEV).

Відповідно до пропозиції TEAM 2025, Україні необхідно визначити порядок обрання незалежної організації, до повноважень якої буде віднесено: розробка національного стандарту управління нерухомістю (у тому числі багатоквартирними будинками); проведення атестації та сертифікації управителів в залежності від типів будинків, що знаходяться в їх управлінні.

Це має бути саме самоврядна незалежна організація, яка буде сформована з представників як роботодавців, так і працівників галузі, що діятиме на засадах самофінансування через сертифікаційні збори і не залежатиме від бюджетного фінансування. Функція держави — провести конкурс на обрання такої організації на підставі встановлених вимог та контролювати їх виконання. Держава зберігає функцію нагляду, але не втручається в роботу організації напряму.

Окремої уваги заслуговує прийняття окремого національного стандарту управління нерухомістю, який має прийти на заміну застарілим правилам утримання багатоквартирних будинків. Ключова відмінність — розробка такого стандарту має бути здійснена виключно шляхом залучення саме цієї самоврядної організації, до складу якої входитимуть представники асоціацій управителів житла та ОСББ, громадськості та закладів освіти, представників органів місцевого самоврядування та профільного міністерства. Стандарт має бути адресований одночасно двом сторонам: власник розуміє, що він повинен отримати та дотримуватись, управитель — що зобов'язаний надати.

Сьогодні більшість власників квартир можуть легко перевірити постачальника інтернету, банк чи навіть рейтинг таксі, яким користуються. Водночас інформація про людину або компанію, які відповідають за стан будинку  в якому вони проживають часто залишається недоступною.

Створення зрозумілої системи професійних кваліфікацій, єдиного стандарту управління житлом та відкритого реєстру управителів може змінити цю ситуацію. Це підвищить якість послуг, а також дасть мешканцям можливість усвідомлено обирати тих, кому вони довіряють управління своїм майном.